空置商品房问题研究

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引言：所谓空置，第一层意思是指可用于出售、出租的但尚未出售和出租的房屋，是在发展商手里的产品；第二层意思是包括已销售的商品房而长期空置不用的产品。

摘要：尽管2009年以后不再空置房数据，但截至2008年9月底，全国商品房空置量16400万平方米，全国空置商品房占压资金已超过4900亿元。尤其一些热点城市，已销售的商品房有相当部分是投机性物业，长期空置量非常大，有个别海滨城市的部分小区，有近四成以上已办入伙但住户水电表每年读数为零，资源浪费相当严重。全国空置商品房占压资金惊人，居各行业不良资产之首。尽管有如此大量商品房空置，还是出现了“有人无房住、有房无人住”，竣工量和空置量同时增加的现象。为促使房地产市场持续健康发展，深入研究解决空置商品房问题是十分重要和迫切的。

关键词：空置商品房、市场整顿、控制

1 空置商品房的特征

1.1 产品更迭引起的滞后性

房地产产品的时效性很强，由于产业的技术不断升级和新材料与新工艺的不断进步，空置时间越长，产品的综合性能越难满足消费者日新月异的个性化和信息化之需求。加上不动产品的使用年限造成的物业减值，更使空置商品房的性价比日渐降低。尤其卖剩的产品楼层不佳、户型缺陷、朝向差、商铺纵深过长等最容易成为空置商品房。

1.2 区位与环境造成的集中性

一些区域环境特别差的地方，其商品房价格尽管很低，但空置商品房还是比较集中，尤其一些建在工业区或污染源附近的住宅小区，成为空置商品房的危险就更大。

1.3 定位缺陷形成的产品无效性

一块商品房用地可做出各种功能的商业用房，也可做出不同档次的住宅，开发商也力求定位准确，都希望取得最快销售、最大利润回报的结果。但若把握不准，则可能因造价太高而使大批中低收入消费者失望。如在工业区旁建造豪宅只能令周边的打工置业者望楼兴叹。同样如果在CBD中心区附近建造一座毫无个性的普通住宅楼，则更是对资源的严重浪费。

1.4 商誉信息带来的负面性

空置商品房总喜欢与不诚实的发展商为伍。一个曾经以劣质的产品欺骗过消费者，或由于奇差的售后服务而造成社会舆论谴责的发展商是无法得到消费者信任的。尽管这个发展商已痛改前非，但在相当长的一段时间内其产品都可能让消费者不敢问津。

1.5 规划与建设缺陷造成的产品低值性

城市规划多变，项目“小、散、多”，加上开发企业的“小、散、多”，其产品必然是低附加值的。

2空置商品房的成因

2.1 企业方面

一是企业机制与市场化运营要求脱节。空置商品房多的企业，存在企业激励机制不足，缺乏健康的企业文化氛围，职工缺乏健康向上的价值观。这些企业的项目的财务风险、定位风险未形成控制体系，市场上潜在的消费群体在哪里？消费者的需求是什么？什么样的户型好销？均没有进行深入的市场调查，其开发的楼盘也没有优良的工程记录等等，因此造成商品房空置率高。

二是产品有效供给不足。空置商品房多的小区存在着总体规划方案先天不足，建筑物间隔整齐，像兵营式的排列，既体现不出以人为本的人际交往空间和公共活动空间，也缺乏特色与个性。这些住宅周边大环境配套很不完善，市场、学校、幼儿园、医院、会所、购物中心等都有不成规模或未成配套，舒适性、方便性极差。小区绿化档次低，物业管理差。另外，空置商品房相对性价比较低，通过一段时间的降价促销，效果仍不佳。这主要是因为产品定位脱离了目标顾客的需求，造成了产品供给满足不了有效需求。

三是成本与质量控制缺陷。过高的成本造成价格与市场的有效需求脱节，现实的消费者不愿意接受性价比过低而价格偏高的空置商品房。加上一些空置商品房的工程质量未能与成本成正比例提高，施工质量问题造成的外墙渗漏等现象突出，使空置商品房销售雪上加霜。

四是观念与延伸服务缺陷。一些空置商品房虽有自己的销售队伍，但人员素质不高，多数是没有经过系统培训。这些人员没有参与前期的项目定位策划，没有销售策划的程序和价格策略，组合营销策略也甚少运用，处于有什么房就卖什么房的被动状态。开发的项目更谈不上营造品牌效应去引导消费；延伸服务更没有形成体系，业主的不满效应影响了准业主的购买意欲。

2.2 消费者方面

造成空置商品房的另一个原因是消费者的购买力不足，表现在两方面：①居民收入水平低；②居民消费观念滞后。

2.3 政策管理方面

①交易不规范，税费过多；②土地资源配置不合理，开发规模过大。

2.4、投资方面

由于房价连年攀升，资本逐利性和投机造成大量商品房空置。

3从政策层面上控制商品房空置

3.1速规范土地市场，挤掉房价泡沫

在政府宏观调控下，建立完善的土地市场规则体系，充分发挥市场对资源配置的基础性作用，运用价值规律和市场机制，实现土地资源配置的最优化和资产效益的最大化。最终目的是达到建立以供给引导需求，实现用地供需良性循环的用地供给机制，彻底杜绝因土地投机利润而加大房价成本，避免出现以下几种现象：①地价的“多元性”和取得土地使用权方式的多样性。②土地配置的运行秩序扭曲。③土地审批政出多门，土地供应总量失衡。

3.2整顿产业市场秩序，减轻税费负担

要整顿土地利用和销售的不规范行为，彻底杜绝擅自改变土地性质的现象，如用集体土地搞房地产开发、“缺斤短两”、合同欺诈等。建立信用体系，完善政府对市场的监管方式，提高监管能力。还有房地产开发的一些配套工程，如水电、消防、煤气、通讯及其配套的设计、施工、结算定额等均由各行业垄断，利润率明显偏高，导致房价升高。所以务必取消垄断，实行市场化竞争，降低房价成本。从国外情况看，地价及税费3项仅占房价的20-25%，而我国大多数地方却占到50-55%，所以要降低税费。

3.3加强对房地产市场的宏观调控

政府的重要职能就是随着市场发育状况和发展变化程度适时制定宏观调控政策。包括：税收政策、土地总量调控政策、金融利率政策、企业资质审查政策、工程质量保证政策等。当前，部分地区存在投资增幅过大、土地供应过量、价格上涨过快和结构不合理等问题，调控已刻不容缓。政府要联合建设、计划、规划、国土、银行等部门对房地产市场实施总量控制、开发利润率控制、房地产企业资质准入控制和房地产专项贷款控制，提高商品房预售门槛。对商品房空置量大的开发企业应下达消化空置商品房指标，未能完成任务的，不得参加土地拍卖，规划和计划、建设部门不予审批新项目。对长期因空置房积压占用银行资金的，要限期清还，并通过法院拍卖套现。本着先易后难、各个击破、一楼一策的原则，将空置商品房视为拆迁安置房和周转房，免征销售营业税和契税。也可将空置商品房转为经济适用房，降低售价。对资不抵债的企业开发的空置商品房，在确权时将规费、税费实行“挂账”处理，将拍卖和处理物业收入按清算原则分配，以尽快消化空置，消除城市疮疤。行业管理部门要加强市场分析，建立市场预警和信息披露制度。有关市场总量与发展趋势、土地总量与供给控制、项目规划与布点控制、房产库存信息等动态情况要及时披露，使政府、发展商、消费者三者信息对称，以确保调控更有效，项目开发定位更准确，投资更理智，空置更可控。

3.4制定政策控制投机性购置商品房

包括限购三套以上住房，开征投机性商品房转让税，研究空置房开征闲置税，提高空置房占用资金的贷款利率等。

4从市场层面上控制商品房空置

4.1大力培育消费市场

①加快住房制度改革，建立以市场为特征的住房新体制。彻底取消实物分房，全面实行货币分房。合理调整公房，经济适用房上市收益分配，并向中低收入居民倾斜，以调动居民换房的积极性。大力放开住房二级市场，实现梯级消费，使每个不同收入的家庭都能按自己的收入能力购买与自己相适应的房屋，待收入提高后再由小换大，由旧换新，由租房到购房，从而实现解决住房到改善住房的渐高消费。

②理顺收入分配体制，提高居民的收入水平。目前我国城市家庭人均住房建筑面积已达30平方米以上，但仍有不少中低收入家庭住房面积尚未达到平均水平。从社会进步、社会公平和经济发展的角度看，增加中低收入者和农民的收入水平应是当今的政策取向。同时应逐步增加职工工资中住房消费含量部分，增发住房补贴，有条件的地区应通过住房公积金增加对低收入家庭发放低息购房贷款。只有居民收入增加了，才能使商品房需求增加。

③房地产金融要适合消费市场发展。对开发投资应采取适当从紧的金融政策，预防因投资过度造成市场总量过大而积压。对个人住房贷款则应采取宽松、扶持政策，目前的政策性金融应是着重解决所有城镇居民的住房问题，今后的发展目标应主要是解决中低收入者的住房问题。对中低收入者购买商品住房要逐步推行优惠贷款方式，如提供财政贴息、单位贴息、住房公积金优惠利率等。要创造条件让居民超前消费。现阶段，个人住房消费信贷质量较高，但总量较低，远远低于发达国家的水平。要通过建立住宅融资次级市场的融资机构――住宅抵押贷款机构进行抵押贷款证化运作，开拓二级抵押市场。这样可转移分散银行信贷的风险，改善资产负债结构，扩大低成本融资，提高资本利用水平，增加住房资金来源。

4.2市场结构调整要满足消费者的需求

①调整投资结构才能在源头上控制商品房增量。根据国家统计局的数据，2009年，全国绝大多数地区固定资产投资中非生产性投资（商品房）所占比重达35%以上。全年城镇房地产开发投资达36242亿元，同比增长16%（2010年，全国房地产开发投资48267亿元，比上年增长33.2%）；购置开发用地23037万平方米（2010年，全国房地产开发企业完成土地购置面积4.10亿平方米，比上年增长28.4%，土地购置费9992亿元，增长65.9%。）；商品房施工面积为320368万平方米（商品房施工面积30.39亿平方米，增长20.9%）；商品房竣工面积达72677万平方米，同比增长19.1%（房屋竣工面积7.60亿平方米，其中，住宅竣工面积6.12亿平方米，增长2.7%）；商品房销售面积24969万平方米（2010年，全国商品房销售面积10.43亿平方米，比上年增长10.1%，其中，商品住宅销售面积增长8.0%，）；竣工面积比销售面积高出7554万平方米。商品房空置面积仍在增加，同比增幅为10.9%，供大于求现象不容忽视。因此除严格控制土地批租规模外，还必须提高房地产开发门槛。一是实行资质准入制度；二将自有资金占项目总投资比例提高；三是严格控制建筑施工企业带资，必须按施工进度拨付工程款；四是采取措施减少外来资本的投机；五是进一步提高商品房预售条件，必要时实行现楼销售制度；六是严格控制对投资和投机性开发贷款，使投资结构更切合市场的要求。

②以市场需求引导产品结构的调整。相关调查显示，近70%的购买力集中在中低档价位，能够接受高价位的只占5%，能够接受中高价位的约占25%左右。如果大家都将目光瞄准这30%的群体，其后果必然是供过于求，势必造成空置和浪费。为此，行业指导和市场引导要双管齐下调整产品结构。一方面规划部门要对项目产品档次定位进行把关；另一方面行业管理部门要做好各类档次产品的库存信息披露，指导开发商尽量使产品定位有差异化。同时开发商要在项目前期的市场定位上做足功夫，充分研究消费者的行为偏好，研究细分市场，形成自己独特的、别人无法模仿的产品特征和竞争优势，这样才可能使出现空置商品房的机率降下来。

5从企业层面上控制商品房空置

5.1房地产企业的人力资本比其他传统产业更为重要

房地产开发所具有的管理技术密集型和人才密集型特点使以职业经理人为代表的人力资本和以土地、出资人资本等要素为代表的货币资本处于同等重要的地位。实行股份或民营化企业已不是所有者和经营者的关系而是将人力资本与货币资本关系作为法人治理结构的中心内容，并建立人力资本的激励机制和约束机制，在人力资本得到承认和尊重的同时，货币资本的利益也得到保护。如能从体制上改变职业经理人的短期行为，使个人利益与企业利益合二为一，则房地产投资的风险控制、项目的价值挖掘、项目的发展定位，项目的成本控制乃至企业的内部管理、激励机制、用人制度和财务管理都将因利益作用而更有效率和竞争力。这种企业机制对管理的效果是凡事有人负责、凡事有章可循、凡事有人监督、凡事有据可查。其产品出现无效供给的可能性因机制作用而大大减低，对空置商品房而言，不是治标而是治本。

5.2实现房地产企业规模化、品牌化，提高企业核心竞争力

近年来出现空置商品房较多的都是那些低资质或是单项开发资质的企业。可见房地产开发资金量大、投入高、风险大等特性要求房地产企业必须向规模化、集团化和品牌化方向发展，必须尽快把战略工作重心转移到形成具有本企业特色的核心能力上来。

首先，距离在消失，速度在加快。房地产业发展非常之快，各种新概念，新要求不断出现，新技术保持的时间非常之短，公司的新理念可以迅速被克隆，速度已成为竞争最重要的因素。而唯一具有优势、不易被人克隆的是不断创新的能力。这种能力包括：不断满足客户需求变化趋势的洞察能力；供求和市场各要素的判断决策能力；动用各种资源最优整合并快速决策的能力；自我发现问题、矫正机制的能力等。对发展商而言，最重要的不是成本，而是产品的价值，赢得顾客的关键是让消费者觉得你的产品物超所值。

其次，是个性需求的准确。差异化要求个性化，从建立以顾客为中心的需求导向，生产出优质的产品卖给顾客，到有针对性地根据特定客户群体的需求，精心策划、设计并提供更深层次的服务；从关注顾客要什么到关注顾客想什么。房地产企业经营运作要比别人领先一步必须具备两个能力：一是发现和把握市场有效需求的能力；二是产品满足有效需求的能力。

再次，是不断创新经营理念，最终形成独特优势的核心能力。房地产企业的核心能力是企业技术水平与研发能力、项目定位与规划设计能力、生产与品质保证能力、管理与资源整合能力和组织与协调能力的综合体现。而最为重要的是企业在行业市场投资战略中的正确决断能力，该能力是以企业各种能力为基础的判断力，一旦失误，将无可避免地陷入区域同质化市场份额争夺的角斗中。

第四，房地产企业要走规模化定制的开发之路。2009年，全国房地产企业80407家，平均净资产不足3000万元，具有一级资质的仅占1%强，二级资质的不到10%，大多数是小公司或者项目公司。国内最大的开发企业所占市场份额仅为0.5%，而位于香港前5位的开发商却占据了当地80%的市场份额。由于存在过多的小投资者，影响集中度的提高，不利于市场资源的整合优化。

规模化定制的约束条件：一是房地产企业的综合实力和综合素质；二是资源整合的规模化。规模化定制是一种多要素的优化整合，谁的整合能力更强，更适应环境和市场，谁就在竞争中取得领导地位。规模化定制的目标是既能大规模生产模块化的标准物业以降低成本，又能通过生产多样化、个性化、多功能化的物业最大程度地满足不同需求。在合理利润的情况下，要实现用最少的钱生产出消费者认为最好的物业。那么，走规模化定制之路是房地产企业发展的最佳选择，也是预防和控制空置商品房产生的较好模式。

6结束语

空置商品房问题已严重影响了房地产业、金融业和国民经济的健康发展，也影响社会稳定。务必要从政策层面、市场层面和行业层面加以整治，实现房地产业健康和可持续发展。

参考文献

国家统计局数据库