城市地价省级监测工作探讨

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摘要：本文简要分析了如何以省级为单位开展城市地价动态监测工作，对湖南省省级监测工作中遇到的问题进行了总结，并提出相应解决措施。最后对省级监测工作的开展有针对性地提出了在组织实施、技术保障和操作中的建议。

关键词：城市地价 省级监测 湖南省 问题 解决措施

中图分类号：F 0231 文献标识码：A

城市地价动态监测（简称地价监测）是国土资源管理部门参与宏观调控的一项重要基础性工作。它指根据城市土地市场的特点，通过设立地价监测点，收集、处理并生成系列的地价指标，对城市地价状况进行观测、描述和评价的过程[1]。目前，监测地价与基准地价、标定地价等公示地价共同构成了行政主管部门主导的地价体系。学术界对于地价监测的研究重点集中在地价监测体系构建和地价监测成果的应用渠道等方面[2-5]，对于地价监测的纵向工作体系建立方面的研究尚未涉及。

一、省级监测工作内容

城市地价省级监测工作是指从省级层面统一部署地价监测工作的开展，以城市级监测为基础，形成覆盖全省域范围的监测体系。省级监测是优化国家、省、市三级联动互通地价监测平台建设，推动横向共享和纵向贯通的工作体系建立的关键环节，但这项工作目前仅在部分省份先行开展。根据部利用司和中国土地勘测规划院的部署，2016年开始，湖南省与安徽、内蒙古三省（自治区）纳入国家级、省级监测工作同步对接的试点省份。此项工作开展的重要意义在于一是可以有效地扩大监测工作覆盖区域；二是可以建立并完善“国家―省―市”三级完整的工作体系；三是可以强化省级土地管理部门对省域内各监测城市的土地市场及建设用地的宏观调控。

湖南省省级监测是在长沙、株洲、湘潭、衡阳、岳阳等五个已开展相关工作的国家级监测城市基础上，统一部署安排邵阳、常德、张家界、益阳、郴州、永州、怀化、娄底、吉首等9个省级监测城市的地价监测工作，从而实现省域范围的全覆盖。省级监测工作为延续性工作，以年度为单位分四个季度对区域内的地价水平进行调查与监测。其工作的主要内容可分为以下几方面：

（一）_定技术操作与流程

地价监测工作是一项层次性、系统性和规范性都较强的专题工作，要求按照统一工作部署、统一技术培训等原则，有步骤、有计划地开展各项工作，才能取得较好的工作成效。需要在工作开展准备阶段明确地价监测工作的技术规范、操作实务、监测点地价评估和成果要求等技术内容。

（二）形成监测主要成果

在统一工作部署和技术流程的基础上，重点建立在省域各监测城市的数据采集与维护、汇总与整理、备案审核入库等相关工作，完成年度备案资料和季度、年度地价动态监测成果，完成成果资料存档。最后分析研究全省整体的地价水平现状、特征，全面掌握各城市及全省土地供应和市场交易状况，预判地价变化趋势。

（三）建立工作制度

省级监测工作需要建立并完善相应的工作制度，以保证省级和监测城市两个层面工作的顺利开展与衔接。制定外业复查考核的工作机制、相关标准与细则。省级档案管理制度，主要建立工作中涉及的成果、基础资料、数据、合同和其它相关材料的管理。省级成果公示制度，主要设立成果的对外公示方式。

（四）搭建省级监测系统平台

为了实现国家级、省级、城市级数据的纵向衔接，省级监测工作必须搭建起监测的系统平台。目前省级监测主要是在国家级地价动态监测数据库和相关软件统一部署到省级的前提下，由省、市两级同时配备好相应的硬件、软件和网络条件等工作环境，以实现监测城市成果的实时上报和省级、国家级的数据共享和分析。

二、技术路线与方法

（一）技术路线

从各监测城市和省级两个工作层次出发，确定省级监测的技术路线。

省级监测技术路线首先是根据国土资源部对地价监测工作的具体部署，明确参与省级监测的监测城市，并通过技术培训统一工作流程和技术操作等环节。结合监测城市提交的成果开展实地复核，并对季度和年度成果涉及的表格、图件和报告成果进行审查，组织专家对监测城市成果进行评审验收。结合省级监测系统的建立，将验收合格的城市成果进行备案。以监测城市成果作为省级监测汇总分析的基础，编制湖南省城市地价分析报告，并建立完善省级数据库。最后，对省级监测年度的试点工作开展经验总结，建立并完善省级监测工作机制，积极探索监测成果的实际应用。

各城市监测的技术路线是通过技术培训，在统一工作流程和技术操作基础上，开展监测范围确定、地价区段及标准宗地划分、监测指标建立与测算等工作，形成湖南省所有监测城市季度、年度和备案成果。成果经过自查和城市国土主管部门预审修改后提交省级监测技术单位进行审查、汇总与存档。

（二）技术方法

省级监测工作采取的主要技术方法是宗地评估法、资料综合分析法。

宗地评估方法，是在具体的标准宗地评估中，依据《城镇土地估价规程》，根据实际情况择优选取市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法等土地评估的基本方法，合理评估标准宗地在现状条件和设定条件下的价格。

综合分析法，是通过分别收集社会经济发展、土地和房地产市场等方面的重要统计数据、政策文件和相关研究成果，全面掌握城市地价与宏观经济环境、土地和房地产市场等变化情况。同时归纳总结地价水平值、地价增长率、地价指数与相关数据，利用EXCEL软件、SPSS软件等对收集到的数据进行统计分析，定性分析和定量分析相结合进行地价成果的深入分析，合理预测地价变化趋势。

三、省级监测工作相关问题与解决措施

（一）主要问题

第一，部分地方成果不符合基本要求。由于对具体工作要求的理解偏差，刚开始接触监测工作的技术单位和技术人员提交的成果不符合地价监测工作的基本要求，导致进行多轮次的修改。表现在一是监测范围和地价区段划分确定不合理；二是标准宗地设立不合理，不具有代表性或设置数量不科学；三是宗地基本信息不完整或者有错误；四是评估参数选取不合理；五是数据衔接容易出错。这些问题直接影响到监测成果的准确性和真实性。

第二，部分地区地价水平的省内排序与其经济社会的发展、土地市场活跃度等条件的相对排序不相匹配。由于各监测城市监测范围和地价区段划分的大小、代表不同价格水平的标准宗地的选取均存在差距，会造成监测城市商、住、工和综合地价结果的差异表现，部分经济欠发达地区地价反而高于经济较发达地区。这种情况会对省级成果表现出的客观性产生一定影响。

第三，部分地市技术单位更换导致成果延续性不强。由于技术单位更换一般会重新划定监测范围与地价区段，大量替换标准宗地，使得年度之间的地价水平差异较大，不利于城市和省级成果的衔接分析。

（二）解决措施

第一，划分工作阶段，建立省级监测工作试运行的缓冲期。湖南省将省级监测工作划分为试运行和正式运行两个阶段。在试运行过程中，主要工作为建立并完善省、市两级工作机制、确定成果审查标准、部署省级监测系统平台，相应逐步提高成果质量。正式运行后再按照国家级监测的对接要求，严格执行省级监测工作。

第二，加强培训与指导，提高监测成果质量。为更好地完成省级监测工作，湖南省开展了城市地价专项培训工作，涵盖城市地价动态监测技术规范解读、动态监测实务操作、工作与成果提交的具体要求等方面。同时结合对标准宗地设立、评估值真实准确、地价监测指标计算准确性等方面的重点审查，切实提高全省监测成果的质量水平。

第三，开展地价成果的省内平衡。为保障城市地价监测数据不脱离地方实际，可以根据实际情况开展地价的省内平衡。一是针对新开展工作的监测城市进行重点复核，审查标准宗地与地价区段的调整的科学合理性，使其价格水平能切实反映地方土地市场现状。二是针对纳入到了省级监测体系的国家级城市进行沟通衔接，如果确实因为城市地价成果不能正常体现地方土地市场发展水平的，指导并督促其进行成果的相应调整，并严格按照国家级监测流程进行监测内容的备案和监测数据的衔接。

第四，建立并完善相关的工作规章制度。一是在监测城市实地复查考核制度方面，制定外业复查考核的工作机制、相关标准与细则；二是在省级档案管理制度方面，建立并完善市州和省级工作中涉及的成果、基础资料、数据、合同和其它相关材料的管理工作制度；三是完善并落实好备案制度。

四、省级监测工作实施建议

（一）明确工作组织与分工

省级监测工作参与单位和部门较多，监测工作内容涵盖面较广，但工作完成的时效性和成果质量要求较高。在工作运行前期必须明确好工作组织与分工。第一，省级国土管理部门作为主要组织及监管单位，主要负责对项目承担单位的日常工作进行组织与协调、开展工作监管和成果验收，并定期开展复查考核和评比工作，同时落实市级和省级监测配套工作经费；第二，省级技术承担单位作为省级监测工作领头的技术支撑单位，主要负责根据国土资源部要求和各省实际制定统一的工作要求、技术规范和审查标准等内容，并负责技术培训；编制和城市地价动态监测报告和地价指数报告，通过城市地价动态监测系统及网络平台，加强与国家级数据对接，并做好日常管理与维护工作；第三，各地市国土资源局作为监测城市的主要组织及监管单位，主要加强城市监测工作的组织领导、实施管理、成果自查和经费配套保障，并且积极推进成果在土地供应底价确定、基准地价更新、土地资产量核算、相关税收核定等领域的应用；第四，各监测城市技术承担单位作为城市监测工作的技术支撑单位，主要负责完成相关技术工作，并严格执行成果年度备案和资料存档制度，对土地估价师提交的标准宗地信息进行审核，同时配合省厅、省级技术承担单位加强对土地估价师技术指导。

（二）落实监测工作的技术保障

一是保证技术单位的技术实力。按照城市监测工作中一般城市最少设置60宗标准宗地和每名土地估价师承担信息采集的标准宗地数量不得超过15宗的基本要求推算，技术承担单位需要组织至少8名以上的专业估价师开展地价数据的采集与评估；二是落实技术队伍的相对稳定。O测城市技术承担单位和参与工作的土地估价师队伍应保持相对稳定，以保证监测项目运行的延续性；三是优先落实技术实施方案。明确项目实施的工作步骤与具体流程，落实季度、年度成果提交的时间节点要求，按计划按步骤有序推进项目的具体实施。

（三）重视成果审查

省级监测的运行初期要重视成果的审查工作，积极规避和整改落实各监测城市工作中的技术问题，通过内、外业审查监测范围确定、地价区段划分、标准宗地设立和评估等关键技术环节，确保监测城市和省级成果质量。成果审查工作由省级国土管理部门和省级技术单位负责组织并督导落实，各地市国土资源局和各监测城市技术承担单位参与。主要工作环节包括监测城市成果自查和省级内、外业审查，并根据具体的审查方法按年度对各城市工作开展情况进行评比。审查评比结果将及时向社会通报，并与土地评估机构的资信等级评定挂钩。

参考文献：

[1] 国土资源部.城市地价动态监测体系技术规范[S].北京：中国标准出版社，2007.

[2] 姜栋.城市土地价格调查与地价动态监测体系建设[J].中国土地科学，2002，16（3）：26- 30.

[3] 张瑞平，葛京凤，崔媛媛，梁彦庆.我国城市地价动态监测体系相关问题研究―以石家庄市地价动态监测体系更新为例[J].价格理论与实践，2009（02）：77- 78.

[4] 邓新忠.城市地价监测预警研究―以湘潭市为例[D].湖南师范大学，2005.

[5] 蔡鹏.基于城市地价动态监测的城市地价预警研究―以长春市为例[D].吉林大学，2009.