我国房地产过热现象及应对措施

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摘要：本文基于我国当前房地产市场的实际情况通过数据分析了我国房地产市场的发展现状。同时基于我国房地产市场存在的过热现象分析了房地产市场过热对我国经济带来的不良影响。最后，基于以上分析提出了改革建议。

关键词：房地产市场 过热 供需结构 房价涨幅 改革建议

中图分类号：F20 文献标识码：A

近十年来，我国房价上涨幅度已经近400%，已引起社会各界热议。然而房价快速上涨并没有导致消费者减少而出现供需结构基本平衡甚至需大于供的状况。2004年，国土资源部和监察部联合下发了对于土地资源使用权的相关文件，要求从2004年8月31日起，所有经营性土地的出让都要通过公开竞价的方式进行，促进了“地王”“楼王”的出现，房价与地价齐飙，本文就这一现象进行浅析，并给出一些应对措施。

一、我国房地产市场现状

（一）房价持续上涨但增速有回落

截止到今年8月份，我国房地产过热现象在政府出台了限购政策后有所遏制。1-8月份商品房销售面积增长25.5%，比1-7月份大约回落0.9个百分点，商品房销售金额增长38.7%，回落1.1个百分点，销售面积和金额的速度基本匹配。一、二线城市的房价依旧十分坚挺，但三四线城市尤其是四线城市房价相对较稳定，库存较大。

（二）供需结构不合理

首先人们对于房产未来价值升高的预期导致富人利用经济优势囤房，从而导致部分房产积压，一户多房从而导致住房闲置现象，这种现象导致房地产市场的资源没有达到最大化运用。而同时，房价过高又导致一般家庭买房困难，在高房价的洪流中不能立足的人只能选择近郊或偏远地区的房产。

（三）民众消费缺乏理性

因近年来房价持续上涨，普通消费者则抱有“贷款买房坐等升值”的观念，这就增加了民众的购买力，形成一种买房的趋势，加大了买房热度，这也是房价持续上涨不退的一个原因。房价持续上涨早已在局部形成泡沫，如海南因房产导致泡沫经济遭受打击。房价过高自然会带来许多不良影响。

二、房地产市场过热的不良影响

（一）天价房

房地产开发正处于鼎盛时期，而最迫切的需要买房的是中等收入的工薪阶层，最需要的是价格相对“仁慈”的经济适用房。一线城市中心城区大多是针对富人建造的精品房，每平方米几万元早已不新鲜。即使工资也一直随之上涨，但房价仍是普通工人工资的十倍还多。所以对大多数人，他们只能选择在环外购房。即便这样，偏远地段的房价仍然不低，仍给了他们不小的压力。另一方面，每日进城出城的人流量一大，也会加重交通堵塞。

（二）泡沫经济

虽然从表面看房屋供需持平，楼盘一出便宣布告罄，实则大量房屋空置。房屋趋于高品质，向经济情况处于上游的群体倾斜，导致“富人房多”“大量闲置”的现象，像海南就有许多岛外人士购买房屋，实质许多本土人却买不起房子。这使得房屋成了一种用于倒卖盈利或囤积等待升值的商品而非居住品，一旦购房热度散去，那些手头几套房产的人又将何去何从？

（三）银行信贷压力

房价比天高，无力支付高昂房价的人自然会选择银行信贷，近几年来房地产信贷已经成了银行的支柱业务。“截至2010年四月，整个银行业房地产贷款余额占各项贷款的比重已达20%左右，一些股份制银行已突破30%，如加上以房地产抵押的其他贷款，与房地产相关的贷款已接近信贷总量的一半。”由于如今购房者融资渠道单一，人们过于依赖于银行贷款的间接融资，从而使房地产业贷款存在巨大信用风险。而贷款的低门槛也加大了以小博大的低收入者贷款的概率。购房者鱼龙混杂，不乏归还不了债务的人，这便使银行出不敷入，国库资金流失，给其他国民的信贷造成限制。

三、 应对措施和改革建议

针对上述问题，我国前些年就已出台一些如“国八条”“两限”等购房政策，对房价飙升已有一定程度的遏制，以下是一些应对方法。

（一）从政府宏观调控层面

一是加强土地管理。自从2010年推出“两限”政策，我国住房实际供应量逐渐减少。主要原因在于开发商的资金压力增加，对市场盲目乐观的现象减少，竞拍土地更加谨慎。“2011年福州市经营性用地招拍挂成交总价款比2010年下降29.53%；经营性用地招拍挂出让比2010年下降43.75%。尤其是2011年第四季度，出现了罕见的土地招拍挂零成交的情况，更加反映了开发商对市场前景信心不足，不敢贸然出手拿地。”自此可看出，国家出手对土地进行宏观调控效果明显，能够一定程度的牵引房地产发展走向。二是房产开发供给需多元化。目前，房产开发商持续沉迷于售卖高档住房带来的高利润，使得真正符合普通国民需求的经济适用房少之又少，导致大量高档房囤积，售卖不出，占用土地资源却又不能造福于普通消费者。每年涌入大中城市的大学生数量庞多，这些人群急需价格适中的房屋，而他们正处于高房价与政府扶持之间的空白区，造成无房可买的尴尬局面。因此，应从各阶层居民的需求出发，调整不同类型住房结构，切实稳定房价，满足人们的需求。

（二）抑制消费者购买力

一是提高利率和信用贷款门槛。适当提高还贷利率可有效抑制大量贷款买房者，减小住房购买力，缓解购房热度。但同时这也会给中阶层民众购房增添压力，因此只能稍稍提高。提高信用贷款的门槛可大大降低房地产行业信贷的高风险，削弱“风险偏好者”购房能力，保障高信用贷款，避免银行受泡沫经济影响。

二是增收房产税。针对我国目前富人一手多房现象，考虑房屋面积、房屋数量和房屋价值等多方面标准开征房产税，通过税收的方式减少高收入消费者对高档房的追捧，给予高档房开发商痛击，降低人均房产占有率。鼓励不同阶层的人都拥有房屋，杜绝房产集中在一类人群手中的现象。

三是培养正确消费观。许多人盼望房价持续上升，为的是能够让手中已有的房产升值，从而从中获利。这使得房屋成了一件坐等升值的商品，人人都想早买房，想要稳赚不赔，于是造成了购房狂热现象。这种消费观实际上存在一定的扭曲，因而不利于房地产市场的健康发展，消费者应调整自身的消费观念，每个人有房可住即可，不能促进房价虚高给他人增加经济压力。

四、结语

经过近两年政府的调控，我国房价已有明显遏制，说明了这些政策行之有效。另外，拓宽房屋种类，将房价稳定在合理范围内，才能真正解决民生问题。目前我国还没有征收房产税的计划，而不少学者已提出这一观念。望今后我国房地产业能够在保持目前健康发展状态下，进一步惠及民生。

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