营改增对房地产行业的应对策略

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摘要：在收税过程中存在中的重复征税问题是营改增将要重点解决的问题。营改增税制改革于2016年5月正式开始实施。为使房地产投资能够规范化并最终使国民经济能够持续良性发展，简化房地产企业税收制度，并对房地产企业调控机制进行优化升级是极为重要的。因此，在本文中将会重点分析什么是营改增，以及它对房地产的影响。

关键词：营改增；房地产；税负；应对策略

一、概述营改增的内容

营改增，全称营业税改增值税，是国家为了调动各方尤其是服务业等高端行业的积极性，加快财税体制改革、深化供给侧结构性改革而推行的措施。具体来说就是国家依据经济社会发展形势，从深化改革的总体部署出发，为减少重复纳税，而将应税项目由缴纳营业税改为缴纳增值税，只征收产品或服务的增值部分的一个重要决策，希望借此能够促进高端服务业的产品和消费升级。从2011年营改增试点方案开始实行，到2016年决定将房地产业、建筑业、金融业和生活服务业等纳入试点，整体改革总共经历了三个阶段；直至2015年，营改增政策的彻底落实使得营业税被完全废除，增值税制度越发健全、规范。这被称为是财税体制继1994年分税制改革后的又一次深刻变革。

二、营改增对房地产的影响

1.对房地产企业的积极影响首先，营改增能够使得房地产企业整体平稳发展。营改增将应税项目由缴纳营业税改为缴纳增值税，只征收产品或服务的增值部分，因此增值税成为了流转税组成部分之一。实施营改增政策，是从我国与发达国家类似的增值税计提方式所产生的销项税额，去除增值税款得出的进项税额角度出发，可以使得房地产行业税负降低。国家自2012年以来，以上海为试点区域，并对房地产企业的宏观调控逐渐加大，其中最大成功之处，便是避免了营业税的弊端，即重复征税、无法抵扣和退还。营改增不但使得房地产企业的税负降低，而且使得房地产行业价格体系发生变化——由价内税操作模式、变为价外税的增值税进项和销项抵扣关系。这不仅对企业自身的内部构架的优化非常有利，对整体结构的发展也是十分有利的。其次，该业务推进能够促进房地产行业发展。以企业购买房产为例，无法进行相应抵扣的企业在通过营改增改革之后，就可以凭借增值税专用发票，来抵消销项税。此举不仅实现了房地产企业的规模经济效益，还能使得其市场有序、健康发展。再者，改革带来的分工与专业化，能够降低购买者买商品房时所产生的、必须要承担的税负，有利于满足市场需求，活跃房地产市场氛围。最后，该业务推进能够促进房地产企业优胜劣汰。税制改革能够使得企业的目光转向重视内部控制方面。税改力度加大所带来的企业财务、税收框架及其他变化，将会迫使企业重新考虑制定新的、符合其变化的经营流程，传统的粗放式发展必须精益化。因此所有房地产企业不得不紧跟时代步伐，积极寻求相应转变。而那些跟不上步伐的个别小房地产企业最终难逃被市场淘汰的命运。2.房地产企业的消极影响首先，加大企业账务处理难度。营改增改革中规定，予以申报条件为必须具备规范的账务处理能力。而现行的房地产企业实务，目前仍难以与新的税务制度衔接；不适应财税政策转变的房地产企业都将面临难题。很多房地产企业的个人业务素质和职业操守也都存在问题，在对政策的理解和核算会计等方面也存在在着偏差。其次，营改增使得业务核算难度增加。改革前仅仅增加一个会计科目就能处理好的项目，在改革后虽然表面上只是销项税额和进项税额之差，即增值税抵扣，却不得不增加十个会计科目。改革前后相比，核算的难度加大了很多，并且还有可能引发财务风险，例如财务人员知法犯法，虚开、代开发票等行为有可能频繁出现，使得企业最终走上违法犯罪道路。最后，营改增业务使得增值税抵扣凭证的获得难度增加。抵扣凭证是很难获得的，营改增将使得以专用发票为进项专用票据的企业，在获得票据的实际难度上大幅增加。以土地转让金为例，企业取得的财政监制专用票据很难确定能否抵扣进项税额，而这类不确定行为是不符合营改增要求的。即便有政府规范票据，但是对于房地产企业来说要想获得抵扣也是颇具难度的。

三、具体对策措施

1.促进票款相符这是房地产为应对营改增业务开展必须要做的第一步。所谓的抵扣，并不包括所有的增值税发票，因此要想实现抵扣，必须首先使得增值税专用发票在规定期限内得到认证，同时申报抵扣，其次将货物或者劳动被纳入企业应税劳务，再将不属于专用发票上的货物剔除。最后，房地产企业还应该尽力做到将对账周期减少，并进行短期的、不定期的核查。检查是否出现票款不符的现象，做到及时发现问题并找出原因进行处理。其次，将房地产企业和供应商、客户的相关联票据、以及贷款资料，利用高科技先进财务软件进行处理，若出现问题，如票款不符等情况，要及时找出原因并进行催票催款。再次，严格管理收货手续。收货手续分为有发票和无发票两种情况。若有发票则应该形成收货日常报告程序；若没有发票，则应该尽快办理收货单并注明没有发票，并且及时上报。通过此举来严格管理收货手续，使票款相符得到保证。2.科学经营管理转变思想是房地产企业成功应对营改增改革的根本方法。因此要积极引入先进理论，转变经营理念，使得经营模式走上科学化的道路。对于如何转变思想调整经营模式应从以下几个方面着手进行，首先，创新是前提和动力。创新是企业不断健康持续发展的动力源泉。房地产企业应当利用自身有利条件，如信息、科技、政治等宝贵资源，培养企业内外部的创新能力，鼓励企业内部积极进行创新，使得发展的空间变得越来越大；调整经营模式，降低成本，更好地应对“营改增”所带来的难题。其次，掌握业界的标准，并借鉴其他企业模式来调整自身。房地产企业首先要遵守国家法律法规，并以此为前提，学习龙头企业先进的管理经营理念和模式，吸收、借鉴，使得自身经营模式得以优化升级，最终持续健康发展。再次，采用精益管理模式。精益管理能够使得房地产企业成功避开不必要的税，成本得以降低。这对于应对营改增难题是十分有利的。3.提升财务管理水平应对营改增政策，重要的措施是提高财务管理水平；而提高财务管理水平的众多方法中，提升公司人员素质是最有效的。首先应当严格筛选入职人员。房地产企业招聘人才，尤其是财务管理部门，在招聘人才时应拒绝“走后门”现象发生，严格按照财务应聘人员的自身素质进行筛选，拒绝家族制管理。其次，定期对财务管理人员进行培训。培训内容不仅涉及普通的财务知识，还应为应对营改增进行专门的技能培训，这样才能切实提高财务管理人员的管理水平。再次，加强考核力度。考核应包括除了传统的定期考核、任职考核以及的不定期考核。认真记录每次考核结果，做到心中有数。这样才能及时对财务人员状态进行调整。还应当对对管理流程进行优化升级。要想提高管理水平，使其高效化，流程合理是前提。

四、结语

对于土地增值税，若不考虑其他相关费用的话，其对房地产的税负影响并不大。因此不必过多关注其对房地产公司的影响。营改增政策对房地产有利有弊，但若能够做到使得各种类型的增值税发票抵扣能够票款相符、经营模式科学化、财务管理水平提升的话，就能将不利因素转化为有利因素，使得增值税制度进一步完善，这样营改增对房地产企业的积极意义就会大大突显出来。

参考文献

[1]李金友.试论营改增对房地产企业财务管理的影响[J].大众理财顾问，2016，（8）：107.

[2]倪飞龙.试论营改增对房地产企业财务管理的影响[J].江西建材，2016，（24）：235.

[3]陆勇.试论营改增对房地产企业财务管理的影响[J].行政事业资产与财务，2016，（9）：18-19.

作者：杨易 单位：昆山城市建设投资发展集团有限公司