试论物业管理费增高的原因及降低途径

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摘 要：物业管理费收缴是所有物业企业都要面临的一个重大问题。目前业主普遍反映物业费高。文章分析了物业管理费用增高的原因，并就如何降低物业管理费进行探讨。

关键词：物业管理费 降低成本 物业服务

中图分类号：F293.33

文献标识码：A

文章编号：1004-4914（2012）08-243-02

一、问题的提出

物业管理费收缴是所有物业企业都面临的一个重大问题。小区居民普遍抱怨物业服务收费过高，或认为质价不符，要求物业企业降低物业费。个别业主干脆以拒交物业费的行动来抵制。这既影响到居民的生活稳定，也关系到物业企业的健康发展，对这个问题必须予以重视,并妥善解决。

物业企业收费果真太高了吗？从业主的角度看是高了，但从物业企业的成本与利润上看，物业企业的利润空间已很有限。如果简单地降低物业管理费用，给业主“让利”，这只能迫使物业企业降低服务水准，把物业服务推入收费愈来愈低、服务质量愈来愈差的恶性循环之中，造成物业企业和业主两败俱伤的局面。因此，只有通过物业管理费用升降原因的分析，消除影响费用增高的因素，才是降低物业管理费用的根本途径。

二、影响物业管理服务费用升降的客观因素

1.小区规划设计脱离实际，成为物业管理费增高的、不可逆转的关键因素。目前一些住宅小区在规划、设计、建设的过程中，开发商出于利润的考虑，规划设计脱离实际，只注重房屋建筑形式上的美观、气派，大搞“园林宫廷化”以此增加“卖点”，有利于销售。开发商在小区内设置人工水景，虽然很美，然而长期运行维护的费用很大。势必将用水、用电、设备的维修、更新等费用分摊到物业费中，小区中使用大面积的草坪、广场、卵石道、密植图案等等，一方面“展示气派”，一方面又以低成本形成速成景观。但就日后养护需要很大的人力、财力，大大提高了物业服务收费水平。购房者最初可能被美景吸引而购房，居住后，则必须为高额的人工水景设施费、绿化养护费用买单。这种“先天不足”，恰恰是决定住户今后物业费支出有增无减的关键所在。

2.住宅小区建筑质量对物业管理费用升降的影响。房屋售后保修期内的物业维修，应由开发商承担，但通常是开发商要求管理住宅小区的物业企业协助去做（包括维修接待、登记、同施工安装单位联系、回访协调等）。业主入住前期，物业企业处理各种房屋设施质量问题，几乎占去其一半的工作量。这部分应由开发商承担的费用，开发商自然不愿意付，当然是向业主收取物业费了。住宅小区的日常维修费用，是物业管理费的重要组成部分。建筑物的大、中修费用虽不直接出自物业管理费，但也都是业主买单。

总之,除部分房屋售后保修费用外,绝大部分维修费是需要业主支付的。因此，住宅小区建筑质量高，维修量小，就能减少物业维修费用，那么业主就可以少交纳物业费。反之，住宅小区建筑质量低，维修量增加，自然物业维修费用增加，业主交纳的物业费也随之增加。

3.物业服务方式及小区的规模对物业费用升降的影响。《中华人民共和国物权法》第八十一条规定了业主管理自身物业的三种方式：自行管理、委托物业服务企业或者委托其他管理人管理。

目前在我国，绝大部分住宅小区采取委托物业企业管理的方式。这种方式要求物业企业提供正规化、专业化的服务，内容一般包括小区安全、建筑物及设施维修、卫生保洁和绿化管护等。小区的规模对物业费用升降影响特别明显。以普通住宅小区来说，理论上，管理10万平方米以上的小区，物业费用按面积分摊后，是业主可以接受的、较合理的水平。但10万平方米以下的小区，如果单独管理，则运营成本较高，要维持小区物业服务正常运转，只有收取较高的物业管理费，或是提供缩水的物业服务。

因此，只有住宅小区各个管理项目的面积总量达到一定的规模,才能维持物业企业收支平衡，实现一定的经济效益。而小型住宅区“麻雀虽小，五脏俱全”，管理费用比相对大的住宅小区要高出很多，这些费用都是业主买单。这是形成物业费偏高的又一客观因素。

三、影响物业管理服务费用升降的主观因素

以上列举影响物业费增高的客观因素，而作为物业企业，在同等的客观条件下，降低物业管理成本对物业费的升降，也有着十分重要的作用。物业管理在我国虽起步较晚，但也经历了20多年的历史，积累了较为丰富的管理经验。但物业企业的成本管理，却远跟不上市场发展的需要。主要表现在：

1.物业接管前缺乏对物业管理成本的科学的预测。物业管理企业成本管理的起点应该是物业的规划设计阶段,而不是物业接管验收以后。不少物业企业在物业接管验收之前仅对物业功能进行评估，很少对物业管理成本进行评估，没有根据物业的规模、设计特点、物业所使用的材料、质量等，进行科学分析物业的管理水平、物业管理的组织机构和人员配备等与成本有关的因素是否合理。缺乏接管前物业管理成本预测，造成接管后物业管理的成本管理浪费，物业费增高就在所难免。

2.对物业管理成本缺乏全程监控。物业管理目标成本的全程监控应包括：事前目标成本制定、事中监控成本的发生和事后分析和查漏补缺，这是一个完整的监控管理系统。忽视任何一个环节，都有可能造成成本失控，全盘皆输。大多数物业企业，年初都制定了目标成本，但在实施过程中又没有随时监控成本的发生，对已发生的成本支出没有认真分析，只是事后分析和查漏补缺。则是亡羊补牢，对本期的成本控制无半点价值，从而影响物业费的升降。

3.控制成本仅依靠财务部门，全员参与意识不够。在物业企业内，成本控制的职能主要由财务部门承担，而财务人员又往往缺乏对物业管理各项业务的全面了解，成本控制局限于报销费用的审查，很难发挥对成本的监控作用。物业企业是一种劳动密集型企业，劳务工占企业员工人数比重大，相当一部分员工，认为企业的经营是企业管理人员的事，好坏与己无关，以致缺乏降低成本的观念，劳动效率低下、材料浪费，造成成本增大，物业费增高。

四、降低物业管理费用的真正出路是降低成本

物业企业在物业接管时，小区的规模、建筑质量等影响物业费增高的客观因素已存在。因此，只有在降低物业管理成本上探索研究,才是降低物业管理费的真正出路