浅谈鄂尔多斯市房地产泡沫形成原因及对策分析
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【摘 要】房地产泡沫产生于房地产投资市场中，房地产泡沫形成的核心问题不在于是否存在着传统分析中提及的房地产投机现象，而在于投资市场中形成的虚拟需求是否有消费市场中形成的真实需求作为基础。
【关键词】房地产泡沫；需求弹性；供给弹性；体制改革；政府调控
（一）房地产泡沫的含义
“房地产泡沫”是资产泡沫的一种，是以房地产为载体的泡沫经济。它一般是指由房地产投机引起的房地产价格脱离市场基础价格的持续上涨现象。通常表现为在经济繁荣期，地价飞涨形成形成泡沫景气，但到达顶峰状态后，市场需求量急剧下降，房价大跌，泡沫也随之破灭。
（二）鄂尔多斯房地产泡沫的形成原因
1.房地产市场秩序的不规范
目前，我国的房地产市场秩序还存在着很多问题，投诉事件也不少。由于房地产行业投资大、周期长、涉及的环节多、情况复杂，房地产市场秩序不规范局面还难以扭转，导致了房地产市场的不规范化的管理。鄂尔多斯市房地产亦如此。房地产市场秩序的不规范化又加剧了房地产市场信息的不对称状态投机炒作之风，这是导致鄂尔多斯市产生房地产泡沫的一个重要因素。
2.金融体制的不健全
房地产业是资本密集型产业，其发展与金融密不可分。金融体制的迅速发展往往与社会生产不同步。以金融为代表的虚拟经济与实物经济相背离的趋势明显，我国的抵押制度、抵押保险机制和个人信用制度目前还不够完善，银行自身也存在着资金不足、资产负债、管理水平低、不良资产过高等许多不足之处，这些都会增加房地产信贷的风险。在中国城市战略发展研究会副会长易鹏看来，政府救市不是解决民间借贷问题的良方。对于目前鄂尔多斯的高利贷现象，要顺势而为地对民间金融予以阳光化、规范化，采取疏而不是堵的方式。也就是必须进行金融体制的改革。
好在鄂尔多斯还小，好在其辐射的“野心”还没有膨胀到面对全世界，好在其城市化的进程还要走相当长的道路，好在鄂尔多斯正在寻找发展的新路径。
（一）要健全房地产机制
要健全房地产的竞争机制、信息披露机制，加强法规法制建设，建立有效的对政府本身的制约和监督机制。确立本地政府在房地产市场中的地位和作用。地方调控是对房地产产业进行微观的直接的控制。调控的主要对象是房屋的供给。
1.密切关注房价收入比
20世纪90年代世界银行中国局的首席经济师黑马・恩德在进行中国住房制度改革研究时，曾经提出了一个比较理想的经验比例，认为房价应该为居民家庭年收入的3～4倍。当房价收入比过大时，有关政府部门应该注意房价，并适时采用相应的措施。
2.整顿住房金融市场秩序
整顿住房金融市场秩序，规范住房金融业务，防范住房贷款风险。首先，要严格审查住房开发贷款发放条件，切实加强住房开发贷款管理.住房开发贷款对象应为具备房地产开发资质、信用等级较高的房地产开发企业，贷款应主要投向适销对路的住宅开发项目，企业自有资金应不低于开发项目总投资的30%，开发项目必须具备“四证”（国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建设工程施工许可证）.其次，强化个人住房贷款管理，严禁发放“零首付”个人住房贷款.商业银行发放个人住房抵押贷款，应严格评估抵押物的实际价值，落实抵押登记手续，贷款额与抵押物实际价值的比例（抵借比）最高不得超过80%.商业银行应认真分析开发项目及住房开发企业的有关情况，注意防范与期房相关的特定风险.最后，规范个人商业用房贷款管理.借款人申请个人商业用房抵押贷款的抵借比不得超过60%，贷款期限最长不得超过10年，所购商业用房应为现房.
（二）要改善房地产的供应结构
政府应调整房地产开发投资结构，适度控制别墅和高档住宅项目的开发建设，增加普通商品房和经济适用房等建设的投放量。加强住房需求管理，培养住房梯度消费。
1.关注住宅空置率
一般认为，房地产空置的国际公认警戒线为10%，空置率10%～20%为空置危险区，空置率超过20%以上则是商品房严重积压区。由住建部联合高和投资的《民间资本投资调研报告》称，鄂尔多斯住宅空置率已经达到30%～40%。
2.充分运用税收杠杆调节供应
全国研究住房税、费政策，通过税收杠杆促进低价位住房的建设和消费.近年来，国家出台了一系列鼓励住房消费的税收政策，清理了一批住宅建设和消费环节的不合理收费，有效地减轻了居民购买、换购住宅的负担。下一步一是要贯彻落实已经出台的各项优惠政策；二是进一步研究和调整鼓励住房消费的税收政策；三是继续加大清理住宅建设和消费环节的不合理收费的力度，理顺商品住宅的价格构成，鼓励普通住房消费。
还要不断提供各种就业机会，增加家庭收入，提高广大居民的住房购买力.同时，政府可以通过财政专项支出、土地出让收入补贴、公积金的增值以及社会捐赠等方式建立起稳定的专用住房保障基金，专门用于低收入人群的住房保障。
（三）要优化土地供应结构
要想加强对土地市场的调控管理加大土地供应的调控力度，优化土地供应结构。应从以下几点入手：
1.抓好闲置土地的清理和利用
在我国土地由政府垄断出让，政府向市场投放允许开发建设的土地，包括数量和质量都直接控制了房地产建设的规模和结构。近几年，全国房地产开发土地购置呈高速增长趋势，2001年增长38.5%，2002年1～11月份就增长45.3%，2003～2004年增长也不很大，远远高于同期房地产开发投资的增长速度，个别地区还出现了圈地热，更是助长了土地交易中的投机行为，从而引发土地价格上升，也就导致房价上升。此种情况政府是必须出面加以控制的，其中土地挂牌拍卖就是一种调控供量 ，避免暗箱操作的有效方法。
2.规范土地市场秩序
为了保护土地资源，规范土地市场秩序，防止楼市动荡造成风险，国土资源部最近就清理各种类园区用地，加强土地调控的有关问题发出了紧急通知，要求清理违规设立的各类园区。凡是违反土地利用总体规划批准设立的园区，都必须进行认真清理，严禁违法下发土地审批权。
综合多种情况分析，目前鄂尔多斯金融泡沫是非常复杂的，楼市风险仅仅是其中一个环节。投机型资金推高的房价、大宗商品暴跌导致矿产能源类企业资金吃紧、难以统计的民间资本对鄂尔多斯楼市的渗入，以及信托公司背负着如此多不确定因素前行，风险实在难料。因此，市政府要健全金融体制、规范房地产市场秩序、抑制投机行为已迫在眉睫。
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作者简介：
康峰（1977.12），女，汉族，内蒙古呼和浩特市人 天津大学 土木工程硕士，高级经济师，从事房地产、物业管理、经济管理类等研究。