浅谈政府出让土地地价确定的程序、原则与方法

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摘要：本文在阐述我国国有建设用地出让时，从确定地价的一般程序、遵循的原则和确定地价的方法上，依据我国的法律、法规规定，比较全面系统的进行了分析和阐述，提出了一些相应的对策和建议，旨在避免国有土地在出让时的低价出让，从而造成国有资产流失。

关键词：政府 出让土地地价确定

国有土地出让制度是我国国有建设用地供应制度的核心内容之一，依法科学确定出让国有土地地价是土地出让中的关键环节，对于规范国有土地出让的操作行为，合理显化国有土地资产价值，防止国有土地资产流失，具有重要意义。为此，探讨政府出让土地地价确定的程序、原则与方法，十分必要。

一、出让土地地价确定的一般程序

土地出让主要是指国有建设用地使用权的出让， 往往涉及的标的价格较高，达数千万元甚至数亿元，由于土地供应量的有限性和土地市场需求的无限性，同时还要综合考虑其后期的开发利用情况，影响因素多，其价格稳定性难以确定，为避免国有土地资产流失，国有建设用地使用权出让，必须进行土地估价，以了解招标、拍卖、挂牌地块的正常价格，并在此基础上综合确定出让土地地价，在这里需要注意出让土地有一个底价界限。出让底价是指政府根据土地估价结果、相关产业政策和土地市场行情等情况，集体决策，综合确定的宗地最低出让价格。根据出让形式不同，出让底价可以分为协议出让底价、招标出让标的底价、拍卖出让底价和挂牌出让底价四种具体形式。

一般程序为：首先，确定拟出让宗地的用途、容积率、建筑密度、绿化率等规划和土地使用条件；其次，由市、县国土资源管理部门根据拟出让地块的条件和土地市场行情，依据《城镇土地估价规程》，组织对拟出让地块的正常土地市场价格进行评估；第三，明确政府相应的产业政策和供地政策，收集了解拟出让宗地所在级别的基准地价和协议出让最低价标准以及土地市场状况等资料；最后，政府土地出让协调决策部门，依据拟出让宗地的市场价格评估结果，综合考虑政府产业政策、供地政策、土地市场状况等，最终确定拟出让地块的地价包括出让底价。

二、确定出让土地地价的原则

第一、遵循基准地价的原则。基准地价是指人民政府对城镇规划区范围内现状利用条件下不同级别或不同地域内的土地，按照商业、住宅、工业等土地用途分别评估确定的某一估价期日上法定最高出让年期内土地使用权区域平均价格。它是政府组织评估确定的一定区片内的平均地价，它代表一个级别或区片范围内某类用地平均价格水平，是衡量区域地价水平和确定出让地价包括底价的重要参考。

第二、低于底价不成交的原则。国有建设用地使用权出让最低价，主要包括协议出让最低价和工业用地出让最低价，两者与出让底价之间存在密切关系。协议出让最低价，按《协议出让国有土地使用权规定》（国土资源部21号令）规定：协议出让最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地（拆迁）补偿费用以及按照国家规定应当缴纳的有关税费之和；有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的70%。招标拍卖挂牌出让的土地也不得低于协议出让最低价。有些地方政府在确定招标拍卖挂牌出让的出让底价时，在这一政策的理解上存在误区，认为以招标拍卖挂牌方式出让的土地，在确定地价时，可以按低于协议出让最低价来确定，可以低于协议出让最低价成交。这种理解是不正确的。国务院《关于加强国有土地资产管理的通知》（国务院15号文件）明确规定：各级人民政府均不得低于协议出让最低价出让土地。协议出让最低价是出让土地地价的最低“门槛”，低于底价，出让土地不成交。

第三、底价保密的原则。招标、拍卖、挂牌底价由市、县人民政府确定后，应当严格保密。国有建设用地使用权出让，包括有底价出让和无底价出让。《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》明确要求，有底价出让的，底价确定后，在出让活动结束之前应当严格保密，不得泄露，泄露底价的，承担法律责任。对于底价确定的时间，可自行掌握。一般的做法是，在拍卖会开始之前和接近挂牌截止时间之前，市、县土地出让协调决策部门所有成员在拍卖会结束和挂牌结束前不得离开拍卖或挂牌现场，从而有效地防止泄露底价。

三、确定出让土地地价的方法

第一、有基准地价的地区，首先应当适用基准地价，政府确定出让土地地价包括底价，要按不低于基准地价70%来综合确定；没有基准地价的地区，方可按照新增建设有偿使用费、征地（拆迁）补偿费和国家规定应当缴纳的有关税费之和来确定出让土地地价；

第二、工业用地出让地价包括底价，不得低于《全国工业用地出让最低价标准》，即所在地土地级别相对应的工业用地出让最低价标准。

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