房产测量质量检查的问题探讨

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【摘 要】房产测量作为一种法定测量，它的测量成果经房地产管理部门审核后，用于房屋的产权登记，从而具有法律效力。在当前的房地产销售模式下，多数开发商以房屋的建筑面积作为计价依据，房产测量的房屋面积计算结果与开发商、广大购房户的切身利益密切相关，因此，房产测量的结果，直接关系到产权登记质量，关系到产权各方的利益。质量检查是房产测量工作中的一个重要环节，质量检查工作的好坏，直接关系到最终房产测量成果的质量。本文结合的工作实践，就房产测绘工作中遇到的一些问题进行分析和总结。

【关键词】房产测量；检查；成果质量

一、引言

随着国民经济、城市建设的不断发展，房地产产业的不断发展，房地产测绘成果检查，特别是面积检查直接涉及到千家万户的切身利益，因此备受相关各方的关注。近年来，因为房地产面积问题产生的矛盾时有发生。本文通过对房产测量工作流程及工作内容的介绍，提出房产测量工作中质量检查的重点，并介绍了质量检查的方法。

二、房产测量的基本工作流程

1、接受房产测量案件的申请，并对申请方提供的资料进行审查。

2、测量前的准备工作。通过阅读分析申请方提供的资料，了解作业项目的基本位置和基本情况，制定测量计划，检查仪器设备。同时，与申请方预约测量时间，通知申请方做好各项准备工作。

3、外业测量。利用GPS、电子全站仪、手持激光测距仪等测量设备完成房产分丘图和房产分户图的数据采集。

4、进行内业数据整理，绘制房产分丘图和房产分户图，完成有关的面积计算。

5、进行质量检查，开展各种测量资料的整理工作并建立档案。

6、出具房产测量报告，供申请方办理房屋所有权证使用。

三、房产测量的工作内容

在实际工作中，房产测量主要包括以下三项工作内容：

1、房产分丘图测量与制图

房产分丘图测量首先利用电子全站仪布设导线或采用GPS RTK技术，在测区内布设图根控制点，测定图根控制点的坐标；然后利用电子全站仪测设界址点、房角点及碎部点坐标，并绘制测量草图。内业采用CASS等专用绘图软件，从电子全站仪中读出各点位坐标，展点后，绘制出房产分丘图，并在图上注记各种房屋权属信息。

2、房产调查及房产分户图测量与制图

房产调查和房产分户图测量一般同时进行。房产调查主要调查房屋的产权人、产别、结构、总层数、所在层、设计用途、建筑年代、门牌楼号等内容，填写房产调查表。房产分户图测量一般利用手持激光测距仪对房屋逐层逐间实测，绘制出房屋测量草图并记录测量数据。内业根据测量草图和测量数据绘制出房产分户图。

3、房屋建筑面积的计算及公用面积的分摊

对于私房和工业用房，一般仅需要计算出房屋的总建筑面积.而对于开发商开发建设的商品房，除了计算出房屋总建筑面积外，还要进行公用面积的分摊计算，计算出各功能区的公用面积分摊系数以及房屋内各户室的建筑面积，供各购房户办理分户房屋所有权证时使用。

四、房产测量质量检查的重点及方法

1、控制测量成果检查。检查所使用控制点的布设、测量等来源的合理性和精度计算检查，成果资料的整理等。

2、宗地房产图要素检查。房产图必须表述的要素随各地具体要求有所不同，但都必须满足规定要求。包括宗地号、权属申请人、坐落地址（房屋门牌号）、土地利用类别、结构、层数、建筑年代、用地面积、建基面积、套内建筑面积、总建筑面积以及所必须的各项注记，如测绘日期、测量员等。检查各种房地产要素是否有漏测漏绘，符号表示是否正确。最后必须检查宗地号的编号是否合理，防止出现重号、错号等情况。

3、图面绘制检查。主要包括：界址点及界址线绘制、各边尺寸标注、各建（构）筑物的表示、各面积计算注记、指北针方向等是否清晰明确、齐全准确；比例尺标注与打印图纸、坐标表与数据信息是否一致等。各种注记数据的位置是否恰当。从图面整体进行检查。

5、控制点精度检查。本项检查可采取区域性统一检查方式。在涉及房产测量范围首先布控并完成各等级及图根控制点的内外检查工作。按顺德房地产测量控制测量的基本精度要求计，末级相邻基本控制点的相对点位中误差不超过±0.025M，两倍中误差作为限差。

6、界址点及相邻建筑物精度检查。采用实地打点测量，检查相对于临近控制点的精度。全野外采集数据或野外解析测量等方法所测的房产要素点（如房角点、围墙拐点）和地物点，相对于临近控制点的点位中误差不得超过±0.05M，2倍中误差为限差。

五、结束语

随着社会的快速发展，测绘进入信息化时代，重视信息化测绘体系的发展，是保持测绘事业发展生机与活力的需要。房地产测量围绕信息化服务职能，需要不断满足和完善房地产信息系统的要求。也就要求房地产测量部门进一步加强房地产测绘质量管理工作，制定和完善内部房产测量作业规程和测绘产品质量检查实施细则，探索房地产测量成果质量检查的科学方法。

参考文献：

[1]《房产测量规范》（GB/T 17986.1～2—2000）

[2]吕永江.《房产测量规范与房产测绘技术》.中国标准出版社