基于建设方的商业地产建筑电气设计与管理研究
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【摘要】商业地产的快速崛起，给建筑电气设计带来了新的挑战与机遇，基于建设方的商业地产建筑电气设计，要遵循适用、安全、可靠、经济、灵活的原则，并且能满足社会大众的需求，使建筑电气设计更好地为商业地产建筑服务。
一、商业地产建筑电气系统的特点分析
1、系统庞大，功能复杂。商业地产建筑通常建筑面积都很大，功能复杂多样，例如集电器卖场、精品柜台、电影院、写字楼、餐饮、娱乐、健身与一体，各类系统非常庞大，用电需求量也很大，对于电气设备、智能监控、安防系统等建筑电气设计的要求很高。
2、需求特殊，功能多变。商业地产建筑的建设方负责整体建筑设计和公共区域的装修设计，包括对建筑电气设计以及工程施工。但是由于商业地产建筑的特殊性，一般以租赁的形式与商家合作，在设计之初要与商家签订合作意向书，各商家提出符合合作意向的设计要求及经营需求，由于商家众多，有许多特殊的需求，建设方在设计时要尽量满足商家合理的特殊需求。对于一些功能未定或者功能可能发生变化的建筑区域，电气设计要尽可能地预留空间，以满足商业地产建筑功能多变的特点。
3、安全保证，功能适用。对于庞大的商业地产建筑电气设计来说，安全性是其重要的设计原则，只有在正常情况下、停电时、还有火灾等意外情况发生时，确保人员生命财产安全和建筑物安全，才能考虑其他设计要求。在设计时，建筑电气要求功能的经济适用性，如简化供电配电系统机构，优化设备数量和容量，设计操作维修更为简便，既要强调节能，又不能因节能过多地增加运行费用。
二、基于建设方的商业地产建筑电气设计与管理研究
1、供电配电系统设计管理。在对商业地产建筑进行供电配电系统设计管理时，首先要根据民用建筑电气设计规范，将商业建筑的供电负荷进行分级，当负荷由两个电源供电，一个电源发生故障时，另一个电源可以继续工作的，称之为一级负荷；当负荷的供电系统，在发生电力变压器故障，或者线路常见故障时，不至中断供电或者中断后能迅速恢复的，称之为二级负荷，对供电没有特殊要求的，称之为三级负荷。通常消防系统设备、弱电系统控制室电源、污水泵、应急照明、主要通道照明、障碍照明、电梯等属于一级负荷；生活热水系统、锅炉、换热站电力、建筑高度小于50米的客梯电力等属于二级负荷。设计时要通过大量调研工作，并结合建设方的开发思路和要求，明确商业地产各类建筑以及功能设备的功率负荷密度指标，例如，在供电负荷总体指标中，空调系统负荷一般采用压缩制冷设备负荷为标准，如果空调系统采用吸收式制冷设备，那么设计计算时负荷密度标准要降低40%左右。另外就是对需要系数的确定与设备组数量，这些都与实际使用状况有关，对于有特殊要求的设计要根据情况具体考虑。在建筑电气供电系统中，无功功率补偿装置是不可缺少的重要设备，合理的补偿可以最大限度减少电网的损耗，提高供电效率和改善供电环境，但是需要注意由此引起的供电系统电压波动和谐波增大等现象。对于配电线路在设计时必须配置过载保护、短路保护、接地保护，配电系统的保护措施要有一定的选择性，最大限度满足商业地产建筑的用电需要，并尽可能减少项目电气系统日后的调整修改。
2、动力及照明配电系统设计管理。动力配电系统有其特殊的运行要求，当发生火灾时，消防系统设备如水泵、风机等，在运行过程中如果发生故障，那么只能系统报警，但不能切断电源。照明配电系统在商业地产建筑电气设计中分为一般照明、局部照明和应急照明，在照明设计时考虑商业建筑的特点，统筹规划，预留一定的发展空间。另外，备用应急电源的设计也非常重要，其容量和应急供电时间，应能满足商业地产建筑内所有消防用电设备中设计火灾延续时间的最长要求，一般要大于一个小时。
3、节能设计管理。节能，看似简单的两个字，在建筑电气设计中，它涉及的范畴很广，包括对电气系统的设计、对电器产品的选择、对工程施工的过程、对运行使用的管理等，无不包含着节能的内容。设计时，要坚持避免不必要的消耗，在满足使用要求的情况下，以降低能耗为基本原则。在设计时要注重每一个细节，如变压器的设置应靠近负荷中心，有效减少损耗；建筑电气线路在设计时，要考虑到布线问题，尽量采用直线，减少弯路和回头线；如果用电设备计费相同，可将这些负荷集中统一运用于同一条供电干线，不仅可以实现同类电气设备功能的交替使用，还使同样导线的截面传输电流减小，这样可以大大减少线路损耗。新型照明系统的节能措施效果很好，另外照明技术与纳米技术相结合，可以诱导植物发光从而实现绿色照明，这个技术既能节省布线，又能节省能源，是非常值得研究的课题。
4、其他电气设计管理。基于建设方的商业地产建筑电气设计与管理包含很多内容，如变电防雷与接地系统设计、电梯安装设计、地下室人防工程设计、火灾自动报警及联动系统设计等。电梯的供电可从变压器低压出口处分开形成单独的供电系统，根据建设方的需要，可设计成一级负荷供电电源，也可设计成二级负荷供电电源，电梯电源设备的馈电开关要采用低压断路器，每台电梯要设计单独的主开关和保护装置，主开关应具有切断最大电流的能力。变电系统是建筑电气防雷系统的重要组成部分，设计安装避雷针是变电系统防雷的主要措施，设计时要引入保护系数并与避雷针的有效高度之间进行取值，确保防护范围和防雷效果。地下室人防工程在设计时要预留电气管道、线路；电气火灾报警器要与消防报警系统联动，实现双重控制，最大限度避免火灾隐患。
三、总结
随着城市建设的不断发展，许多现代化大型商业地产项目拔地而起。商业地产项目的开发需要经历较为复杂的环节，在整个项目设计中，基于建设方的商业地产建筑电气系统的设计非常重要，它涵盖了诸多内容，如商场、餐饮、娱乐、超市等，因此对电气设计和管理也提出更高要求，既要结合商业地产的特点，又要符合大众的需求，在质量安全和成本控制的前提下，做到节能环保，全面提高商业地产建筑电气设计的综合科技含量。
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