日本房价启示录

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2012年7月13日，一套位于东京都南麻布，面积约410平方米的公寓标出18亿日元的售价，成为全球最贵的公寓。

这套公寓目前由日本苏富比国际地产公司挂牌出售，地产公司起初未料想会有多少人问津，但结果颇让人吃惊，已经“有好几对夫妇来咨询了相关情况”。客户里面不乏“商界著名人士”，连一年只在东京待一两个月的国际商务人士也对它颇有兴趣。

东京依然是世界上寸土尺金之地，尽管其相对历史最高峰已经大大缩水。

从日本经历的历史教训来看，房地产价格的高速上涨和下跌，确实和整个日本宏观经济的兴衰有着密切的关系。可以说，日本经济奇迹的顶点，伴随着东京等地房价的冲天而到来，而这一切的终结，也是从日本房价的暴跌开始的。

日本房价起伏史

日本《东洋经济》7月4日刊文所指的上世纪70年代，最大的特征就是“日本列岛改造计划”。所谓列岛改造计划，简而言之，就是大力在日本全国普及现代化的基础设施，消除城乡差距，这是以工农业区域的重新规划和高速公路、新干线（高速铁路）为核心的。

“上世纪70年代前期的日本，采取了积极的财政政策，导致了地价的上涨。这段时间发表的《日本列岛改造论》对此起了火上浇油的作用。”日本富士通综合研究所高级主任研究员米山秀隆接受采访时表示。

而上世纪70年代日本房价的上涨也和宽松的金融政策有关，当时日本中央银行实行低贴现率，使得居民住宅贷款额同比增长了1.3倍。实际上这种宽松的金融政策在80年代以后更进一步造就了庞大的资产泡沫。

日本在上世纪70年代经历的大规模的基础建设和城市化过程也确实和现在的中国有较多相似之处。而与此相对，80年代，特别是1985年广场协议后的日本，经济已经进入了全盛期，国内基建基本完成，居民收入也因为“所得倍增”计划而跃入发达国家水平，人均国内生产总值历史上第一次超过了美国。经济泡沫开始进入高速膨胀阶段。

今年已经59岁，在千年古都京都经营一家公司的枥下满轮告诉我们：“1975年的时候，京都中心地区，一套30坪（1坪约等于3.3平方米）的房子大概要1500万日元。普通人花个30年也是可以买下来的，当时一个普通大学毕业生的月工资差不多是4万日元。”

“其实一直到1980年，房价还和整个70年代差不了太多。真正开始疯涨还是在1985年到1989年之间。1980年同样一套30坪的房子在京都市中心还只要3000万日元，涨得不算特别狠。但是1985年就要5000万日元，1987年就要8000万日元了。”枥下满轮回忆，“而普通大学生的月收入也就是在1980年上升到10万日元，后来也就是10多万日元。”

另外，在上世纪70年代，日本出现很多，炒高地铁站或者新干线车站附近土地价格的事情。“往往就是依靠和政府官员的关系，预先获知修建车站的地点，然后提前买下附近的土地高价牟利。不过现在这些事情都绝迹了。”枥下满轮说。

疯狂时代到来

真正让后世记忆犹新，并且留下了许多逸事的超级房价泡沫，出现在上世纪80年代，特别是1985年日美《广场协定》签订以后。由于《广场协定》让日元对美元大幅升值，所以海外热钱大量涌入日本，而且更多的日本资金也从制造业中被解放出来，日本央行为了维持景气的状况，也一直保持着低利率。

从1985年到1990年，从房价到股市，从海外收购到融资放贷，整个日本经济都陷入了一种极为疯狂的状态，特别是1987年后更进入了所谓“超泡沫时代”。当中许多事情，至今让人生畏。

实际上，在80年代日本泡沫经济期间，消费者价格指数没有什么很大变动，主要体现是“资产通货膨胀”上，也就是股价和地价的狂升。以地价来说，最初是东京地区极度火热，随后这个上涨风蔓延到大阪、名古屋及其他大城市。进入1987年之后，可以用“狂乱”来形容地价的上涨了，东京的商业用地价格在一年中上涨48.2%，住宅用地价格上涨了21.5%，上涨幅度已经超过了“日本列岛改造”时期。1988年更为恐怖，东京的商业用地价格上涨了61%，住宅用地价格上涨了68%，和开始上涨的1985年时候相比，东京的商业用地价格上涨了2.9倍，住宅用地价格也涨了2.1倍。到1987年底，日本全国土地的时价是国土面积为日本26倍的美国全国土地时价总额的2.9倍。

在这种情况下，各种怪诞之事接连发生。比如有一个著名的说法就是一个东京的地价可以买下整个美国，日本皇室的土地可以买下整个纽约。实际上正确的说法应该是包括皇室在内坐落着日本众多重要机构的东京都中心区的千代田区，当时的地价市值确实接近纽约或者一个欧洲小国的总地价。

也因为房地产如此火爆，越来越多的公司开始“不务正业”，进行炒股和炒楼。为了追逐高额利润，日本各大银行将房地产作为最佳贷款项目。至1990年，在东京证券交易所上市的12家日本最大银行向房地产发放贷款总额达到50万亿日元，5年间猛增2.5倍。一些日本银行甚至违反国际清算银行的巴塞尔协议，将持股人未实现利润当作资本金向外出借，造成流通领域里的货币数量进一步扩张。而1984年日本银行业对房地产贷款的比例占制造业贷款的比例是27%，到1989年就上升到74%，经济已严重失衡，直接打击了作为国民经济支柱的其他制造业产业。当然，这样的结果是，到2003年日本7家大型银行还需要核销坏账5.6万亿日元。

为了争夺利润和分享市场，日本上千家财务公司和投资公司等非银行机构也不顾政策限制，跻身于房地产金融行业，直接或间接向房地产贷款，总额高达40万亿日元，而且重复抵押贷款严重。比如寿险公司对土地和建筑物的投资明显暴增。1989年，日本生命、住友生命和第一生命三家大型寿险公司分别居日本拥有出租楼宇面积的第二位、第三位和第五位。对此，一贯主导经济发展的日本政府却没有采取有效措施引流资金。监管、调控形同虚设，致使资金链无限拉长。

1987年，日本住宅所有项目合计对GDP增长率的贡献几乎超过30%。

有一幅政治讽刺漫画是这样的，日本外海因为火山爆发新增加了一个小岛，日本政府派人前往勘探，却发现无数房地产商已在此处打得不可开交。

泡沫破灭之后

在面对房地产泡沫时，日本政府在初期并没有及时采取有力措施遏制，1987年日本政府对东京地价开始进行限制，到了1988年中期，东京地价开始回落。但是以大阪、名古屋为主的大都市圈地价仍在上升，由于低利率和房地产景气下房地产升值预期强烈，资金相机流入比东京地价便宜的地区。1990年大阪地价开始回落，同时名古屋地价上升变平缓，1991年全国范围地价才开始回落。

1990年，日本政府开始对全国房价实施综合政策，设立了地价税。由于日本长期在土地税方面存在偏差，在80年代中后期固定资产有效税率才为0.2%—0.3%，所以一直拖到1992年4月才开始征地价税，这个时候明显为时已晚，甚至在泡沫破碎以后加大了房地产下跌的幅度，进一步损害了日本经济。

从1989年末开始，日本房地产业就已经出现“破裂”迹象。同年12月，新一届日本银行总裁三重野康上任仅仅8天，就开始对日本经济实施所谓的“电击疗法”。几个月内，多次提高政府贴现率，并对商业银行施加压力，要求其停止对房地产企业及股票投机者贷款。这一系列举措一下子刺破了泡沫。1990年初，以东京证券交易所股市迅速下滑为开端，日本地价随之暴跌。

在上世纪80年代的后半期，日本的房地产泡沫破碎后，一直到今天，都没有回到上涨的轨道中去。而且整体经济泡沫破碎后，日本战后的经济体系也因此陷入了一种僵局。（来源：《青年商旅报 》）