次加息或将导致楼价下跌

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单次提高利率，对楼市的影响不过是下了场毛毛雨，但连续多次提高利率所累积的能量，就有可能形成暴风雨，其对市场及房价的影响，绝不可等闲视之。一旦出现楼市拐点，那些没有心理准备、痴迷于财富游戏的开发商和投资投机者都将受到市场的惩罚。

年内第5次加息，自2004年以来的第9次加息(包括2005年单单调高房贷利率)。楼市何去何从，房价又将受何影响?

从整体上分析，利率通过调整宏观经济与房地产经济进而影响房价。理论上，利率水平与房地产价格呈反相关系，利率升高会紧缩宏观经济和房地产经济，从而导致整个房地产开发投资、市场交易的景气度下降，房价随之下调；反之，开发规模加大，市场交易活跃，价格被旺盛的市场需求推高。但现实中，又并非全都如此，比如现阶段，连续9次加息，GDP和CPI仍在高位前进，国民经济正由偏快向过热转变，房地产经济亦无明显萎缩的迹象，如此则房价不可能下调。只有经过多次加息之后，其影响力由量变发生质变后，才有可能调整宏观经济与房价。

从供求双方分析，决定房价的因素首推供求关系。利率上升加大了开发商的财务成本，在市场形势一般的情况下，会促使开发商减少开发量，但在近几年市场供不应求的情况下，开发商完全有能力把增加的利息通过提高房价而转嫁给购房者，所以目前呈现出利率与房价一起攀升的景象。从需求上分析，由于目前全国尤其是一线城市房地产投资投机比重较大，所以不断推高房价，虽然普通购房者对利率上调造成的贷款压力比较敏感，但因为投资投机者在一定程度上主导、甚至是胁迫了房价，导致部分自住客被迫跟进入市，否则越等房价越高。这一怪圈短期内很难消失，而利率上调短期内亦很难改变房价上涨的态势。

宏观经济的每个发展周期，必然伴随着利率的不断调整，无论是下行期，还是上行期，都需连续多次调整利率才能一点点改变经济走向，在越过拐点(波峰或波谷)之后，往往又开始向相反方向调整利率。一般来说，在加息的过程中，尤其是在前半段，很难明显感觉到市场变化，房价也一样；可到了后半段时，就会感到价格增幅渐渐趋缓，越过拐点之后，则价格会有所下跌。本轮加息周期，我国已加息9次，基本上可以认为已进入加息通道的后半程，楼市及房价增长将会慢下脚步。至于何时出现拐点，则很难判断。

不妨看看美国近年的情况。从2000年开始，美联储连续13次降低利率，截至2003年6月，联邦基金利率水平降为l％，达到了46年以来最低水平。1年可调息按揭贷款利率也从2001年末的7.0％下调到2003年的3.8％。低利率环境下的美国房地产市场炙手可热，房价直线上升，五年内上涨70％左右。2004年6月，美国开始步入加息通道，至2006年6月，经过连续17次加息，联邦基金利率水平升为5.25％，终于使美国过热的楼市趋于平稳，然后扭头下行，成交量与价格双双下挫。与2005年同期相比，2006年9月美国新建房价格下降了9.7％，这是1970年以来的最大降幅。

因此而言，单次提高利率，对楼市的影响不过是下了场毛毛雨，但连续多次提高利率所累积的能量，就有可能形成暴风雨，其对市场及房价的影响，绝不可等闲视之。一旦出现楼市拐点，那些没有心理准备、痴迷于财富游戏的开发商和投资投机者都将受到市场的惩罚。即使自住需求者，眼下也应考虑利率不断上调所带来的风险。没有经历过利率变化周期的买卖双方，都须对利率快涨抱以敬畏之心。