浅谈商品房的质量与技术发展趋势

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【摘 要】本文就商品房的功能质量、实用质量和商品房的技术质量进行了探讨。

【关键词】商品房；质量；技术；发展趋势

我国的房地产市场正在逐步进入“品牌”时代。品牌来自“三高”：高品质、高性价比、高附加值。三高的基础是高科技含量与高技术集成，这是创建商品房品牌，提高商品房品质的根本途径。特别是体现人文关怀、绿色环保与科技创新的商品房功能质量、实用质量和技术质量，是当前中国商品房建设发展的新主题。

1 商品房的功能质量

近年来，居民的住房需求不断增加，住房观念也发生了重大变化。安全、适用、舒适、经济、美观的住宅是我国商品房质量与技术发展趋势及新指标。提高住宅的功能质量实质是提高住宅的性能价格比。

1.1 商品房的适用性能。商品房的适用性要求住宅的设计要多档次、多样化，满足最广大居民的住房需求。首先，是住宅的功能空间要完整，布局合理，符合现代生活的行为需求；不仅仅是面积的大小，关键是在较小的空间内创造较大的舒适度，住宅的设施配备要齐全、高效，保证居住的安全、耐久、经济和方便。

1.2 商品房的环境性能。住宅的环境要自然、和谐、环保。住区环境的营造要注重利用自然的、地理的、社会的大环境资源，使小区与城市环境相协调；创造出阳光普照、空气清新、绿化忧美的生态环境和富有人文气息的居住环境。

1.3 商品房的休闲性能。住宅建设应体现出历史传统与时代精神结合的审美文化、居闲文化、养生文化、地域文化、社会文化，体现建筑的个性和人文关怀。

1.4 商品房的舒适性能。随着社会的进步，住宅需求已开始从生存需求向生理需求和心理健康需求转变。住宅的物理性能决定着住宅的居住舒适度。以声、建筑光、热、风和空气质量为核心的舒适度指标直接影响着居住舒适性能的质量。过去由于经济、技术、体制等多方面原因，住宅的建设对舒适度的要求没有得到重视，随着经济的发展．自然环境的变化．提高住宅的居住舒适度是当前住宅市场需求的显著特征。

2 商品房的实用质量

当前商品房的实用质量中存在的突出问题：一是以功能空间、面积配置、细部处理的合理性为主的住宅实用质量还不高；二是以声、光、热、空气质量等物理性能和设施设备性能为主的住宅实用性能还较低；还有住宅的工程质量、安全环保等问题。其根本原因是住宅的生产技术落后，生产效率低，资源没有充分利用。

2.1 高层居住的实用性能。目前住宅设计存在着三大误区：一是大城市住宅的层数越来越高，建筑的密度越来越密，中小城市也有这种趋势。高层塔楼是否是城镇住宅的发展方向，学术界一直争论不修。过去为了出容积率，高层建筑总是过高过密，有的塔楼1 梯8 户，甚至有的达到1 梯16 户，这种居住模式有潜在的安全、健康隐患。美国早在上世纪50 年代，除在纽约等大城市外，已不允许建造高层住宅，其主要原因是高层住宅的建设成本高，管理难度大，我国城镇住宅不应再提倡建设高层塔楼。土地资源短缺的大城市应提倡8~12 层的小高层住宅，小城镇以多层住宅和小高层住宅为主。

2.2 小区大花园的实用性能。许多住宅小区的中心花园越做越大，而且有的大造人为景观，有的开发商认为中心花园大显得大气，能聚人气。从健康角度讲，人群活动过于集中，在环境卫生、噪声污染、疾病传播等方面存在隐患。住宅小区的环境应注重组团环境设计，充分考虑各组团的交往、活动空间。

2.3 户型与面积的实用性能。目前“户型大型化”已成为一种误区。从当前世界发达国家的居住状况统计资料看，户均建筑面积在80~100 平方米左右，是比较稳定、普遍接受和相对看好的户型。日本曾做过一项调查，当流行套型面积增加到130 平方米时，就不再增长，然后回落到80~100 平方米。欧洲的情况也是如此，90 年代以来，100 平方米左右的户型住宅已经占到市场新增量的75％，成为市场销售的主体。所以，百姓对户型的需求不会无限制的增长。最近，北京、广州、深圳等地的所谓“S O L O”袖珍户型倍受消费者青睐。因此，在有限的空间内创造最大限度的合理性和舒适性已成为住宅建设的新趋势。

2.4 住宅设计的实用性能。住宅设计应强调均好性、多样性、协调性和完整性。均好性――要求从户型、居住环境、景观、公用设施、设备配置、材料部品的选择和物业管理等诸方面使每个住户都能受到同等的关注，都能获得公平的价值回报。多样性――应注重小区（社区）服务对象的多层次、多方面需求，力争在建筑风格、户型布局、空间组合、色彩构成等诸方面具有特色，反映地方特点和文化传统，避免风格单一和雷同。协调性――应注重住宅与历史文脉相协调、与时代精神相一致、与未来发展相适应、与周边环境相融合。完整性――要树立住宅是完整的产品概念。做到住宅规划、建筑、装修设计一步到位。

3 商品房的技术质量

目前，我国住宅质量已进入换代时期，传统的建筑技术和建造工艺已不能满足现代住宅发展的要求，实现住宅质量飞跃必须依靠科技进步，推广先进适用的成套技术。现代住宅成套技术包括：住宅建筑体系、节能与能源利用技术体系、厨卫技术体系、管线技术体系、智能化技术体系和建造技术体系等七大技术体系。

3.1 新型建筑体系技术。我国传统的住宅建筑体系有砖混结构、混凝土框架、混凝土剪力墙结构等体系。墙体材料主要以传统的实心粘土砖为主。粘土砖是一种消耗能源和土地资源较大的墙体材料，已限制和禁止使用，发展以混凝土砌块和新型墙板为主的新型建筑体系是城镇住宅建筑体系的方向。同时，钢结构、轻钢体系是当前急需研究和突破的新型建筑体系，尤其轻钢住宅体系在小城镇住宅建设中有比较广阔的发展前景。

3.2 建筑节能技术。我国建筑的能源浪费问题很突出，建筑能耗占全国总能耗的30％左右。《民用建筑节能管理规定》（建设部令76 号）对建筑节能提出了明确规定，针对长江中下游地区建筑节能缺乏技术法规，2001 年建设部出台了《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》，对建筑节能提出了具体的要求。建筑节能技术是提高住宅舒适度的关键，是当前住宅技术发展重点。建筑节能技术包括维护墙体的保温、隔热技术、节能门窗技术、高效制冷制热技术、能源控制计量技术、自然能源利用技术等。

3.3 水质保障技术。目前，城镇居民住宅引用水主要是自来水，而自来水水质不断恶化。原有自来水处理技术和设施已不能满足人们健康用水的要求，自来水的水质已成为住宅安全性能的重要组成部分。20 世纪90 年代，桶装饮用水迅速崛起，一度成为居民健康饮水的主要途径，这种方式既不经济也存在卫生隐患，再加上定期换水给家庭安全带来潜在的威胁，桶装饮用水不是解决健康饮水的根本途径。在美国、加拿大等国家，人们习惯喝冷水，管道供水直接达到饮用标准。因此，住宅直引水技术将成为住区健康饮水的主流，大力推广住宅直饮水系统成套技术是水质保障的有效途径，也是饮用水技术走向现代化的标志。

3.4 垃圾处理技术。城市人口不断增加，城市基础设施建设滞后于城市的发展，日益增加的生活垃圾已成为城市化进程中的重要问题，在居住小区推广应用生化垃圾处理技术是垃圾无害化处理的有效措施。环境绿化技术。包括居住区环境绿化技术、优质草皮技术、节水型植物、立体绿化技术等。包括厨卫技术、整体卫浴、装配式厨房设施、厨卫同层排水技术等，是厨卫技术发展的趋势。

4 结束语

商品房的发展是社会、经济发展的重要体现。准确把握住宅发展的趋势，要站在技术发展的前沿，紧密结合住房需求新特征，与时俱进，不断创新，才能不断地保护需求、刺激需求、引导需求，促进住宅市场的健康发展。

参考文献：

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[3]孟昭莉. 中国房地产市场分析报告[J]. 中国中小企业, 2009, (01) .