性感十足的商用不动产

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商用不动产一共有五大类：写字楼、购物中心、物流仓储、教育研发、医疗健康。而决定商用不动产价值的元素，除了市场供求外，还有开发商的水平，因为商用不动产不是用来销售，而是为了出租的。

比如说，搭建一个餐馆，出租给餐馆经营者，经营者再开餐馆让别人来吃饭，这条经营链条比较长，开发商的水平很重要。我有个朋友在成都专门做这种房地产。他在好的街道边上盖一些矮楼，准备好各种厨房设备，甚至板凳桌椅；除此之外，他还培训公共服务员。

这样一来，要开餐馆的人需要准备的就特别简单，申请个执照，招牌一挂，就完了。很多餐饮店老板认为，这样开餐馆的成本就降低了，万一经营不好，拍屁股就能走人了。所以他的不动产很受欢迎，这也体现了开发商的水平。

在商用不动产中，每一种业态都很复杂。在整个商用不动产的建造过程中，开发商起什么作用呢？他要先把运营商请过来，然后再去找投资商解决财务问题。所以开发商是导演兼制片，运营商是明星，投资商是财务支持者。只有这三者顺利结合，才能建造出一个好的商用不动产。

在这个过程中，对开发商来说最重要的事情，就是选明星。明星那么多，不是名气越大，就能保证票房越高。名气大，你要给他更多的钱，但我们看电影更多是冲导演去的，而一个好的开发商会找到适合这个酒店的管理公司。

另外，开发商也要会编剧本。这个酒店在什么位置？是度假酒店、办公酒店、精品酒店还是民宿？因为酒店不容易赚钱，所以在资金财务安排上，如果开发商拿出10% 以上的钱去做酒店，都是要死的。

其次是购物中心，中国的购物中心和全世界其他地方一样，因为受到电商的强烈冲击，每年减少10%到15%的经营面积。

接着看医疗健康。美国的医疗健康商用不动产占 REITs的15%，大约1万亿美金，这是一个非常大的市场。

而目前中国医疗健康的不动产，还没有形成一个完整的业态。中国现在大概有12000家民间医疗机构，还有11000 家左右的公立医疗机构，但民营医疗机构每年上涨超过 1000 家，公立的每年只涨几十家。

因为公立医疗机构要去财政申请资金，大部分的资金用来自己建不动产、买设备，而且技术更新以后，老设备都舍不得扔。现在全世界大部分的医疗机构，只要付租金即可，连医疗专用的设备都有服务机构为他们专门定制，他们的成本都花在拉拢人才上。所以，民营医院的服务质量好，发展快。

最后来看写字楼。有能力做写字楼的，有北京、上海、深圳等几座城市。写字楼如果做得好，比住宅更能赚钱，但是这需要长线的算账方法。

从长远看，投资商用不动产的诀窍就是在最好的地段，做品质最好的房子，租给最有钱的人。哪怕再过20 年，也不会输给任何住宅公司。对中国来说，商用不动产发展的好时候其实才刚刚开始，在这个行业里，我们还要进行长期的深耕经营。