“房价没涨”论错在哪里(全文)

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近一段时间以来，随着任志强“房价没涨”理论的抛出，他也一下子成了市场各方人士口诛笔伐的对象。我们不妨来分析一下，房价到底涨了没有，任志强看似有道理的观点究竟是在哪里出现了偏差?

近一段时间以来，楼市出现的所谓“小阳春”也引来了市场广为关注的目光，于是，未来市场的进一步发展趋向也无疑成了大家最为关注的话题之一，因为按照大多数人看来，目前的房价无疑处在一个高位区。而就在这个节骨眼上，一向以“敢做敢为”著称的任志强却突然抛出了一个令各方都非常惊诧的观点，他认为根据他的计算，这三十年来中国的房价根本就没涨。

“房价没涨论”语出惊人

房价没涨，这样的观点对于任何一个“正常人”来说都是不可思议的，在这里，还是先让我们来看看任志强是如何计算的。他认为，1978～2008年，中国的GDP从3000多亿元增长到30多万亿元，按不变价计算增长了近100倍，城镇人均工资从28.6元/月大约也增长了100倍，城市中的大白菜从1分多钱/棵也涨了100倍，房地产投资从不足300亿元同样涨了100倍，但房价涨了多少呢?从全国看1978年的300元，平方米，到2008年的按5000元/平方米计算大约涨了16.6倍，从北京城市核心区的600元，平方米到200年的20000元/平方米计算大约涨了33.3倍。

他进一步分析道，全国的商品房价中大约有30％是土地的出让金等，城市核心区的房价中则土地出让金等占了50％(包括拆迁、征地等费用)，房屋的建安造价费用从200元，平方米上涨到了2000多元，平方米，上涨了十倍，各种配套费用(包括基础设施等)则上涨了100多倍，许多是从零到了数百元/平方米，无法用数倍来计算了，而高价高档的房屋建安费用则从200元/平方米上涨到了6000多元/平方米，大约上涨了30倍。钢材的价格从不到200元/吨上涨到了5000/吨，涨了25倍；水泥从几十元涨到几百元，至少也涨了15倍以上。由此他提出问题是，扣除了房价中土地的使用费用、建安造价的提升、配套费用的提高、装修标准的提高等等，剩下的净房价增长还有多少呢?

通过自己的一套理论分析，最后任志强得出了这样的结论：全国房价扣除30％的土地部分，涨了11～12倍，北京核心城区约涨了16.6倍，与大白菜相比的100倍之差相去甚远，既不能同GDP的增长倍数相提并论，也不能与工资收入增长的约100倍相比。

各方激辩追根究底

任志强如此豪言一出，自然也是立刻引起了各方人士的“愤慨”，一时间，任志强也一下子成了市场各方口诛笔伐的对象。大家普遍的感觉是，照一般的逻辑来理解，任志强的此番言论是太过荒谬了。

经济学家余南平在华东师范大学东方房地产学院2009校友联谊会上，对这一观点进行了批判。余南平表示：“改革开放以前，我们上海的大米按斤来卖，0.158元一斤，现在是2元钱一斤，上涨不超过12倍……但是如果把大米上涨到市场价格，那全世界人都要饿死，所以任先生在这个方面非常缺乏常识，没有办法进行讨论。”

资深金融工作者余丰慧表示，如果非要与1978年比较房价的话，也不是没有办法，至少有两种计算方法可供参考。一是推算法。我国从1998年开始进行货币化住房改革，全面推开更晚一些，那时按照市场价格把职工分得的原有公房卖给职工的价格大概是每平方米300元左右。现在一线城市房价在每平方米15000元左右，是1998年的50倍。十年增加了50倍，由此1978年到现在按照30年计算，房价增加了150倍。二是1978年住房是分配制，等于零价格。现在一线城市房价都在万元以上，应该增加在几千倍甚至一万倍以上。

另有一种观点认为，工资涨说明经济发展了，民众的社会需求增加了。但是房子越盖越多，成本也越来越小，虽然地价并没降，但地的利用率却在增加，分离了房价的成本，那么房子成本并没上升，在这种情况下，为何房价还要上涨呢?当然，也有一些市场人士给予了任志强一定程度的“同情”。网评人士查俊认为，如果单论房价没涨，大家批评任志强不是没有道理，但要说任志强的言论全是谬论，又有些冤枉人家。

参照体系存在错位

其实单就“房价没涨”这个结论来看，这本身似乎是一个非常侮辱大家智商的问题，房价涨还是没涨，这不是明摆在那里的事吗，这还有什么好争论的，难道是任志强自己的智商出了问题?那么，任志强看似头头是道的分析究竟是哪里出现了偏差呢?

任志强之所以能够得出这样一个结论，他主要采用了比较类推的方法，通过把房价的涨幅和人们的工资收入甚至大白菜价格进行对比，从而得出了房价没涨的结论。对此记者认为，任志强的观点之所以让大家觉得荒谬可笑，最重要的是在其比较中对参照物的选择上。其中的要害有两点：一是从纵向来看，三十年来房价的涨幅究竟是多少本身是个无法准确估量的问题。其实我国的房地产市场是有其特殊性的。在上世纪90年代以前，住房供应主要都是以分配制度为主的，还没有形成房地产市场，在这种情况下，其价格也没有可比较性。另外30年前我国尚处在一个。计划经济时代，当时人们的收入以及物价等含义与现在相比也不可同日而语，也不能在涨幅上进行简单的类推。所以，如果真的要把房价和收入等因素进行对比的话，记者认为从1999年这个时间点开始计算更为合理，因为在这个时间段，整个市场的价格体系已经初步形成，其数字的比较才更具有了统计学上的意义。二是从横向来看，大白菜的价格和房价之间并没有可比性，因为这是两种完全性质不同的商品。大白菜属于食品，在当前恩格尔系数大幅下降的情况下，这项支出占人们收入的比例非常小，其价格弹性比较大。而房产是带有投资性质的消费，其占人们收入的比例很大，价格弹性一般比较小。所以记者认为，把大白菜和房产放在一起相比所得出的结论是毫无意义的，大白菜价格的涨幅最终还只能和青菜萝卜的价格来做比较。

可见，这一系列参照物的选择让任志强自己跌入了一个无法自拔的陷阱，由此也引来了各方的强烈的“不满”。不过从任志强的一贯行事作风来看，他的观点永远都带有这样的不着边际的色彩。

收入提高推升房价

分析到这里，许多人要问的是，任志强提出的这个观点真的是一无是处吗?记者认为，虽然他在论证逻辑上存在着偏差，但他却说出了一个道理，那就是人们收入提高对房价产生的推升作用。

很长时间以来，大家对房地产市场的关注都主要集中在供应和需求等方面，许多时候都忽略了一个要素，那就是收入对房价的影响。其实与中国近几年房价上涨联系在一起的，是城镇居民收入的不断提高。数据显示，在2000年到2007年房价升

幅最大的这个时间段，北京、上海、广州三大一线城市的人均可支配收入出现大幅增长，其中北京、上海已翻番，分别由2000年的10349.7元和11718元，增长到21989元和23623元，增幅分别为112.5％和101.6％，虽然广州增幅较小，但也达到了60.9％。而与之相一致的是，北京、上海、广州三地的房价在这八年时间内也出现了较大幅度的增长。根据中国指数研究院历年来跟踪监测的数据显示，其涨幅分别为128.5％、144.4％和55.6％。由此发现，在某个时间段内，房价总体增幅与人均可支配收入的增幅基本相同。

分析到这里，我们可以发现：所谓“房价没涨”的结论是不准确的，而如果说任志强所想表达意思应该是房价的上涨是有收入的提升作基础的，那么，这一点通过我们的数据分析，已经可以看到它的合理之处。但与此同时另一个关键点是，房价的上涨也不能“离谱”，如果没有了人们收入的提高做前提，这“没涨的房价”同样也逃避不了调整的风险，而去年和今年的市场走势就正好说明了这一点。

楼市不惧“雷人快语”

有人说任志强是“雷人”，但记者认为，我们应该以更加开放的心态来对待经常出现的“雷人”言论，因为公平的社会就应该人人都可以发表自己意见，我们可以反对任志强们的意见，但我们不能剥夺任志强们说自己观点的权利，真理是越辩越明的，我们对此没有什么好担心的。更何况，有些言论之所以“雷人”，固然源于制造者嘴无遮拦、出言轻狂，但有的则是和传播者断章取义、只说一点，不及其余，不联系上下文有很大的关系。对于这样的情况，记者倒是建议，我们在批评这些“雷人”结论的同时，看看他的分析有没有合理的可取之处，来加强我们对经济问题的分析能力和辨别能力。

比如说，2004年任志强就抛出“只给富人造房”的观点，舆论哗然，认为这个开发商满嘴胡言，以至于被网友称之为“最想揍的人”。但记者认为任志强说得还是有一定的道理的，因为根据最初的房地产市场发展规划，我们国家的住房有三种供应体系，第一种高收入者购买或租赁市场商品房，第二种中低收入家庭买经济适用房，第三种最低收入家庭住廉租房。但当时的情形是，地方政府根本就不重视保障住房的建设，政府应该负担中低收入人群的经济适用房、廉租房，但是没有做到。而随后政策的转变也证明了任志强当初并非是“满嘴跑火车”，因为从去年开始，政府大力推进以经济适用房和廉租房为主的住房保障措施。

其实，开发商的“雷人”言论有时候还是反映了一些真实的情况。诸如记者曾经就房价成本问题跟诸多业内人士交流过，他们均表示其实除了地价、建安成本、财务成本等显形成本外，其实还有一些无法说出来的隐形成本，而且还涉及到一些商业秘密，因此曾有人提出公布房价成本的愿望是无法实现的。

由于房地产市场关系到民生，而且刚刚脱胎于福利分房，加之在市场发展初期的确也出现了诸如房价上涨过快、炒作过度等一些不良现象，因此民众对这个市场既爱又恨，个中滋味难以一言以蔽之。但记者认为，在市场逐渐走向成熟的过程中，各种各样的“雷人”观点出现并不是坏事，至少它会引起我们的争论和思考，而这对修正以后的市场发展方向也是很有帮助的。

“房价没涨”论错在哪里

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