浅谈房地产开发过程中造价确定与控制

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中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：

随着我国加入WTO后，经济逐渐与国际接轨，国外房产开发商凭借较强优势开始进入我国市场，在新的市场形势面前，国内精明的开发商除了要从规模化、集团化、品牌化等方面发展自己外，还应从内部着手，通过加强工程质量管理与监督，严格控制工程成本造价，创造较高的经济效益，从而提高企业在国际市场中的竞争力。而控制工程成本的关键就在于合理确定与有效控制工程造价。

对房地产开发商而言，工程造价的确定与控制可分为四个阶段，即决策阶段、设计阶段、施工阶段、竣工阶段。要合理确定与有效控制工程造价，就必须严格把关这四个阶段。

一、决策阶段的造价控制

可行性方案的选定和投资估算的定位是建设项目的核心，这一阶段是全过程造价控制的源头，对以后各阶段的造价控制起指导作用。如何在决策阶段把质量、造价和工期结合好，就需要进行充分的市场调研、详细的资料收集和反复的方案比较，尽可能选出最佳组合，作出科学的决策。

1. 完善投资决策机制

要成立投资策划部门，根据公司流动资金、土地储备及融资能力，结合当前市场行情，进行必要的、专业的分析论证，确定项目的可行性。

2. 建立项目审查制

公司内部作出的投资分析报告应聘请专业咨询公司的专家进行审查。取长补短，提出自己相应的改进措施，供决策层决定。

3. 随行就市，及时修正

随着决策内容的修正，投资估算也要随之不断调整。只有做好这一点，投资估算才能真正起到有效控制工程造价和正面影响决策的作用。

二、设计阶段的造价控制

优秀的工程设计是有效控制工程造价的前提，可以避免因工程变更引起的成本造价增加及工期的延误。

1. 实行设计方案招投标制度

开发商在委托设计时应通过设计招投标来选择优秀的设计单位，从而保证设计的先进性、合理性、准确性。同时通过招投标还可能选择到优秀的设计方案，避免因建筑产品设计落后，影响销售，造成资金套牢。

2. 实行限额设计

项目设计的优劣将直接影响工程成本及建设周期，同样也影响建设项目今后的使用价值。对于一个建设项目，开发商要做到心中有数。而作为设计单位，在设计中凡是能进行定量分析的设计内容，均要通过计算，充分考虑施工的可能性和经济性，在设计技术与经济分析上，要改变设计完再算账、功能决定造价的习惯做法、开发商应对设计方案提出限额设计要求，并为之创造外部条件。

3. 开展价值工程的应用

价值工程是用来分析产品功能和成本关系的，是力求以最低的产品寿命周期成本实现产品的必要功能的一种管理方法。一般来悦，提高产品价值的途径有5种：一是提高功能，降低成本；二是功能不变，降低成本；三是成本不变，提高功能；四是功能略有下降，但带来成本大幅度降低；五是成本略有升涨，但带来功能大幅度提高。运用价值工程原理，在科学分析的基础上，对方案实行科学决策，选择技术上可行、经济上合理的建设方案。使设计工作做到功能与造价统一，在满足功能要求的前提下，降低成本。

4. 加强图纸会审工作

加强图纸会审，将工程变更的发生尽量控制在施工之前。在工程施工前，对施卫图纸技术上的合理性、施工上的可行性、工程造价的经济性进行审核，从各个不同角度对设计图纸进行全面的审核管理工作，以求提高设计质量，避免因设计考虑不周或失误给施工带来设计变更，徒增成本。

5. 加强变更管理

杜绝不合理的设计变更。对确实必须发生的设计变更，采取的方法是审核会签制，组织公司各相关部门会签决定。这样可以大大减少由于设计人责任心不强或能力不足所发生的变更。杜绝施工单位利用设计变更增加工程造价。

三、施工阶段的造价控制

1. 严格工程合同的签订与执行

签订工程合同时，最重要的要根据各工程的特点，选择恰当的发包方式和价款调整条件，因为不同的发包方式和价款调整条件，直接关系工程造价的控制效果。

合同文本应尽可能选用由国家颁发的通用性合同文本，再根据拟建工程的特点和招标文件以及发、承包人双方谈判结果来起草。合同文本必须准确表达双方谈判确定的意思，做到条款不漏项；标的物表达清楚、标的额计算准确；质量有标准，检验有方法；包装物、提(交)货或移交工程成品、运输方式和结算方式明确；违约责任及违约金(或赔偿金)计算方法准确；文字表达严谨，不使用模棱两可、含糊不清词语。

工程造价一般是由中标价及合同外项目价款（即工程增项、施工索赔、材料调价、费用调整等）所构成。

工程现场施工条件受到复杂因素的影响和干扰，使工程造价波动的幅度也非常大。合同价款包括了国家及地方定额管理部门颁发的标准定额中的人工、材料（设备）、机械、管理费用及政策性调价外，凡是由承包方负责的，其费用必须全部无一遗漏地包括在合同价款中，并确定合同价款在工程结算时还能否进行调整。

2. 严格材料、设备的定价和订购

一般来说，钢筋、商品混凝土、水泥等主要材料，价格相对稳定，以建设工程造价管理站公布的信息价再结合市场行情进行适当的调整即可。装饰材料品种繁多，价格差别大，一般由甲方订购或指定三种以上的同类型材料的品牌，价格由甲方确认后，方可购买。这样，才能既控制造价又保证工程质量。安装专业中设备主要由甲方采购。设备造价金额大，占整个工程造价的30％以上。设备订购计划必须与工程实际进度相配合，以免影响工期。

3. 工程款的控制

建筑市场竞争激烈，开发商一般不需支付工程预付款，甚至要求承建商对工程主体进行部分或全部垫资。这样，既缓解甲方的资金压力又能考察施工单位实力，还对约束施工单位如期按合同履约起到积极作用。另外，工程进度款的支付比例也是房地产开发商不容忽视的问题，要严格控制支付比例，防止进度款超付现象的发生。四、竣工阶段的造价控制竣工结算是工程造价控制的最后一个阶段，它是反映建设项目实际造价和投资效果的文件，也是竣工验收报告的重要组成部分，必须予以高度重视，严格把关。

1. 严格核对合同条款，防止重复计算及收费等问题。

2. 检查隐蔽验收记录及施工日记，确认隐蔽验收手续是否齐全，是否按图施工。3. 落实设计变更及签证，检查这些设计变更是否符合既定的程序，是否经设计单位及建设单位的同意批准，并且严格查实变更签证，防止一些莫须有的签证、重复签证等。

4. 按图严格核实工程量。建设单位的审核人员必须严格把关，按实结算。

5. 严格执行投标过程中所报的单价或签证价格。

6. 严格按规定和合同套取计费程序，计取各项费用。

7. 认真审查、复核，防止各项计算误差。

综上所述，工程造价控制是一个系统的、全面的动态管理过程，只有对工程建设的每一个阶段采用科学的、系统的管理方法加以严格控制，才能达到全面控制工程造价的预期目的。工程竣工时，根据合同文件中计价方式及允许调整费用范围的规定，发包方对承包方提出的竣工结算文件必须要进行认真的审核，避免承包方在工程结算中高估冒算，以便合理的确定工程造价。

五、结语

总而言之，工程造价的确定与控制是一门博大精深的学问，本文所论及的仅是笔者几年来的工作体会，一得之愚而已。随着我国造价理论的进一步完善和发展，造价工程师制度的推行，提高投资效益的要求将使合理确定与控制工程造价的地位更加重要。尤其是当前的金融危机的局势下就显的尤为重要了。