楼市“需求侧”和“供给侧”管理的新思路
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一、新形势下房地产地位再次凸显
近日召开的“两会”，明确了2016年国内生产总值增长目标为6.5%-7%。GDP增速目标首次以区间的形式出现，既顺应经济下行趋势，给政府在推进改革与转型中以更大空间和主动，又顺应保障社会就业、防范金融风险，需要经济稳定增长的客观现实，使政府在“稳增长”和“调结构”的协调上争取主动，有更大、更灵活的回旋余地。这中间，通过投资和消费，房地产连着“稳增长”，通过新型城镇化，房地产又连着我国最大内需和发展新动力，故房地产受到了更多重视。
近期，2016年前两个月的宏观经济数据，规模以上工业增加值增幅、社会消费品零售增幅、基建和制造业投资增速全部在下滑，房地产是最大的亮点。1-2月份，房地产开发投资同比增长3.0%，增速比去年全年提高了2个百分点，也是2013年2月以来首次回升，单月也告别了2015年8月份以来连续5个月负增长。新开工和房企拿地复苏是开发投资回升的主要动力，前两个月房屋新开工面积增长13.7%，而去年全年为下降14.0%；开发企业土地购置面积同比下降19.4%，降幅比去年全年收窄12.3个百分点，土地成交价款增长0.9%，去年全年为下降23.9%。
房地产开发投资触底回升，也带动固定资产投资增速再次站上了两位数（10.2%）。在GDP时隔25年后再次滑落到“7%”之下，未来“稳增长”目标的实现，房地产是须臾不可忽略的领域。去年中央经济工作会议明确，要构建以满足新市民住房需求为主要出发点的新的住房制度，意在新型城镇化的大框架下，推进楼市“去库存”与农民工购房结合，通过落实入户、就业等基本公共服务，让农业转移人口和“三留人员”（1.1亿留守妇女、留守儿童和留守老人）在城镇安居乐业。就像今年“两会”记者会上，住建部部长陈政高所指出，“去库存”绝非仅仅卖房子。
二、房地产调控新基调：“供给侧攻坚、需求侧托底”
（一）楼市“供给侧”改革的内容
1.农业转移人口市民化
从今年“两会”政府工作报告以及同步的“十三五”规划纲要草案看，“十三五”期间，我国对于房地产的政策基调，就是“供给侧攻坚、需求侧托底”。房地产“供给侧”改革的重任，就是遵循农业转移人口市民化的新型城镇化路径，让外来人口“扎根”城市。报告把房地产置于新型城镇化框架下，在讲房地产之前，报告首先指出，城镇化是现代化的必由之路，是我国最大的内需潜力和发展动能；然后，提出了今年市民化的两个重点，即建立健全“人地钱”挂钩的落户政策和提高居住证的含金量。
事实上，《城镇化发展规划纲要（2012-2020）》已实施数年，去年中央也明确，要在外来人口市民化的过程中“去库存”。但是，地方在农业转移人口落户上的积极性并不高，在“去库存”策略上，仍依赖财税信贷刺激下的短期利好，市民化和“去库存”仍旧是两张皮。此次“人地钱”挂钩的明确，不仅让落户政策具体化、可操作，而且在财政赤字扩大、专项债券的保障下，加上灵活的用地激励，地方积极性会提升，预计随后配套的用地政策、中央转移支付等将先后落地。
2.建立租售并举的新住房制度
提高住房供应效率也是“供给侧”改革的内容。报告第一次提出，建立租购并举的住房制度，把符合条件的外来人口逐步纳入公租房供应范围。一方面，这是适应农民工和新移民房价负担能力不足，以租为主的住房消费现状；另一方面也是高房价背景下，培育“先租后买”梯度消费、壮大租赁市场的需要。同时，大力发展钢结构和装配式建筑是改变过去经济增长导向下，以“钢筋混凝土”和高成本、高消耗为特征住房供应模式，向更低成本、更好质量、居住属性的新型建造方式转变。
3.“营改增”降低企业成本
此外，“两会”政府报告明确，从今年5月1日开始，房地产全面实施“营改增”，18项行政事业性收费免征范围扩大到所有企业，企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围。这是史无前例的房地产减税，一方面给盈利高的企业更大激励，有利于企业兼并重组和“强者恒强”，提高房地产行业集中度；另一方面，以减税提高房企的利润和活力，激励企业增加房地产新开工和拿地的积极性，稳定房地产开发投资，也腾出降价空间来“去库存”；此外，“营改增”和企业不动产增税抵扣利好规模化、专业化租赁，构建租售并举的住房供应模式，完善住房供应体系。
4.房贷利息抵个税
在“两会”记者会上，财政部部长楼继伟在回答“个税起征点是否还会上调”的问题时指出，工薪所得项下持续提高免征额不是个税改革方向，将11类个人所得综合起来，扣除如房贷利息、教育和职业发展、基本住房按揭利息、老人赡养等费用后，按统一税率计征才是改革方向。目前，个税缴纳源泉扣缴普遍推行，个人纳税档案在逐步建立，统一信用代码正在推广使用，年所得12万元以上高收入者自行申报已经实施几年，不动产统一登记正在进行，部门间信息共享和交换在提高。改革共识已建立，技术条件已成熟，预计个人住房贷款利息抵扣个税政策会在今年实施。
（二）楼市“需求侧”管理的内容
1.“去库存”压力需要需求侧管理
从2014年7月份提出楼市“去库存”的新主题以来，集中全国楼市70%库存的三四线城市，在“去库存”上效果并不明显。数据显示，虽然在主要一二线城市楼市回暖带领下，全国楼市回升明显，今年1-2月，商品房销售面积、金额同比增长28.2%、43.6%，增速比去年全年提高21.7、29.2个百分点，但库存却依旧在攀升。今年2月末，全国商品房待售面积73931万平方米，比去年末增加2077万平方米，同比增长15.7%，其中住宅待售面积增加1387万平方米，库存贡献超过三分之二。
但同时，重点城市“去库存”效果却非常明显，截至今年2月底，北京、上海、深圳等全国15个主要一二线城市住宅库存面积1.09亿平方米，较1月底的1.13亿平方米环比下降3.54%，较去年同期下降18.9%。也就是说，“去库存”的目标区域――部分二线城市和绝大多数三四线城市的库存压力非常严重。在今年“两会”上，很多代表委员也提出，主要一二线城市楼市适度紧缩的同时，绝大部分三四线城市应当继续在“降成本”“提杠杆上”出台鼓励政策。