顾云昌谈:三线城市房地产发展的机遇和挑战

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从全国的大势说起，当前的中国房地产市场，的确出现了观望，这次观望要比2005年、2006年的观望还要严重，时间还要长，出现了大面积的观望，深圳的房价的确跌了20％～30％，但即使是跌了，它的同比仍是上涨的，因为去年的二、三季度，房价涨的太疯了，广州东莞的房价都出现了不同程度的下降。可以说目前房地产市场有各种说法，但到了媒体那就统一的变成了降，那么我们的中小城市，二三线城市状况如何，我想各位要比我清楚，会出现一定的观望，但房价没有下降，因为全国的统计数据表明，二月份的全国房价，环比仍有2％的增长，同比就更不用说了，仍有10％的上涨。新任的住房部部长和现任的官员，他们的口径是建设部现在的住房部不主张说“拐点”，因为“拐点”有许多的争议。我认为拐点是有倾向性的，从今天开始房价往上走了，那叫拐点，还有一种是波动型的，楼市的波动。个人的判断，目前这种情况应该算是波动。对于市场经济而言，总是有波动，那么房地产市场也是一样的。中国的房地产也是国民经济的重要产业，和市场经济一样有高有低，有起有伏。什么叫市场经济，市场经济就是扭秧歌经济，“少啦少啦，多啦多”，我们的宏观调控就是这样，保持一个平衡，但中间会有波动。

个人对目前的房地产市场有两点论述，一个是供求关系的调整期，一个是房价的攀升期。说的更准确一点。当前是中国房地产市场正处供求关系的重要调整期，房价的高位盘整期。我们如果把当前的市场看成是一个理性的回归，我们就可以理性的去看待当前发生的一些变化。

我们面临着防止泡沫吹大、追求人人享有适当住房、城市住宅的可持续发展三大世界性的大题目。我国十七大政府工作报告也提出了三大目标。这三大目标是与三大课题联系在一起的。第一个目标就是调控楼市，稳定房价。如何防止泡沫的催大和破灭，把市场调控好，把房价稳定住；第二个目标就是深化房改，住有所居，十七大提出的住有所居与联合国提出的人人享有适当住房是一个概念。第三个目标就是节能省地，绿色发展。节能省地环保，绿色发展住宅，我们一定要为资源节约这个国策作出我们房地产的应有贡献。所以我想，讲到我们房地产态势的时候，不能光讲到房价。太窄了，视野应该更高一些，了解我们这个行业，我们应该做什么事，承担起我们应有的社会责任。

中国的房地产市场与其他地方的不同之处在于，第一，土地的垄断性，政府垄断土地。所以地价的上升，土地的供应，和政府完全有关系。为什么?“国八条”、“国六条”说，楼价的稳定与否，主要掌握在地方政府手里，因为他们掌握了政府的供应数量：第二，是发展的成长性。我们中国的房地产是成长性的，目前我国正处在一手房大量发展的时期，我们的人均土地不够，我们正处在城市化进程加速时期，我们还是改造旧城。比如南平，恐怕二十年还在不断的翻新盖旧，因为我们还没有饱和。第三。中国人买房的传统观念。安居乐传统根深蒂固。这个概念是中国的特性。我想通过以上几点，我们不难发现，为什么中国的房地产市场会出现旺盛的局面，因为我们有强大的购买力，强大的需求在支撑。近几年我们的收入在10％的增长，大家对未来的预期也很高。

中国的社会出现了投资性的需求，现在这种投资需求全国都有，所以说我们中国的社会出现了膨胀性的需求，这个发展社会膨胀性的住房需求，但是我们的膨胀性的需求遭遇了控制性的供应，收紧银根，收紧地根，固定资产投资增长过快，房地产是固定资产组成部分，所以要求房地产增长速度也得放慢，尽管投资速度没有放慢，但实际上一直在放慢，这几年中国的发展为什么会显得供不应求，会显得紧张，就是我们膨胀性的需求遭遇了控制性的供应，这是我们当前的现状。所以2007年的市场之所以会出现地价房价推着涨，主要是土地市场和房屋市场都出现了供不应求，这是个全国大趋势。

2008年的态势是什么呢?最后一句话，就是稳中求进，我认为2008年中国房地产市场就要突出一个字――稳，和中国的经济一样稳中求进，讲到这里我想把重要城市和三线城市说一说，我认为三线城市和重要城市有三个特征，第一个特征是自住为主，第二个特点当地为主，以当地人和周边县区的人购买为主，这样的市场容易掌握，第三个是后发优势，我们的三线城市有后发优势，同样的楼盘品质，我们相对地比发达地区市场发育得晚一点，老百姓买房要晚一步，但品质可以比别人买房的时候要高，因为我们开发得更成熟了。

其实，我一看到江南第一城，就使我眼前一亮，我特别关注“第一城”这三个字，“第一”是说你的规模，是在南平最大的规模，我们要做到品质也是第一的，从数量到质量，都要做到第一。

第二个是“城”，我们这几年的开发商缺乏的是这个观点，我们现在的城市功能多了，我们的开发商现在却把它们都隔离开了，这造成了城市功能的绝对分开，所以江南第一城，一定是个城市，将来四五万人住在这里面，是一个城市的概念，要把它当作一个城市来打造，而不是一个楼盘，也不是一个什么区，而是一个城市，要有居住的，商业的，甚至还有产业的，这才是我们一个城市做到的。从一开始规划，政府到开发商，就要把它打造成一个南平新城，这个城的名字叫做“第一城”，我对这个项目很看好。如果这个打造起来以后，市中心就能腾出来，旧城改造速度就可以加快，这是一个城市的大战略，我们的开发商应该借助这么一个大战略，好好努力，不要着急。

对于开发商来说，要做到三点，一是保卫资金链，要事事悍卫资金链，保守是稳健的代名词，稳健是永久发展的基础，千万不要着急，特别是现在。第二点，住房差异化，也可能下一步中小户型会多，“90/70”面市，但开发商要注意差异化，产品、市场以及产业的差异化，现在除了住宅、旅游地产、商业地产、工业地产，都可以开发，我们市场也很大。第三点，开发好产品，为了满足置业要求，我们要把好产品开发出来，我们中国的房地产开发商有很大的进步，但是我们的产品还没达到很好的要求，我希望我们的第一城带头，把好产品供献给我们的南平市民。为我们真正的房地产，为我们中国的老百姓造福。