内地投资客会推高香港楼市吗?

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中国内地连续出台措施，试图遏止不断上升的股价和楼价。如今，很多资金转战港股，令香港恒生指数连剑新高；香港楼市近来也屡现内地投资者身影，有统计显示，香港豪宅价格已近1997年高峰时水平，二手楼价指数创8年新高。香港楼市是否又现牛气?

近期香港有媒体报道称，在香港不少楼盘出现说普通话的看楼人士，而且出手不凡。虽然数量还不是很多，但这些新购买力将给香港楼市带来新趋势。

与内地楼市牛气冲天相比，香港楼市有些冷清。在内地人眼里，暴跌后的房价仍高高在上，但不可否认的是，内地房价猛涨，大有赶超之意。

在那些投资者眼里，香港的楼价可能已经显露出了投资价值。

与此同时，香港楼市也正慢慢走出低谷，二手楼价指数6月份达到了56.46点，创出近8年新高，一手豪宅价格也已突破1997年时的价格。

跑输了股市的香港楼市似乎正在苏醒。

内地客出手大方

在香港人的眼里，内地的投资客是什么样的?

“他们对投资物业并没有特定范围，涉及的类别很广泛，如新界区的中小型住宅和大型新盘，都合他们的入市胃口。”

据报道，自5月份起，新界各区已出现手持中国证明文件，来购买合适物业的人士。他们最初在新界西北区大型蓝筹屋苑出现，涉及金额在200万港元以下，每平方英尺3000港元以下(注：1平方米约等于1 0.76平方英尺)

“他们有些是自己看房，有些是通过香港朋友或亲属介绍。洽谈过程相当明快。有时看房要一两周，合心意后可以在4小时或更短的时间决定。”地产称这批人士成为香港楼市新购买力，而且气势有增无减。

据称，曾有商询问一位内地买家，是否要找银行按揭贷款，这位买家豪气地说，“我在内地买房也不需按揭贷款。”最后用现金全数支付。即使有个别人需要做按揭，也最多只需要房价的五成，资金十分充沛。

内地人士在香港买房并不是新鲜事。1997年，就有内地机构投资者在香港收购商业用房。在几年前香港楼市处于低潮时，一批在内地经商的内地商人，趁楼价跌至谷底，纷纷买入市区和新界的优质豪宅。不过，近期内地客投资重点多为住宅，而且多以私人名义购买，反映内地资金除了在境内投资，还在寻找境外合适的投资渠道。

在他们眼里，目前香港房价较低，预计短期内(半年到一年)会有明显涨幅，现在买入做中长线投资。

香港业内人士认为，内地资金投资香港楼市现象将持续升温，并会带动香港楼市的整体投资气氛，但由于内地投资者来港投资房地产占整体楼市比例不大，所以不会推高楼价。

不过，内地不断采取宏观调控措施，抑制股市和楼市的过热现象，但充裕的资金总是要寻找出路。英国皇家特许测量师学会(RICS)日前公布的“中国房地产市场于内地经济及社会发展的角色”研究报告也指出，人民币升值，与美元挂钩的港币则相对贬值，这有助于内地资金来港投资物业。

内地资金不断流入，已令港股连创新高，楼市频频出现的内地客身影，怎能不让人浮想联翩?更何况，种种数据显示，香港楼市正在聚集起牛气。

豪宅价逼近1997年水平

今年以来，香港楼价虽没有股市的风头，但也是一片畅旺。一手豪宅价格更是突破了1997年时的价格。

前期新开盘的山顶洋房“倚峦”英尺价创下了香港毫宅新高。其中一栋以超过2.1亿港元成交，每平方英尺高达约4.1万港元。这带动了香港优质洋房的价格，供应极为有限的山顶及南区洋房，升幅更是可观。

国际物业顾问仲量联行统计显示，今年上半年豪宅价格上升了9.8％，远高于2005年全年及2006年全年的2.9％、3.2％的增幅。仲量联行认为，虽然二手市场计算在内的整体豪宅价格仍然比1997年时低17％，但由于经济持续增长，豪宅买卖价升势未尽，估计整体豪宅平均价格会在一年内赶上1997年的水平。

豪宅不但价格上涨，而且交投活跃。统计资料显示，今年上半年，价值1000万港元以上的豪宅(包括一手及二手)买卖合约登记累积2692宗，总值610.4亿港元，比去年同期的1219宗及261.8亿港元分别大幅攀升1.2倍和1.3倍，并超过了2006年全年的2543宗和558.8亿港元还创下了近10年新高(前一次纪录是1 997年下半年的4202宗及783.7亿港元)。上亿港元洋房接连成交，仅在1至5月期间，超过1亿港元的超级豪宅成交已有29宗，比去年同期多出九成多。

据悉，上半年香港豪宅的买家主要来自香港本地，买来自住。由于楼价上涨，部分业主转租为售，使得租房市场供应也紧张起来。来港的外籍人士则继续支持着豪宅租金走高，今年上半年豪宅租金上升了5.8％。

内地客也是市区豪宅的拥趸。一位内地人士日前以2420万港元，英尺价1.2万港元买入位于九龙的2016平方英尺的高层住房，计划作长线收租用途，目前租金约每月每平方英尺28～30港元，年收益率3％左右。

如果纯粹从租金回报角度看，现在豪宅的租金回报只有2％～3％，低于一般中小型住宅4％～5％的租金回报，对长线投资来说实在不高。但富人热衷于豪宅，自有其道理――豪宅的稀缺性是其价值所在。

中原地产有关人士认为，今年香港经济及港股持续向好，不少投资者将资金转投入物业市场。豪宅的稀缺性，使其备受自住者和投资者追捧，刺激了二手豪宅交投畅旺；加上发展商积极推售多个豪宅新盘，一手豪宅买卖急升，以致整体豪宅买卖气氛旺盛。

仲量联行预计，下半年仍有一些豪宅新盘推出，预料豪宅新高价仍会接连被打破。

憧憬下半年楼价回升

二手房市场可以说是楼市的温度计，最能反映实际需求。今年上半年，港股的累计升幅达9.06％，日前恒指更是突破23000点大关。香港二手房价格上半年累计升幅则只有约6.8％，跑输了股市。但是，可喜的现象已经悄悄出现――由香港城市大学和中原地产合作的二手楼价指数6月24日报56.71点，创出8年多的新高，更重要的是，该指数突破了横行近两年的56点阻力位。

香港住房价格1 997年后曾一度大跌七成，在2003年第3季出现强劲反弹，住房价格反弹60％～70％，但2005年底开始又横盘近两年。目前一般住房价格水平与1997年高峰期大概还有约50％的差距，一些家庭仍笼罩在负资产(房屋价值小于贷款额)的阴影。在这种情况下，很多人对楼市的信心还没有完全恢复，所以中原集团有关人士认为，楼市不会像已创新高的股市那样能吸引投资者大举入市，除非楼市像股市一样创出新高，才会吸引大量投资者和自住者入市。

尽管如此，楼市气氛明显已打破沉闷气氛。统计显示，一手住房上半年成交8254宗，成交金额544.2亿港元，成交金额创3年新高；二手住房上半年成交38459宗，成交金额1130.1亿港元，是1998年以来的次高，仅落后于2005年上半年。上半年100万到200万港元的住房交投，比去年同期上升45.9％，增幅仅次于超过千万港元的豪宅。这应与政府年初调低200万港元或以下物业的厘印费有关。

目前香港买房者主要是想要改善居住条件的换楼客。1997年以前，很多买房者是为结婚买房，10年过去了，经济条件有所改善的人士考虑要进一步改善生活，或者因为家庭成员多了或长大了，需要更大的生活空间，所以很多人为换房而买房。

另外，目前香港住房租金持续上升，而楼价并没有赶上，出现“买房好过租房”的情况，这也吸引了部分租房者入市。据美联物业统计，今年上半年，整体住房价格上升约5％，但租金则上升了5.7％。在租金急升的情况下，个别低价房出现了租金大于每月还款额的情况，促使不少人转租为买。

内地资金香港购房也是其中的一部分。最近有内地商人觉得位于元朗的一处住宅往返内地方便，一次性付款332万港元，买下建筑面积1300平方英尺的3房2厅，平均每平方英尺2554港元。

中原集团有关人士认为，横行了近两年的楼市已累积了一定的上升动力，购买力即将被释放出来。而公务员及打工仔加薪、市民股市获利丰厚、深圳限制港人买楼致使资金回流等都是下半年楼市利好的因素。过去两年多楼价升幅落后股市，相信今年楼价可奋起直追，估计今年全年楼价升幅可达三成。

沉寂了多时的香港楼市是否正在孕育新一轮牛市，让我们拭目以待。