地市恐生变?

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去年的土地市场，裹挟一个又一个疯狂的“地王”，和一组赛过一组的成交数据终于结束了，留给人们无尽地感慨和唏嘘。2014年刚刚开局，土地市场却并未因为跨越“年关”，而呈现不同的面貌，北京、上海等一线城市土地市场上，依然是一派高调猛进的风貌，热度未减，更见疯狂。

虽然如此，业内也不乏观点认为，今年的土地市场或将呈现新的特征。就北京而言，渐成主流的“自住型商品房”供地方式，恐将给北京地市带来格局之变。此外，全国的土地价格和房价盘旋上升、继续高企的态势还能持续多长时间，业内意见不一。去年“凶猛”拿地的房企，今年胃口又有几何？政策之变、融资之变、格局之变……种种变数之下，恐怕很难给市场“打保票”。

地市或继续分化

今年1月初，媒体疯传“人口500万以上特大城市今年不再安排新增建设用地”的消息，平地一声雷，引发震动。甚至有观点将其解读为土地断供、房价暴涨的信号。然而，舆论的惊愕表情还未舒展完毕，国土部的“辟谣”发文已经火速赶到：媒体误读，断章取义。可见，如今人们对政策的预测，是多么“风声鹤唳。草木皆兵”。

虽然如此，“着重严控增量、盘活存量”的土地开发总体方向，被再一次明确下来。国土资源部中国土地勘测规划院副院长周建春也在公开场合透露，今年国家将严控土地供应增量，全面推行节约集约用地政策。用地规模实施总量控制和减量供应，加大存量建设用地供应，减少新增建设用地。

但是，从今年1月以来的土地市场表现来看，北京、上海等一线城市土地热潮依然，供需两旺，供应收紧的压力很大。以北京为例，全月土地收入有可能突破400亿元。地市供需两旺的情况在一二线城市较为普遍。土地供应的增加，有助于缓解后市的供需压力，如果收紧，很有可能加强房价上涨的预期。

与此同时，全国地市分化的预期进一步走强。业内预测，今年三四线城市的地市行情，或将和一线城市行情“越走越远”。同策咨询研究部总监张宏伟认为，“节约、集约用地”的政策方向，将给不同城市带来不同的效应。一线城市不可能盲目扩张，土地新增供应量有限，或将进一步推高土地的热度和价格；另一方面，三四线城市流行的“造城运动”未来将被严控，同时，房企对这些地区的土地热情也将更趋于理性。

地价走势变数多

过去一年土地市场备受瞩目，最重要原因恐怕是地价和房价的盘旋上升。地价高企，进一步加剧了房价上涨的恐慌预期。根据中原地产研究中心的统计数据显示：2013年全国40个重点城市的土地成交额高达14707亿元，同比涨幅45%，其中一线城市的涨幅达到156%，全面突破历史纪录，成为近年来的高峰。

楼市和地市形成了一种相互推助、相互传导的态势，楼市火热和销售向好，刺激着房企高价拿地的热情；土地价格的步步走高，又推助了房价上涨预期，刺激着楼市行情走高。然而，业内有声音认为，这种热度的相互传导，今年可能出现更多的变数。

中原地产首席分析师张大伟认为，去年一些“地王”地块的楼面价，已经远高于区域房价水平。仅仅从“面包”和“面粉”的逻辑角度出发，并不能完全推导出市场的未来表现。后续乏力的风险，考验着高价地的未来命运，也会给地市产生降温的作用。

另一方面，土地市场供需关系的周期性因素，也让今年地价的走势，产生更多的制约因素。以北京为例，在2013年之前，北京市连续三年没有完成土地供应计划，供应量处于持续的低水平状态。

机构提供的数据显示，2011和2012年，北京市住宅类土地供应量仅为近五年内平均水平的85%和56%。这种供应端的紧缺，常被解读为导致供需矛盾和地价上涨的主因。然而，随着去年一年土地市场全面反弹爆发，“解渴”之后的供需矛盾，也影响着今年的行情走势。

此外，还需考虑另一个关键因素是热门的优质地块。去年，北京的农展馆、玉渊潭、夏家胡同、台湖等多个热门优质地块的出让，不仅带动了市场活跃度、推高了市场预期，也将平均地价水平拉入新高。“今年一线城市再出‘地王’的可能性较大”，张大伟认为短期内行情并不会扭转。亚豪机构市场总监郭毅也认为，今年有没有热门优质地块、数量多少、质量如何都决定着市场热度，也是决定市场未来发展的决定性因素，而这些都取决于土地管理部门的政策态度。

自住房用地“半边天”

对于北京而言，土地市场的格局之变，恐怕将是 “自住型商品房供地”成今年供地主流。今年1月，北京市国土资源局传出消息称，今年北京市拟安排住宅用地供应总量中的40%用于保障性安居工程建设，60%用于商品房建设。其中，商品房用地中，将有50%用于建设自住型商品住房用地。

这也就意味着，“限房价、竞地价”仍将是今年北京市土地出让的主流方式，而定位为“满足中低端、夹心层的住房需求”的自住型商品房用地，将撑起整个土地市场的“半边天”。

郭毅认为，自去年4月份以来，北京市出让的商品房用地中，绝大部分都有配建自住型商品房用地。今年50%的比例，将继续影响着商品房用地的供应结构和市场反映。

据国土局相关数据显示，2013年成交的住宅用地中，共配建各类保障房建设规模约346万平方米（约6万套），由此减少的政府土地收益约300亿元。其中，通过竞建方式增加的各类保障房建筑规模约92万平方米（约1.85万套），由此减少的政府土地收益约130亿元。

另据链家地产市场研究部数据，去年配建保障性质住房的土地量，占整体宅地面积的42.6%，较上一年增加了15%。这些数据都显现出，北京市对于持续增加保障性用地的决心和力度，都在持续增强。

同时，房企对北京保障性配建用地的地块，依然有非常强烈的兴趣，呈现“供需两旺”。郭毅认为，一方面是由于这种地块的产品不需要考虑市场风险，定价低于市场，需求旺盛，周转较快；另一方面，去年普遍向好的业绩单，让房企手中“余粮”充足，对于北京土地的需求也很足。 此外，如果今年能继续保持相对宽松的融资环境，融资渠道不断拓展，房企在京“抢”地的态势不会大变。