浅论我国购房者的知情权

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中图分类号：D9文献标识码：A 文章编号：1008-925X（2010）12-0048-02

摘要：消费者享有知悉其购买、使用的商品和服务真实情况的权利。在住宅消费中，购房者作为消费者不仅有权知道住宅的质量和使用方法，也有权知道未来使用住宅的安全性。开发商就有义务将房屋的真实情况提供给购房者，而不是弄一些虚假的信息来欺骗消费者。但我国对购房者的知情权的保障还不完善，需要政府完善法律，加强对诚信方面的建设，用法律来保护购房者的知情权。

关键词：购房者 知情权 权益保护

在现代市场经济社会中，消费者和商品的生产者和经营者比较起来，往往是处于弱势地位的。这种弱势地位在我国居民购买商品房的过程中，体现得为尤其明显。商品房是与每个人都息息相关的特殊商品，其有关权利的设定与流转必须充分纳入法治的轨道，确定和加强购房者的知情权，是维护我国商品房购买这一系列合法权益的前提和关键。本文从购房者的知情权的产生和实现中的阻碍等角度全面的解读了我国购房者的知情权的问题，并在最后对存在的问题提出了具体的解决方案。

一、购房者的知情权概述

（一）购房者的知情权的含义

购房者知情权来源于消费者知情权。知情权，是指自然人和其他组织享有的知悉和获取信息的权利，包括公法上的知情权和私法上的知情权。消费者作为商品或服务的购买者享有法定的消费者权利，而消费者权利中蕴含的消费者知情权又是私法上个人知情权的重要组成部分。[1]

根据上述消费者的知情权的一般含义，可将购房者的知情权界定为：在商品房买卖法律关系中，买房人从房地产开发商等有关渠道依法查阅、复制（复印）、咨询与自身购房利益相关信息的权利和自由。它是权力的权利，属于基础性和前提性的权利，并具体体现为主动知晓信息权、被动知晓信息权、消化信息权和运用信息权。[2]

（二）购房者知情权产生的基础

1、购房者是消费者

所谓消费者是指为了满足生活消费需要而购买使用商品或接收商品服务，由国家以专门法律确认其主体地位和保护其消费权益的个体社会成员。[3]从这个定义我们可以看出，消费者是的行为是为了满足生活消费需要，消费的客体是商品和服务，方式是够买商品或者是接受服务，主体是个体社会成员。从消费者的这些特征来看，购房者也应该是消费者。购房行为是为了生活消费，购房者的消费客体是商品房，商品房当人属于商品了，消费方式是购买商品房的行为，购房者主要是公民个人。

2、购房者处于弱势地位

商品房购买者作为分散的个体消费者，在与开发商的商品房交易过程中往往处于弱势地位。购房者处于弱势地位的主要原因是购房者与房地产企业之间信息不对称，这种不对称主要体现在以下三个方面：第一，产权信息不对称。第二，价格信息不对称。第三，质量信息的不对称。这一系列不对称的信息，凸显了购房者们的弱势地位，就给房地产商坑骗购房者创造了条件。[4]

二、购房者知情权实现的阻碍因素

（一）购房者知情权法律规定的欠缺

《消费者权益保护法》规定了保护消费者的知情权，但现行有关商品房买卖的法律法规并没有明确知情权具有法定的性质。没有直接规定购房着的知情权，不能说购房者就没有知情权。如果具体到各个法律条文中去研究，可以或多或少的发现对购房者知情权的保护，但这种规定毕竟是不系统的。

（二）政府对房地产管理的混乱

现代政府在建立和完善房地产市场体制上应当有所作为。而近些年来我国政府有关部门对房地产市场的管理却不是很到位。大多时候在房地产开发商坑害购房者事情曝光后,政府对相关方面的管理是很不好的，根本就起不到一点规制的作业。比如开发商办理假按揭是件很容易的事情；同一个房屋在不到两个月的时间内在房管局查到两个权属人,而这中间并没有发生产权变更等等。这些现象的出现，于政府相关部门管理不力有很大的关系。

（三）《房地产信用档案》以及信息披露制度的不完善

在我国，由于《房地产信用档案》的不完善，使得房地产企业和个人在经营过程中出现违反法律法规的行为，从而侵犯了购房者的知情权，同时也侵犯了各级政府部门的知情权，成为我国购房者不能充分实现其知情权的一大障碍，这些不完善具体表现在从中国住宅与房地产信息网的信用档案中,一直到现在,所有的一级房地产开发企业都没有不良记录，那一栏都是空着的。

（四）购房者维护自身知情权意识的淡薄

我国购房者维护自身知情权的意识相对而言是比较淡薄的，由于法律意识的淡薄，购房者在与房地产开发商进行交易的过程中，不知道怎样维护自身的合法权益，有些购房者甚至都不知道自己还存在知情权，从而使得自己不能有效地维护自身的权益，让房地产开发商有机可乘，获得不正当利益。购房者自身维权意识的淡薄也是其知情权不能有效实现的一个障碍。

三、对购房者知情权的保护建议

（一）完善购房者知情权的法律法规

购房者的知情权属于购房者所享有的基础性权利，这种基础性的权利必须通过法律法规的方式对其予以确定，在关于房地产的交易的法律中明确地对其进行规定，防止在交易过程中出现购房者为了保护自己的知情权而没有相关的法律予以支持的现象的出现。只有将购房者的知情权通过成文的法律进行确定，才能使我国购房者的知情权真正的有法可依，有章可循，切实的保护我国购房者的知情权，否则对购房者知情权的保护永远都只是空头白话。

（二）贯彻依法行政，实现房地产管理的政务公开

首先是政府部门和监管者的自我规范。各级政府及房地产主管部门要主动适应转变政府职能的要求,减少事前的行政审批,加强事后的监督。同时要建立错案行政责任追究制度,坚持“谁审批、谁负责”的原则。建立和完善行政责任追究制度,不但要处理违法违规的有关政府工作人员,更要将其行为公开披露,追踪与房地产企业和个人不良记录有关联的各级管理者。

（三）完善企业《房地产信用档案》，建立和完善信息披露制度

房地产信用档案,充分尊重了各级政府部门和社会公众的知情权,便于为各级政府部门和社会公众监督房地产企业市场行为提供依据,为社会公众查询房地产企业和个人信用信息提供服务,为社会公众投诉房地产领域违法违纪行为提供便利,是我国信息公开化的一个巨大进步,对建立我国全国性的企业和个人信用档案,将会起到很好的示范作用。

（四）增强购房者维护自身知情权的意识

对于购房者自身维权意识的增强，需要加强购房者的法律意识，维护自己的主体地位，明确自己在商品房交易的过程中所享有的权利和义务，在购买商品房的时候，应要求开发商出示相应的证件，从而做出正确的购买判断。在购房者的知情权遭受侵害的时候，购房者也好利用法律的手段维护自己的合法权益。如果消费者自己连维权的意识都没有的话，那么只有空空的法律，也是很难实施的。

（五）建立激励和惩罚机制

政府既可以用行政命令也可以用市场激励的办法,来努力控制整个经济活动。近年,经济学家正致力于倡导政府试行一种全新的管理方法:市场激励。在建设房地产信用档案的同时，还应当建立相应的激励机制，进行房地产开发企业诚信评价，对诚信度高的房地产企业，给予一定的优惠，建立有效的激励和惩罚机制，这样才能使房地产商们公平有序的竞争，只有有序竞争所带来的高效率和低价格,才是有效的市场体系的功能所在。

参考文献：

[1] 张龙.论我国购房者知情权的法律保护[J].长白学刊，2008(2)：71.

[2] 郑太福.略论购房者知情权的法理[J].长沙大学学报，2007(6).

[3] 潘静成，刘文华.经济法[M].北京：中国人民大学出版社，2008:236.

[4]许培源.房地产市场消费者弱势地位的成因与提升策略[J]商业时代，2008(30)：84.