日德房地产调控经验借鉴及中国房地产调控建议

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摘要：当前中国的市场环境与日本90年代相似，人民币升值、出口疲软，房地产泡沫严重，因此借鉴学习日本地产调控的失败教训、德国调控的成功经验，结合当前我国的形势，给出合理的调控建议。

关键词：地产泡沫地产调控限购限贷租房

中图分类号： F293 文献标识码： A

引言

近年来，随着中国经济发展和新型城镇化的推进，房地产业快速壮大，房地产业逐渐成为拉动内需、解决就业、推动经济的支柱产业。随着房地产市场的繁荣，人们谈论最多的除房价，还有“房地产泡沫”。房地产泡沫可以理解房产价格持续增长，价格上涨使人们产生价格进一步上涨预期，投机者带人大量投机资本进入地产市场，导致地产价格远远高于实体价格，形成地产泡沫。地产泡持续沫膨胀，政府采取严厉的调控手段，市场预期急剧下降，投机者集中抛售，最终导致泡沫破灭，经济崩溃。

许多国家因房地产泡沫的膨胀采取调控措施，既有日本、德国等发达国家，也有泰国和香港等经济新兴体。本文以日本、德国关于地产泡沫的调控的失败教训、成功经验基础之上，结合关于国内地产调控政策的理解，探讨中国合理房地产的调控手段。

一、 日本地产泡沫调控

在战后25年日本取得举世瞩目的经济发展，70年代日本工业化就基本完成，传统产业接近饱和， 80年代日本经济转型为依靠出口导向性增长方式，期间，日本先后两次摆脱石油危机，制造业的劳动生产率逐渐超过美国，日美贸易收支顺差扩大，美国贸易赤字扩大，两国贸易摩擦伸温，直接导致了“广场协议”出台[1]。1985年以美国为首的五国集团(G5)达成“广场协议”，强迫日币升值，同时日本进行外汇改革，外汇可以完全进出自由，日元大幅升值【2】，1985年9月到1988 年11月，日元对美元名义汇率升值90.8%。日元急剧升值对日本经济带来巨大的冲击，1986年日本工业出现了负增长，日元升值导致企业生产成本（出口成本）上升，促使日本制造业出口下降，整体经济下滑，为了应对日元增值给经济的负面影响，当局实行扩张性货币政策，日本央行贴现率从1986年1月的 5.0％接连五次下调至1987年2月的2.5％，货币供给增速提高， 1986-1990年的货币供给增幅每年都超过 10%，但过多的流动性资金没有进入政府期望的制造业和服务业，却进入吸金的股市和房地产业，据日本银行《经济统计月报》显示，1984年到1989年贷款增速为9.2%，同一时期银行对房地产业的贷款增速为19.9%，企业当时拿地所需借款大部分来源于银行贷款。总之，一方面大量资金直接进入地产业，地产价格上涨；另一方面，企业贷款购买土地作为资产保有，不开发也不出售，土地供应不足，地价持续上升，企业拥有土地、厂房等不动产其资产与股票价格也不断上涨，能贷取更多资金购买土地，地价和股价相互推动上涨，泡沫持续膨胀。

这种环境下，日本地产泡沫极其严重。1984到1988年东京宅基地资产额由149万亿日元上涨至529万亿日元，仅东京宅基地的资产增加额是同期日本GDP(72万亿)的5.3倍。面对严重的地产泡沫，日本采取了极其严厉的金融和土地政策。日本央行一连5次将贴现率从2.5％提高到6％，1989年 至1990年，银行贷款平均利率从5.8％上升到7.7％，贷款增速从11.1％减慢到 8.8％[3]。同时，当局出台《土地基本法》，调控土地投机，随后，对土地保有收取高税率，强化土地转让交易税。政府猛烈的政策调控，企业与个人预期下降，抛售房地产，导致泡沫经济破灭，日本股价和房地产价格同时狂跌，致使日本经济14年萎靡不振。其过程总结如下图。

图1日本房地产泡沫破裂过程图

二、德国调控经验

1977年到2000年，德国个人平均收入上涨3倍，房价仅上涨60%，21世纪，房价年平均上涨1%，物价年平均上涨1%，次贷危机引起的全球金融危机也没对德国房价造成很大影响，在当前中国“地产泡沫”热议的阶段，德国稳定地产价格的经验值得我们深思。为确保地产价格稳定，德国采取很多调控手段，主要有以下几点：

(一)合理的住房规划

德国实行从联邦、州、市、村镇逐次详尽的建房规划，根据人口增长与经济结构对不同地区土地做出用地性质规定，不得随意改变。规划中，依据“人人有房住”的基本目标，明确规定低、中、高档住房比例，尤其是福利性住房，当地政府根据当地情况明确规定其比例。德国为保证住房足量供给，制定严密的住房供给规划，德国人口8000万，住房总套数4200万，每年规划25万到30万新建住房，满足居民新增购房需求。

(二)完善的租房保障制度

德国目前大概至少有50%-60%的人租房，而西班牙、希腊等国的租房率不到20%。缘何德国会有如此多的家庭选择租房，主要是法律给予租客完善的制度保障【4】。

①《住房租赁法》规定租房合同一般是无限期的，租客可以提前提出退租，而房东除租客不按时交租、房主本人或房主直系亲属需入住此房等情况外不得随意收回，更不得因其他租客愿意支付高租金而解除合同。

②德国有专门机构根据不同区域、类型的房屋制订了房租基准价格，房东不得擅自涨价，涨价需房东提交书面理由并符合连续15个月未涨价的条件，涨幅不得超过10%。

(三)各种手段抑制地产投机

①当局建立房地产评估委员会，为不同区位、档次的房产制定详细合理的基准价格，任何房产交易须严格执行。

②德国开发商大部分角色仅是建造者，完工即交工，部分建造销售一体的公司，销售阶段也有第三方机构参与以避免房屋空置与地产公司暴利投机。

③政府一直采取高税收抑制投机，对每笔交易出售者征收1%-1.5%的不动产税和3.5%的交易税，对房租收入征收25%的所得税，高税收政策使得炒房行为几乎无利可图。

三 、我国地产调控政策现状及调控建议

（一）限购限贷的解禁

2010年以来，为维持地产价格与产业发展稳定，当局提出限购限贷，其是利用行政手段干预市场中投机与投资性需求，虽然很多学者认为政府利用行政手段干预市场经济，不利于市场正常发展，但限购限贷政策对抑制房价过快增长、抑制地产泡沫迅速膨胀起到了相应的作用。

2014年4月底，房地产新开工面积同比下降25.2%，销售面积同比下降6.9%[5]，楼市下滑，库存增多。开发商紧缩开工、施工、拿地，固定资产投资下滑，上游钢铁、水泥产业和下游家具装饰、家纺产业供过于求，产能过剩。前二季度GDP增速7.4，低于目标值7.5，为避免地产业困境引起民工失业、就业率下降，国内经济疲软的情况，9月以来，国内31个城市的限购限贷政策相继解禁。

（二）房地产价格可能继续上扬

预测房价上扬有以下几点：（1）限购限贷解禁，政府救市，观望者开始寻找合适房源，投机者进入市场，价格可能上升。（2）14年2月到9月的转折期，地产商大多采取降价手段降低库存量，预期利润降低，为了弥补上半年利润，部分地产公司已开始上调售价。（3）虽然当前我国平均收入与房价相比，需20年才能购房，但13年世界城市房价排名，如表1[6]，北京房价比曼谷还低920美元，房价还有上涨的可能性。

表1 2013 世界房价最贵城市排名

排名 城市 房地产价格

（美元/m2） 排名 城市 房地产价格

（美元/ m2）

1 摩洛哥 53026 32 德国柏林 4464

2 英国伦敦 32745 37 南非开普敦 4101

3 中国香港 20660 48 泰国曼谷 3282

9 印度孟买 11604 77 中国北京 2362

20 中国上海 6932

数据来源：

（三）调整土地供给调控

中国市场与国外差别很大，我国的土地供给全部垄断集中于政府手中，当价格上涨过快时，紧缩土地供给，反之，放松土地供给，总之利用土地供给调节房屋供给，从而调节房价。

（四）逐步实施房产税

我国目前正在实施不动产登记，建立不动产登记信息库，为房产税的实施做准备。房产税在调控前期只能以舆论形式给予心理压力，在泡沫调控初期，采取适度课税，观察市场及居民反映，中后期根据前期市场反映调高或调低税率，逐步挤压投机性住房。

（五）完善租房制度，引导人们租房

房屋空置本身就是资源浪费，空置屋在政府引导下进入租赁市场，对于解决住房供不应求有巨大意义。但在中国，租赁市场远远落后于住房交易市场。据2012西南财经大学的《中国金融调查报告》称中国自有住房率近90%，数据可能存在水分，但表明中国居民很少选择租房。究其缘由，当前的租房环境不能给予租客应有的安全感。政府需要通过法律体制建设推进房屋租赁市场的建设，通过法律途径保护承租人的权益，更要通过法律途径规范出租人的行为。

总之，政府在地产价格扬过快时采取限购限贷、调整土地供给、房产税组合调控手段能有效控制房价上扬，在经济疲软时，可以调整政策，确保宏观经济发展，也就是说，合理的政府结构与调控手段能调解宏观经济发展与房地产泡沫之间的矛盾

参考文献：

[1]E Oizumi .Property finance in Japan: expansion and collapse of the bubble economy； Environment and Planning A 1994, volume 26, pages 199-213

[2]宋涛，尤方圆. 日本房地产研究综述[J] 学术探索；2013年9月 44-47

[3]Takatoshi Ito.Public Policy and Hosing in japan

[4]刘英杰.德国房价不涨的调控经验 [J] 人民论坛2012 44-46

[5]数据来源国家统计局

[6]数据来源于