旧城改造类房地产开发项目风险管理分析

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摘要：伴随现代城市化发展进程不断加快，旧城改造类房地产开发项目也就应运而生，这类项目不是单纯的翻新重建，还要平衡开发商、消费者之间的利益关系。本文主要对旧城改造类房地产开发项目风险管理进行简单探讨。

关键词：旧城改造房地产开发项目风险管理

中图分类号：F253文献标识码： A

一、旧城改造与房地产开发的良性互动

旧城改造能够为房地产开发提供土地，房地产开发又能够为旧城改造提供动力和资金。对旧城的改造能够盘活城市土地，影响城市土地的结构。但是由于旧城具有交通条件差、建筑物过多、人口数量密集、市政管线布置杂乱等特点，加大了房地产开发的难度，提升开发的成本。政府具有城市土地规划和城市建设用地的调控方法，是城市的管理者，所以在旧城开发过程中可以适当的减小市政方面的负担。在对旧城开发中开发商要懂得合理利用旧城的优势，充分挖掘旧城中潜在的历史文化和商业资源，创建有特色的旧城开发项目。

旧城改造房地产开发项目投资实际上也是对未来社会的需求进行预测生产适应未来发展的商品。在项目开发中开发企业需要量力而行，选择适当的政策，加强对项目管理的力度，正确对待在开发过程中的风险问题，实现项目风险防范的目标。

二、旧城改造类房地产开发项目的投资风险分析

1. 项目投资决策阶段的风险分析

房地产项目投资决策就是投资者通过研究地方政治、金融、经济、社会的发展趋势，综合考虑市场的供需要求和收益水平对房地产开发项目的可行性和必要性进行技术分析，比较、评判各种拟定方案，并做出决策的过程。下面我们从以下几点来分析风险因素：

1.1经济风险

（1）旧城改造中的低价风险。房地产开发项目中必不可少的就是条件就是土地，土地价格的变化会直接导致开发成本的变化，所以低价风险是房地产开发项目中的重要风险类型。土地价格上涨或导致成本升高，房产最后销售的价格也会上升，影响经济稳定健康发展。

（2）旧城改造中的财务风险。旧城改造类房地产开发项目需要投资的金额很大，而且开发的时间长，存在很多的不确定因素，也潜伏着较大的风险。旧城改造类房地产开发项目本就是资金密集型行业，区域的经济发展、政府经济宏观控制等经济上的变动都会影响到旧城改造类房地产开发项目。像是通货膨胀、资金变现、税率变化这些资金的变化会给房地产的开发经营活动带来很大的冲击。

（3）旧城改造中市场供求风险。房地产供给和市场需求双方面的不确定性会造成房地产开发商收益也具有不确定性。房产市场中供求风险是直接风险之一，也能直接作用到房产投资者的收益。房地产市场受到供求关系的影响较大，所以开发商需要承担的供求风险也较大，但是一般只要当地的经济能够稳定发展，那么对房地产的需要不会发展很大的波动，降低供求风险。

2、政策环境风险

一些政策因素对房地产有很大的影响，掌握好政策才能把握房地产市场的形式变化政府出台的政策对房地产项目有着全局性的影响，比如不同的金融政策、税收政策、住房政策、城市规划、土地管理等各种政策都对房地产项目的开发和经营活动有着不同程度的影响。在还没有的得到完善的市场经济环境中，政策风险对房地产开发项目的影响更是十分突出。另外国家出台的相关政策对房地产的发展有决定性作用。目前我国正在推行第三方产业政策，这对房地产行业的繁荣有一定的促进作用。

2.2项目筹备阶段的风险

1.产品定位风险

在之前的投资决策阶段，投资者就已经对开发项目的整体定位进行确定了，在筹备阶段就是不断细致化这个定位，比如明确该产品的整体上的建筑风格、在建筑中采用什么样的材料、主要的销售对象等，在这个细化产品定位的过程中就是对该项目的投资成本和主要面对的客户群体进行确定。如果对于产品没有合理的定位可能，造成产品的滞销。对产品的定位风险进行有效的控制，是决定投资者投资项目是否成功的关键因素。

2.前期手续风险

产生项目前期手续风险主要有两方面的因素，第一是不断在完善更新的政策法规；第二是在手续办理过程中，经办人员办理的方式存在差异。我国房地产行业近几年的发展非常迅速，房价一直处于上升趋势，国家为了控制住不断升高的房价，加大了对房地产的宏观调控，出台了很多新的政策，开发商想要得到土地的使用权，必须按照相关法律政策进行审核。再就是面对相同的法规政策，由于经办人员不同，在办理的程序上也会有变化。在面对前期的手续风险时，在进行项目设计规划时就要给自己的利益留有退路以便不时之需，如果开发商没有全面的考虑，当政府的政策和规定出现了变动，会对整个开发项目带来影响。

3.项目建设阶段的风险

1.合同风险

在项目实施过程中，开发商需要和多个相关企业签订合同，比如施工合同、承包合同、运输合同等。在合同内容上不科学和不规范很容易造成日后的各种纠纷，造成利益相关方的损失。在项目建设中一般由两种类型的合同，一种是固定总价合同，一种是固定单价合同。合同风险也有两种情况一种是合同内容上没有科学性和规范性，叙述的文字也是模糊不清，有些内容甚至违背了法律。二是风险承担问题。

2.工期拖延风险

由于在施工阶段时间上损失导致最后工期拖延。工期延长一般会造成错过房子销售的最好时期，而且由于工期延长会增加很多费用的开支，提升成本。一般常见的工期延迟有一下三种原因：第一施工中的失误；第二，没有对项目施工的条件和特点进行正确的估计；第三很多不可预料的事情发生。

3.项目质量风险

开发商最后获得投资效果的前提就是房地产的质量，这样才能让顾客有想购买的欲望，也是吸引顾客的必要条件规划设计和施工规范都是影响项目质量的主要因素。

四、 旧城改造类房地产项目风险管理的思考与建议

1. 制定房地产开发项目风险应急方案

在出现紧急情况下，相关部门要有针对性的处理方案。所谓的分类管理不是单独管理，各个部门的之间的信息要是互通的，处理紧急情况时，部门之前要相互支持、相互协调，根据具体的问题制定出对应的监测计划和监测系统，获得准确的监测数据，并让相关专业人员对数据进行科学的分析和评价。

2.构建房地产开发项目风险管理系统

房地产开发项目必须构建一个预防风险的管理系统，在企业面对还尚未成形的潜在风险和开始出现威胁的情形下能够及时的判断风险的来源，分析出风险的构成，设计好风险应对办法，将风险危险系数降低到最小，从而有效提升经济效益。

旧城改造项目在建立房地产开发项目的风险管理系统还具有预测系统、预警信息系统、预警指标系统以及预控对策系统等，当有风险威胁到项目时预警部门就能迅速做出反应，对紧急事件进行处理，处理结果会自动的上传到预警信息系统，是的信息数据更加具有条理性、易操作性等。系统中的预警对策库，集合了各种危机情形下的应急对策，一旦预警系统发出警报，会根据出现问题的类型自动选择处理的对策，对风险起到很好的防范作用。

结束语：分析旧城改造类房地产开发项目风险的成因，能够制定对应的预防措施，降低风险系数，保证开发的效率和效果。开发企业必须实行全方位的风险管理措施，主动的去控制风险，提升企业抗风险能力，保障企业经济效益。

参考文献：

[1]程锡麟. 旧城改造类房地产开发项目风险管理研究[D].河南理工大学,2012.

[2]邓田生,徐杰军. 房地产开发项目风险管理体系设计初探[J]. 企业技术开发,2004,11:38-40.