大型房地产项目成本控制研究

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摘要：对于现在的房地产企业来说，项目成本控制非常重要，尤其是房地产市场的竞争越来越激烈，企业要想获得足够的利润，必须在保证工程质量的基础上，最大程度的控制成本，本文根据大型房地产项目成本控制的特点，结合我国房地产项目开发的实际情况，对动态控制法和网络计划法两种成本控制方法，进行了深入的研究，希望能给大型房地产项目成本控制，提供一定的参考。

关键词：大型房地产；项目管理；成本控制；关键线路法；网络计划法；

中图分类号：F407文献标识码： A

随着我国经济的发展，近几年我国房地产市场非常火爆，不同房地产企业之间的竞争越来越激烈，尤其是对大型房地产项目的竞争，每个企业都想获得这样的工程，随着我国房地产市场的成熟，企业之间的竞争越来越规范，在这种背景下，企业要想获得足够的利润，成本控制是非常重要的内容，在实际的房地产开发中，应该严格控制相关费用的支出。通过实际的调查发现，目前很多房地产企业在成本控制中，只重视施工阶段，降低施工的工艺和采用价格较低的材料，这样虽然能够控制成本，但是牺牲了工程项目的质量，不符合成本控制的原则，因此应该将成本控制贯穿在整个项目开发的过程中。

1大型房地产项目成本控制的特点

大型房地产项目的成本控制，具有动态性的特点，由于工程的规模比较大，施工的周期较长，在这个时间内，会有很多不稳定的因素，对工程项目的成本造成影响，如施工材料的价格变化等，因此施工前的工程预算，只能作为一个参考，在最后的结算时，才能够知道项目工程的真正成本。其次房地产项目的成本控制还具有层次性的特点，一个大型的房地产项目，可以细分成多个小的工程，在实际的成本控制中，最终都需要落实到最小的单位工程，然后汇总到一起，就可以起到控制成本的目的，工程项目的成本控制，与工程质量和施工进度局域密切的关系，如工程质量涉及到材料和施工工艺，材料的价格是影响工程成本的主要因素，而施工进度涉及到工人是否加班，也会对成本造成影响。

大型房地产项目的开发，具有很强的实践性，而成本控制涉及到材料和设备等实际因素，在施工的过程中，具有动态变化的特点，因此仅仅依靠理论上的计算，很难完成项目的成本控制，必须建立在大量实践经验的基础上，而且随着企业自身的发展，以及房地产市场的变化等，成本控制的内容，也需要不断的完善。在实际的成本控制中，应该建立严格的成本控制标准，对房地产开发中的各种支出进行控制、监督，最大程度上降低成本支出，除了基本的控制要素外，还要考虑到“例外”因素，尤其是房地产开发这样的工程，施工中受到的影响因素较多，因此例外管理是非常重要的内容。

2大型房地产项目成本控制的组成

通常情况下，房地产项目的成本包括土地、工程建设、税务、管理的成本等，如果是商品楼房等，还会涉及到销售费用等，土地成本就是指土地征用和拆迁补偿费等，而工程建设成本包括前期工程费、基础设施费、开发的间接费用等，其中开发间接费指工人薪酬和施工中的水电费等。而商品楼房的开发费用包括销售费用、管理费用和财务费用等，销售费用指广告费和销售人员的薪酬等，这是主要的开发费用，而管理费用主要就是公司的经费等，财务费用是各种手续费，只占到所有成本很小的比例，此外还有一些不可预见的成本，通常占所有成本的2%左右。在实际的房地产项目成本控制中，应该注意每个费用支出的环节，根据建筑企业和工程项目的情况，针对性的采取控制措施，只要每个部分的费用减少一点，汇总到一起后，总成本就会降低很多，因此大型房地产项目成本控制，应该遵循积少成多的原则，注重项目开发中的细节，这样才能够将成本控制在最低水平。

3大型房地产项目控制方法

3.1动态控制法

大型房地产项目开发之前，都会根据企业和工程的实际情况，制定一个详细的成本控制计划，但是受到各种实际因素等影响，实际成本会不断的变化，偏离目标成本，而动态成本控制法，就是发现目标成本发生变化时，及时的对计划进行纠编，使得最终的成本与目标一致，在实际的执行过程中，应该注意收集各种信息，如果发现出现偏差，就采取相应的处理措施，如果没有出现偏差，那么就按照原计划执行。动态控制法在房地产项目成本控制中，具有非常广泛的应用，经过了多年的实践，已经形成了多种控制模型，在实际的成本控制中，可以借鉴现成的模型，如果工程项目比较特殊，应该针对性的设计新的模型，使得成本控制的效果最大化，近些年计算机的普及应用，为动态成本控制模型的应用提供了良好的基础，尤其是大型房地产项目的成本控制，需要计算的数据很多，如果依靠人工计算，那么工作量很大，而且容易出现错误，而计算机软件和数据库等应用，很好的解决了这个问题，只要将相应的数据输入到计算机中，应用软件就会自动的计算出结果。

3.2网络计划法

网络计划法是在关键线路法的基础上发展起来的，经过多年的应用，关键线路法可以节省费用、缩短施工的时间，因此非常受到人们的重视，在各个领域中得到了非常广泛的应用，而关键线路法在应用的过程中，根据实际的需要，自身不断的完善，如在上世纪60年代时期，关键线路法与计划评审技术开始结合应用，在控制成本的同时，还要考虑到时间的因素。目前网络计划应用的方式主要有三种，分别是关键线路法、计划评审法、图示评审法，关键线路法是根据不同部分之间的逻辑关系，在时间固定的基础上，对每个部分的成本进行单独的控制，而计划评审法没有固定的时间，可以根据整体的工期，调整各个部分的时间，从而控制相应的成本，图示评审法是比较灵活的一种方法，不同部分之间的施工顺序和时间都不固定，可以根据实际的情况，灵活的进行调整，以最低成本、最短时间为目的。三种控制方法中，施工工期通常都有具体的要求，因此计划评审法主要进行时间的控制，无法满足成本控制的需要，而关键线路法和图示评审法最大的区别是施工的顺序，在施工工艺和方法确定时，关键线路法较好，而施工方法未知时，需要研究不同施工方法对成本的影响，这时图示评审法可以发挥重要的作用。

4 结语

房地产作为国家的支柱产业，房地产市场的发展，非常受到人们的重视，在我国房地产发展的初期，由于企业之间的竞争较小，而且销售的市场较好，因此很少会考虑到成本控制，随着我国房地产市场的完善，企业之间进行良性的竞争，而从事房地产的企业越来越多，市场竞争越来越激烈，使得工程项目的竞标价格越来越低。在这种背景下，企业要想获得足够的利润，必须对成本进行严格的控制，通过实际的调查发现，受到管理理念等因素的限制，我国房地产企业对于成本的控制，还停留在传统的控制方法，关键线路法和图示评审法等先进的成本控制法应用较差，要想很好的改善这种现象，必须借鉴西方发达国家的成本控制方法，根据我国的实际情况，针对性的进行调整，最大程度上提高项目成本控制的效果。

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