香港地产商内地兵法
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港资地产企业第一轮进军内地要追溯到20世纪90年代初,1992年起港资开始在内地掀起投资房地产的热潮。但随着1994年的宏观调控,整个市场迅速降温,到1995年市场进入低点。客源大量减少,而积压的项目与内地客户的需求不符,使得港资地产企业最终陷入了困境。
1999年以后内地房地产市场开始回暖,在总结了上次的经验教训后,港资地产企业又开始了第二次出击。与上一次不同的是,这次港资地产企业是在香港市场不景气而大陆市场回报率上升的情况下进入内地的,并且上次进入的港资地产企业多数并未退出内地市场,因此对内地市场有了一定把握。与之相应的是,港资地产企业将产品策略调整为以内地客户为主,正确的定位和高端产品的开发经验使得港资地产企业此次终于打了翻身仗。
虽然港资地产企业在内地也不是“战无不胜”,但其雄厚的实力、专业的运作和国际化的视野以及独到的判断的确使其在各路开发商中脱颖而出,尤其是一些港资地产大鳄,在内地房地产战场上屡出奇兵。
港资地产大鳄的策略:家家有本好念的“经”。
在港资地产企业投资内地的过程中,以新世界、恒基地产、和记黄埔等为代表的地产大鳄表现出不同的策略。这些
“外乡和尚”在内地市场的开拓和发展上,纷纷拿出了看家本领,念出了一本本不错的“经书”。
新世界:成为城市的建设者
各处购地、长线投资。新世界是最早进入内地的港资地产开发企业,在2001年以前,其便已持有了各个城市广泛的土地储备,最早以低成本完成了在中国大陆的基本布局。目前,其内地土地储备为2290万平方米左右,遥遥领先于其他各路港资地产大鳄,投资力度在当时是较为少见的。近年来,新世界不断增加它在北京、天津、上海、广州、武汉、沈阳及珠江三角洲等城市和地区的投资。
其长线投资策略主要体现在持续的优质住宅供给和投资性物业的持有。近两年,新世界住宅的新盘销售状况良好,为集团注入了大量的现金流。在北京、上海等一线城市,其住宅占比稳定在所有物业的40%左右,而在一些二线城市,则占有更大的住宅比例,以降低短期内的资金压力。再者,近几年来租金收入的显著上升也体现出其投资开始进入较高回报期。其通常以地标式的商业物业在市场初期进入,为夺得先机和树立企业形象服务。
早在20世纪90年代初期,新世界中国就积极参与内地的基础设施建设和国有企业的重组改革,并大规模投资参与多个省市的基础建设工程项目和旧城改造及国企改革、高新技术的研制开发等。参与了北京旧城改造、天津的道路建设、武汉天河国际机场的建设等,如此巨大的付出终于使新世界在各地树立起的城市建设者的形象。新世界所能获得的,是各地政府的有效支持和对于政策的第一手信息和当地的影响力,在内地深谙政策之道的新世界无疑为其房地产业务发展带来了各种优势。
恒基地产:调整业务迅速发力
恒基地产无疑是在内地最为“进取”的港资地产大鳄。这一点,从其一年内增加土地储备1.4倍,达到1300万平方米,和未来几年内300亿投资内地的豪言壮语中可见一斑,其强大的融资能力更是无人能及。
与迅速发力相应的,是其内地战略的调整。原恒基中国260万土地储备的75%位于广州,其余则在北京、上海,两地基本有相等分配。而目前,恒基已经表达了其进军二线城市的决心,未来其投资多数将用于二线城市的土地储备,目标为20个城市。并且在二线城市以“大盘开发”为原则,实现长线开发和规模效应。目前其在沈阳、长沙、西安、重庆、山东、深圳福田等地均已有土地收购或项目运作。第二是其投资物业策略的调整:一线城市将重点投资优质地块,而在二线城市以住宅小区为主,随着二线城市土地开发的加快,目前发展中的住宅项目已占到了85%,对于中小户型的未来市场前景也甚为乐观。
和记黄埔:豪宅叫座
和黄向来以住宅开发见长,而其高档公寓、别墅等豪宅项目在业内的影响不可不提。2003年时上海的“汇贤居”是当时上海罕见的优质豪宅项目,市场的需求强烈。之后又有浦东御翠园别墅和古北的高档公寓。而在珠三角有广州怡苑、“珊瑚湾畔”、深圳“黄埔雅苑”、宝安“御龙居”、东莞“海逸豪庭”及“海逸高尔夫球会”、珠海“海怡湾畔”等。其中御翠园和四季雅苑先租后售,既赚取了租金,又获得了物业迅速升值的高额利润。和黄对高档住宅的开发经验和对市场的判断使其在内地的豪宅市场上成为领先者之一。
进军商业、旅游业。近年来与恒基等港资大鳄不同的是,和黄开始加大其在内地商业地产和旅游地产的投资力度。除了开发已有土地储备外,和黄也不惜重金拿下一些优质商业地块,甚至在许多地产大鳄认为风险太高的二线城市也拿下大幅商业用地。但和黄绝非“冒险主义”,其拿下的地块皆是核心商业地段或是大块综合用地,以地块稳定的增值保证其收益,以综合项目的运作经验和地标建筑效应迅速提升地块价值。同时,也以较低成本取得优势。
香港房地产大鳄的内地“兵法”
促使港资地产企业一路高歌猛进的主导因素如下:首先,香港土地市场近年来受到严格控制,开发商利润减弱;第二,香港地产商有丰富的商业地产项目开发经营经验,这有效规避了内地住宅市场的宏观调控压力,也为日后打包成ABS或REITs等金融产品提供了稳定现金流,拓宽融资渠道;第三,内地的政策调控使高端的产品有进一步升值的可能。
以下我们借助香港几大地产大鳄在内地投资的全景概况来解读港资在这20年左右的内地投资行中的一些共同特点。
香港地产大鳄的内地投资特点主要有以下几个方面:对于投资地点的选择,通常较早进入的会以珠三角一带作为首选,并随之在北京、上海这样的一线城市驻扎。在最近的几年,尤其是2004年开始,逐渐向各个二线省会城市扩张,选择大型地块以保证未来的持续开发。
在进入的方式上,早期会以拿地、合作开发为主,形成了其在土地储备上的优势。而目前,港资地产企业一方面倾向于独立开发以更好地控制项目质量和收益,另一方面又通过与内地的大开发商合作来取得大块、综合性土地的开发权。
在物业类型的选择上,港资地产企业以高档住宅、投资性商业著称。他们在各地建造了一批地标性的建筑,使地块迅速升值。目前在一线城市的优质地块港资仍以其雄厚资金实力秉持了高端商业物业的一贯风格,而在二线城市,则通常以住宅为主,并青睐大型项目。随着小户型政策的推出,港资地产也开始参与中低档住宅的建设。
值得注意的是,港资一开始就比较注意与政府的合作,参与了大量的基建和城市改造项目。此外,许多地产大鳄本身就拥有除地产以外的各项业务,如港口物流、基建、电信、零售等,这些业务分担了其房地产业务的部分风险,并为地产投资项目决策提供了更好的判断。港资目前对内地市场普遍较为乐观,未来的几年,仍是其加速在大陆投资的主要年份。(本文作者为上海五合智库总经理、刘力主创工作室设计师)