走过的每一步都有价值

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自从2014年7月被派驻到沈阳大悦城后，孔磊就一直处在高度紧张的工作状态中。

作为中粮置地派驻到项目上的招商副总监，他的任务是要赶在2014年底之前，帮助这家购物中心把出租率从86%提高到97%，并且完成租金收入的指标。

“早晨一到办公室，我就开始拿着图纸与Excel表格核对，将当天所有店铺的情况更新一遍。如果哪个铺子开不出来，就得赶紧找能开业的顶上，确保进度不会落下。”孔磊说。

派驻沈阳后，他每天都需要跟至少四五个品牌商谈判。最多的一天，他见了7个品牌商，“说到最后舌头都不当家了。”而在这半年的时间里，他也很少回北京的家。

所幸结果很理想。到11月底，所有的年度出租率、开业率和租金收益的指标都已经完成，比总部给他的Deadline提前了1个月。

但孔磊并没有为此感到兴奋。他很清楚，如果2014年的指标没能赶在11月底前完成，就可能意味着失败。“沈阳的12月特别冷，很多全国性商户都不会愿意在这时再来谈生意，所以必须把所有的工作尽可能往前提。”

这样的判断来自孔磊在沈阳市场的经验。2008年进入商业地产领域时，他作为商业顾问公司的招商经理，第一个项目就是沈阳大悦城，且一待就是3年。“那是我职业生涯中最艰难的3年，也是成长最快的3年。”

刚入行时，对购物中心和品牌几乎一无所知的孔磊从背品牌名称和商场品牌落位图等最基础的事情做起，之后也因为他“认识的品牌多”而获得了接触招商谈判的机会。

由于当时的沈阳大悦城是沈阳第一家购物中心业态的商场，很多需要谈判的国际品牌都是第一次进入这个城市，这给孔磊的工作增加了不少难度。

“要不就是品牌愿意支付的租金很低，要不就是不太容易沟通。”他记得有段时间餐饮楼层的签约率已经达到70%至80%，自己负责的零售品牌却只签约了不到20%。尽管后来知道，零售品牌的签约进度慢是正常现象，不过在那段高压状态时期，他花了很多精力反思自己的工作，也总结了不少谈判的经验。

在完成了沈阳大悦城的开业招商后，孔磊在2011年正式加入了中粮置地，负责上海大悦城的运营。与招商不同，运营需要更多地与品牌的日常经营打交道，关注品牌每天的销售数据，以及通过巡场沟通来了解实际状况。

“招商比较关注品牌的形象，运营则会深入到更实际的经营层面上，这样我以后就知道什么样的商户更适合项目了。”孔磊说。

在做满1年的运营后，2012年，孔磊又回到了招商的岗位上，参与了上海大悦城二期的招商。之后他在中粮置地总部商管中心负责烟台和成都项目的前期定位和招商支持―这些工作帮助他开始从项目的财务回报、定位规划等更深的层面去理解招商这件事。“商业地产是一个挺综合的行业，招商和运营之外，财务、开发、建设、规划这些环节对商业经营也都会产生至关重要的影响。”

回头看自己在商业地产领域的6年多时间，孔磊认为每一段经历都有它的价值，“可以说没有走过弯路。”未来他也希望走的每一步都能为自己叠加更多价值。

C=CBNweekly K=Kong Lei

C： 你在带团队上有什么样的经验？

K： 我更多的是教他们做事的方法，授之以渔。每周的例会，我通常都不说具体工作怎么样，更多的是教给大家以后的工作该怎么安排，什么时间应该怎么做，谈判应该注意哪些细节，把我的个人经验都分享给他们。这样即使将来我离开，接下来的人也还是能接得住。

C： 长期派驻外地的生活会对你有什么影响吗？

K： 主要是在心理上的考验。外派的一个很大感受就是孤独，在工作地的“家”就只是一个旅店的概念，每天下班回家后，房子里连一丁点声音都不会有，也不知道能干些什么。所以我总是一回去就把电视和所有的灯都打开，或者干脆在办公室加班到特别晚才会走。

C： 工作之外做点什么？

K： 我不是一个有很多爱好的人，平常就是在家看电影和看书，最近还会去健身、跑步。