我国土地市场现状分析

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摘要：本文重点分析了最近两年的土地市场数据，包括土地出让金前十名的城市住宅用地成交面积和成交均价，以及历年来土地出让金的相关数据和变化情况，根据具体可靠的数据分析出土地财政对地方政府的影响力，反应出地方政府对土地财政的依赖程度。

关键词：土地市场；现状；调控

中图分类号：C93文献标识码： A

一土地市场概况

（一）房地产市场调控

随着改革开放的深入进行，中国经济的持续发展，各项建设如火如荼，房地产业进入了高速发展的时期，目前已经成为我国经济的支柱产业之一。但是近年来由于房价的不合理性上涨，高房价已经成了影响社会和谐的一大因素。2011年，延续着2010年的房地产调控，中央政府加大了对房地产调控的力度；1月政府出台“国八条”，宣告房产税的试点改革正式开始；地方政府跟随中央政府步伐，“限购”“限贷”力度不断加大，7月，国务院明确指出“二三线城市也要限购”，12月份的中央经济工作会议明确指出坚持房地产调控不动摇，促使房价回归合理。房地产行业在多方的不断调控下，成交量大幅萎缩，价格却是相对稳定，但也呈现出逐渐下降的趋势。

（二）土地市场概况

政府自2010年开始的房地产调控在2011年得到进一步的加强，其中楼市调控和土地政策两方面同时发力，意在抑制房价的不合理性上涨。

2011年初的“全国国土资源工作会议”和5月份的《国土资源部关于坚持和完善土地招标拍卖挂牌出让制度的意见》，都明确了要保证2011年保障房用地供应要求，同时在土地供应的各个环节都做了相关要求，包括招拍挂、征地、价格监测等，重在完善相关土地出让制度，并且明确了对囤积土地，炒地等行为要进行严厉的打击。国家加大保障房建设力度，不仅能有效的避免房价居高不下，对“地王”的出现也起到了遏制作用。

2011年，全国130个城市土地供应量出现上涨，同比增加6%，新推出的土地面积达137359万m2；其中新推出的住宅类用地、商办类用地、工业用地、其他用地成交面积分别为为49535万m2、14877万m2、70245万m2、2702万m2，面积同比分别增加了-11%、5%、22%、58%。跟2010年比较起来，各种用地比例变化较大，住宅类供应量占总供应量的36%，相对减幅比较大。如图1

图12011年130个城市不同类型土地供应量图

2011年，全国土地的成交量伴随着土地供应量的增加而增加，全国130个城市土地成交面积同比增长9%，达到108456万m2；其中住宅类用地、商业办公类用地、工业用地、其他用地成交面积分别是为37354万m2、11492万m2、57515万m2、2092万m2，面积同比分别增加了-16%、11%、32%、60%。在成交的土地中，住宅类用地成交面积相对于2010年44%的比重来说，占比出现下降，仅34%。如图2

图22011年130个城市不同类型土地成交量

2011年，在不断加码的楼市调控与土地调控双重作用下，土地成交价格开始回落。全国130个城市土地成交楼面均价同比下跌17%，为1056元/m2；其中住宅类用地、商业办公用地、工业用地、其他用地的成交楼面均价分别为1467元/m2、1676元/m2、284元/m2、624元/m2，同比分别上涨了-12%、1%、0%，-16%。住宅类用地的成交楼面均价不但出现大比例下降，而且没有出现以往住宅用地楼面均价高于其他用地的情况，这些数据从一定程度上可以反应出政府的调控政策对土地市场的影响。如图3

图32011年中国130个城市土地市场交易情报图

2011年，在楼市的加码调控下，不但土地的成交面积下滑，成交均价也在下滑，全国成交土地的溢价率也出现不同程度下降。2011年全国130个城市土地平均溢价率出现大幅度下滑，比2010年下降了16个百分点，只有12%；其中住宅类用地、商办类用地、工业用地、其他用地的平均溢价率分别为13%、16%、2%、3%，跟2010年比较，分别下降了20、4、1、6个百分点，其中住宅类下降幅度最为明显，其他用地的平均溢价率也出现了小幅下滑。如图4

图42011年130个城市不同类型土地平均溢价率图

二土地出让金及其影响

（一）土地出让金

土地出让收入是指各级政府土地管理部门以土地所有者身份出让国有土地使用权给土地使用者，并按规定所取得的全部收入，或土地使用期满，土地使用者需要继续续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨的土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资、按规定补缴的土地出让价款。

（二）土地出让金概述

土地出让金作为地方政府的预算外收入，有效的解决地方财力不足的问题，对于政府来讲，充足的资金对于政策的实施等各个方面无疑是更加便捷容易的。随着房地产业的高速发展，土地出让金的数额也是逐年向上攀升，到了2010年更是达到了历史的巅峰2.7万亿。如图5

图52005-2011土地出让金收入图

2010年的土地出让金达到了历史的最高峰2.7万亿，是什么原因导致出让金如此大幅的上涨呢？首先来分析下2010年土地出让金排名前十城市住宅用地成交面积和成交均价。出让金排在前十名的城市分别是北京、上海、大连、天津、武汉、杭州、南京、成都、重庆、无锡。这十个城市的土地出让金除了杭州同比下跌外，其他九个城市同比均大幅上涨，最多的是大连同比上涨320.6%，最少的重庆同比涨幅也有13%。如表1

表12010年土地出让金排行榜表

排名 城市 2010年土地出让金（亿元） 2009年土地出让金（亿元） 同比

1 北京 1628.54 927.79 75.5%

2 上海 1513.43 1025.29 47.6%

3 大连 1157.75 275.29 320.6%

4 天津 901.23 739.13 21.9%

5 武汉 812.55 360.70 125.3%

6 杭州 738.10 1094.95 -32.6%

7 南京 572.02 224.25 155.1%

8 成都 510.61 356.45 43.3%

9 重庆 506.68 448.47 13.0%

10 无锡 411.50 220.70 86.5%

现在根据2009和2010年全国土地出让金排名前十的城市住宅用地成交面积和均价情况，将两年的住宅用地成交面积和成交均价进行对比可以看出，2010年土地出让金出现如此大的涨幅，很重要的一个因素该是量、价同时出现上涨。随着房地产调控的到来，2011则是量跌价稳，但是价格也有要降的趋势，所以2011年的土地出让金就出现了下滑，如表2：

表2土地出让金排名前十的城市住宅用地成交建设面积和成交均价表

城市 住宅用地成交建设用地面积（万m2） 住宅用地成交均价（元/m2）

2010年 2009年 同比 2010年 2009年 同比

北京 760 625 22% 7357 5724 29%

上海 977 612 60% 6632 7944 -17%

大连 2271 728 212% 2054 1736 18%

天津 2372 2177 9% 1884 1251 51%

武汉 1367 1232 11% 1751 1173 49%

杭州 375 609 -38% 6597 6331 4%

南京 352 297 19% 5454 3336 63%

成都 742 685 8% 1787 1543 16%

重庆 1062 782 36% 1630 1668 -2%

无锡 605 305 98% 2860 2511 14%

（三）土地出让金对地方财政的影响

土地出让金是地方政府将40―70年的土地收益一次性收取，所以年年才会有如此巨额的土地出让金。再加上高速发展的经济推动了房地产业的火爆，导致了土地出让金几乎年年攀升。

财政部数据显示，2009年土地出让收入占当年地方财政收入的43.7%，达到15900亿元。2010年全国非税收收入51691.25亿元，按收入类别进行划分，政府性基金收入占全国非税收入的69.2%，达到35781.94亿元，其中土地出让金占政府性基金收入的82.2%，高达2.7万亿元。土地出让金在地方财政收入中的占比非常的高，平均比例能够达到50%，部分西部的城市甚至能够高达80%以上。

土地出让金的减少将使得地方政府的财政和金融体系突然间面临着较大的风险。根据审计署公布的数据显示，截至2010年底，各级地方政府负债总额高达10.7万亿元，而在这些要准备偿还的债务中，有2.5万亿是地方政府答应必须用土地出让金来偿还，接近2009年全年土地出让金总额。而且这两年地方政府也正迎来还债高峰，土地出让金的减少无疑会让地方政府承受相当大的压力。