农民按揭盖房的喜与忧
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曾因农民无财产抵押而无法开展的农民住宅按揭贷款，终于在温州市苍南县“破冰”。前不久，苍南县农村信用合作联社通过“多户联保”的办法，为上百户村民办理了总额超过5000万元的住宅按揭贷款。但这项贷款能否持续，还存在变数。
因为土地性质等问题，过去银行不会给农民办理住房按揭贷款。今年3月，苍南县农村信用联社投放5000万元“新家园”农民康居贷款，首次为农民办理住房贷款业务，终于让农民住房也像城镇商品房一样可办理按揭贷款了。苍南农村信用合作联社这一做法，对我省正在推进的新农村建设无疑有着重要意义。
新农村建设促成农民住房贷款
今年，在省政府建设新农村规划的推动下，温州苍南县的新农村建设也正在逐步推进。苍南县根据新农村建设的规划要改建100多个村，目前在改建的只有20多个村。因为一户农房的改建房款至少要7万元，这么多的村要改建，建设中的资金问题如何解决？资金问题一直制约着苍南县新农村建设的步伐。
在这样的背景下，苍南县农村信用合作联社在开展服务农民的活动中，决定开办农村住房贷款的业务，为农民提供改建住房资金。
但是根据《中华人民共和国担保法》的有关规定，土地所有权，耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押。而按照银行的操作惯例，申请和办理房屋贷款，需要房屋或其他财产抵押。然而，在我国，农民除了拥有对耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权和非常有限的财产之外，几乎没有其他可以用作抵押的财产，法律又不允许农民用上述集体所有的土地使用权去抵押，申请贷款。
多少年来，农民一直被隔离在金融交流的围墙以外。既然抵押不行，只有采取别的方法。苍南信用联社社长陈宏强说：“当时考虑很久，想到采取了农民联保的办法。可是有些担忧。”至于为何要开展这项业务，陈宏强告诉记者，首先，农村信用社的服务对象本来就是农户。在当前新农村建设中，农户盖房资金普遍缺乏，如果按照过去生产类资金贷款，贷款额在一万元以内，贷款期限只有7到8个月的话，根本无法满足农民盖新房的要求。其次，今年第一季度末，苍南县农信合作联社的存款余额较年初增加了9.8亿元，达到了38亿元，占同期苍南县金融机构存款增加总量的50%以上。从这个角度看，开展农民住宅贷款也是农村信用合作联社自身业务拓展的需要。
结合苍南县“千村整治、百村示范”工程，“新家园”农民康居贷款业务主要是针对县域内有规划、以县政府有关职能部门审核批准的新村建设规划区以内房屋新建、拆建、扩建、装修的农户为对象，按农户改建房投入总额的70%核定贷款总额，但最高贷款额度控制在5万元以内。由建房农户自愿申报，组成3至5人的联保小组，签订成员协议，向所在村“两委”或直接向信用社填报有关表格后，立项申请。贷款期限是5年以内，逐年分期还款，贷款申请的额度为建房投资额50%以内，利率按国家基准利率执行。还款方式则根据农户的经营收入情况，分别确定按季或按月或按年等额还款方式。目前多数贷款农户选择了按年等额还款方式。
联保风险，银行仍有顾虑
“说真的，让没有财产抵押的农民进行联保贷款，万一还不上款怎么办？作为一家县级信用社，没有多少资金来抵挡风险的。”说起联保贷款，苍南县农村信用社信贷科的余科长告诉记者，这样的顾虑是一直存在的。但是考虑再三，最后还是决定把资金贷出去了。一是因为以前的生产性贷款，苍南县的农民信誉不错，回收率都达到99%。除了一些不可抗拒的灾难和死亡原因外，基本上所有的农民都能及时还款，农民诚信度很高。
“从2002年农信社开展生产类联保贷款开始，这些年累计发放贷款总额在1500万元，不良贷款率在千分之一点五左右。”余科长说：“今年农村信用社开展住宅联保贷款，预计不良贷款率不会超过1％。”农民天生的质朴品格，在银行贷款资金安全方面得到了信誉的认证。
“再说，农民联保采用的是自愿形式。联保户之间都很熟悉，大家都是几十年的老邻居了，对彼此的家庭经济和收入情况知根知底。大家形成自我监督的模式，如果这户农民不行，大家也不会跟他联保。这种自发的约束，比法律更有成效。”余科长分析了联保贷款的情况。
据了解，自从这项业务开办以来，已经有496万元的贷款金额，105户农民得到了实惠。仅在苍南县五凤乡八亩村，为了建造房屋，全村就有16户农户向农信社贷款68.8万元。除了八亩村外，此次农信社还向观美镇岭脚下村的89户农户提供了427.7万元贷款。由此可见，农民的建房贷款需求依然很旺盛。
“虽然我们的‘新家园’计划很受农户欢迎，但其中的难度还是比较大。”余科长不无顾虑地说。据测算，苍南县约有28万户农民，按照30%的农户有资金贷款需求，每户盖房需要5万元贷款资金，如果信用社承担50%，就需要20个亿来作为贷款资金。而农村信用社的存款总共才38亿元，显然光靠农村信用社一家还不能解决问题。
这次推出5000万元的贷款，也是综合了信用社存款实力。不然，对一个县级信用社来说，贷款风险是很大的。
据有关资料显示，今年的“桑美”强台风袭击后，苍南县有近20万间的农屋倒塌。这些农民都是一些处于低保边缘的人群。光盖房救灾款，信用社就要拿出1.64个亿。而政府性救灾贷款，政府只管投入，不管风险。对于这些有政府背景的救灾贷款，许多农民在偿还时往往会拖欠。
风险补偿，政府支持尤为关键
应该说，把农民纳入金融服务之内是好事，可是如何让好事继续下去，就是说如何让做这件好事的信用社放心放贷，是最现实的问题。
“目前这项业务仍在试验阶段，还需要政府的大力支持。风险补偿基金、担保基金，现在都没有。贷款的利率基本保本，如果没有政府的基金担保，没有强大的后援力量，这样的贷款业务依然让我们担心”。余科长这样对记者说。
记者在采访中了解到，眼下，一些政策扶持尚不到位，农村信用社让利给农民的贷款没有减免营业税，政府风险补偿没有跟上，农村房产保险还没有开始。这项“新家园”计划在推广中还存在隐患，时刻有停办的可能。“独木难支”这句话既是目前苍南信用社人的担忧，也是许多农民的担忧。
当前，我省的新农村建设已经全面展开，去年11月6日浙江省委《关于制定浙江省国民经济和社会发展第十一个五年规划的建议》已经明确提出，要加快公共财政向农村覆盖，加强农村金融服务，加大“三农”投入力度。
但据了解，我省除了苍南县，还没有其他地方开展这样的农民住房贷款业务。即便在全国，也没有先例可循。既然苍南县农村信用社对农民住房贷款按揭已经“破冰”，那么，全面实施和推进新农村建设的各级政府是否也应该关注这项“破冰之举”，通过政策扶持，让农民安心贷款，让银行放心放贷。