房地产企业的生存之道

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自2007年岁末到现在，越来越多的房地产开发商不得不承认，中国楼市正经历着一个前所未有的“寒冬”。对于不少人来说，这个楼市的“寒冬”就像南方的“冻雨”那样来得是那么的突兀。时至7月，中国的“寒冬”早已过去，可中国楼市的“寒冬”似乎还没有散去的意思，不少城市的楼市仍然萎靡不振，交易清淡，房价萎靡，土地拍卖价格大跌，连众多房地产大鳄包括恒大、河南建业等已排好的IPO上市计划都由于市场预期太差而被迫喊停。

楼市“寒冬”袭来

这个楼市的“寒冬”到底怎么来的？这个寒冬到底告诉了我们什么？我以为，以下这几点是最需要去把握和理解的。

首先，2007年的夏天和秋天，各地楼市过度发烧，必须有个回调。当前的房价疲软和交易萎缩是一个正常且必要的市场调整，就像股市一样。我个人不希望使用“泡沫”这个词汇，但当时的房价确实疯狂，不少热点地区的热点地段短短几个月内暴涨40%甚至100%，这显然是过分炒作、极度炒作，明显透支未来很长一段时间的增长预期，市场需求能力完全跟不上，毫无可持续力可言。没有任何市场可以长期支撑这样的疯狂预期，几个月也不行。其实很多大开发商也在呼吁，他们也很害怕暴涨，那对房地产业的发展绝对是不健康的、不可持续的，但一旦整个市场都陷入疯狂的状态，再明智的开发商也是不由自主。

其次，央行的加息和打压房贷是楼市“寒冬”到来的导火索、放大器。在高流动性、高通胀的宏观环境下，央行必须严控加息。2007年内6次加息，上升了1个多百分点，住房需求的资金来源明显紧缩。房贷按揭成本显著上升，“削”去很大一部分非刚性住房需求。尤其央行、银监会要求对于“第二套房以上”的住房按揭首付不得低于40%，利率不得低于同档利率的1.1倍。此政一出，对楼市的杀伤力是十分巨大的。2007年12月11日，央行和银监会再度联手公布房贷的《补充通知》，严格界定“第二套房”概念，进一步收紧了房贷闸门。紧接着，中国人民银行副行长刘士余在2007年12月提出，“要坚决取消转按揭、加按揭贷款，不得发放无指定用途、无真实交易的转按揭住房贷款”。去年年底开始，诸多商业银行更是受到信贷额度月度数量管制，再符合条件的按揭贷款超过额度也得不到审批。2007年的9月27日的《通知》、12月11日的《补充通知》、（非交易）转按揭叫停、信贷月度额度数量管制，一系列重磅出击，让住房金融市场受到连续重大冲击，楼市失血严重，市场气氛十分紧张，参与者对未来信心大跌。

第三，自2007年8月国务院24号文件以来，国内城镇住房保障体系建设的推进力度很大，各地政府纷纷表示将扩大“经济适用房”、“廉租房”、“两限房”的供应量和供应比重，有的还公布了详细的供应计划。这让很多住房需求者尤其中间收入、非急迫需求者，开始持币观望，纷纷把住房购买计划推后。

第四，2008年以来，国内外的宏观经济环境都面临很多不确定性，让市场参与者们迟疑不定。国内方面，初春的南方雪灾、劳动合同法的出台、通胀居高不下、人民币加速升值、汶川大地震、2008奥运带来的各种政治经济变数，连温总理都坦称，2008年将是经济最困难的一年；国外方面，全球范围内的楼市下跌、美国次贷危机加剧、诸多金融机构失血严重、流动性短缺、信心下降严重，导致一些外资开始撤离或对国内楼市持观望态度。

第五，大开发商对市场的借势整合。很多人关心，万科的“降价”旗和王石的“拐点论”到底是什么意思，对楼市“寒冬”的到来起什么作用。我个人的判读是，其背后明显有企业发展战略的意图。首先，万科自己是市场的领先者，并一直有很强的扩张欲望。用降价来拉动销售、规模优先于利润是领先者常用的发展战略。2008年4月8日万科公布的第一季度简报显示，该公司2008年一季度累计销售面积114.5万平方米，销售金额101亿元，同比分别增长了82.9%和119%，可见“降价”这招的作用十分显著；其次，万科预见了市场调整必然不可避免，在2007年夏天和秋天就有了预案，从建设银行获得200亿元授信额度，公开增发融资100亿元，就是不仅要熬过这个“寒冬”，更要选好时机降价造势，推波助澜地让楼市的“寒冬”更猛烈一些，尽量杀伤一批竞争对手，然后等春天来了，再来收拾残局，对奄奄一息的中小开发商或兼并或低价拿地，大肆扩张，树立其不可动摇的市场优势；再次，在这个时节降价也讨好了政府，巩固了公共资源，更方便以后行事。当然，这些举措对大局来说也只是起个推波助澜的作用，关键还是顺应了楼市大局走向。同时也是万科自身对市场大盘和未来的高超判读能力以及从自己利益出发的企业发展战略运作，别人也无话可说。不过这对未来中国楼市是否意味着进入更有序的规范竞争，或是更将形成寡头垄断格局，还有待观察。

总之，以上五个因素的共同作用，带来了楼市“寒冬”的不期而至。其中前三条又起着最为关键的作用。从以上这些认识至少可以得出三点结论：第一，2007年楼市交易量中来自投资投机的成分相当大，这十分不健康，也不可持续，这时候让市场冷却一下是好事，有利长远发展；第二，经过几轮各种手段的房地产市场调控之后，终于找到“二套房贷加息”这一最有力打击炒房投机的重磅武器，投机性住房需求立时被挤出不少，效果明显。而以前的调控往往依靠行政手段，如空洞地声称加强市场监管，乃至干涉到具体的规划和定价――要求“90/70”和力推“限价房”，被证明要么流于形式，要么越调越乱。可见，要有效调控市场、稳定房价，还是要依靠市场化手段，尤其是利用住房金融手段；第三，中国楼市的发展还是过度依赖银行融资，一掐就死。从开发商角度看，急需发展多元化融资，不可再过度依赖期房预售资金，否则将难以生存，于未来很长一段时间都将从紧的融资环境。

楼市回暖亦不久矣

对于楼市的将来，我个人认为，如果这次“寒冬”确实如前面判读的那样，主要是因为房贷紧缩导致住房购买力尤其住房投机临时性被压制，而不是市场需求有实质改变，那么这个“寒冬”不会持续太长。最关键的是，无论是中央政府还是地方政府，都不希望楼市的“寒冬”再继续下去了。毕竟房地产业的关联效应很大，房地产投资和销售的过度下跌很可能把整个经济都拖入衰退。像上海已经开始松动对二套房的房贷了，近期上海房地局出台政策声称，如果人均住房面积小于全市平均水平(33.2平方米），再买房就仍可以享受等同第一套房的优惠利率。各大商业银行更有很强的增发按揭贷款的冲动，2007年全国金融机构个人住房按揭贷款达到27031亿元，占到整个个人贷款的82.5%，也是整个贷款余额的10%；一年之内净增7146.88亿元，约占2007年全年新增贷款3.63万亿元的五分之一。上海的中资商业银行房地产贷款占各项贷款的比重更是高达32.2％。但2007年11月后全国范围内住房按揭贷款余额就几乎没有增加。2008年3月全国居民中长期消费性贷款余额为30777亿元，相比2007年11月，在5个月内只增加了1498亿元，增幅仅为5%，大大低于历史同期水平。

就宏观层面而言，现在的局面已经是，如果下一阶段社会和宏观经济不出大的意外冲击，全国范围的楼市整体回暖是迟早的。其实到3月，楼市回暖的趋势已经很明显了。就以号称大打降价旗帜的万科为例，其第一季度年报显示，1-2月销售均价为8208元/平方米，到3月已经上升到9290元/平方米。瑞士信贷的报告称，中国七大主要城市3月份新屋销售量较2007年末季都有强劲反弹。上海的资料显示，2008年3月全市新建住房成交规模180.3万平方米（17644套），成交面积环比增幅150%，已经十分接近去年同期水平，中房上海住宅指数3月环比上升0.74%，为2月环比增幅的两倍。所以我个人判断，这几个月徘徊观望已久的购买力正积蓄很大反扑力量，随时都会冲到市场上。展望政府未来调控，会逐渐放开一些“闸口”，特别预计对自住性住房需求有保护和鼓励，让市场交易量恢复到必要的水平，增加住房投资的信心。但希望同时还要严密观测、区别对待不同需求，继续大力抑制投机炒作，密切防止楼市过度反弹和报复性增长，严防房价像2007年夏天那样的暴涨再出现。

其实，笔者还有一个判读，只要政府调控不再犯大错误，2007年夏天的房价疯涨应该是中国楼市最后的疯狂了。2001年至今的房价一直高高脱离收入基本面，有很大因素是房价的补偿性增长，中国的住房需求长期在计划体制下被压制，导致供需严重不平衡，近年来得到释放是可以理解的。但1998年房改至今也10年了，购房主力军――35岁以上的人口中，有住房实际购买力的都已基本上买下第一套房，实现了住房改善的需求；如果还没有购一套房，那么在将来也基本不太可能对住房有实际购买力了。未来支撑住房市场需求大局的，要么是新增城市人口，但这部分人口毕竟有限，而且年轻人为主，购买力有限；要么就是35岁以上人口中的“二套房”、“多套房”带有投资性的需求，而“二套房贷”政策正是打中了这个要害。所以这两部分的购买力虽然也很庞大，也还足以支撑很长一段时间房地产行业的发展，但相对要理性很多，对价格的弹性也很大。再加上政府市场调控的日益成熟和住房保障体系的大力推进，中国的楼市应该再也不会恢复到狂热到盲目抢购的时代。这意味着，买方市场的时代即将到来。所以，即使整个行业的“寒冬”过去，内功不足的房地产企业的生存压力依旧，不少开发商的日子照样会很不好过。

房企的生存之道

在全新的产业和宏观环境下，房地产企业要生存，首先要练好融资功夫。目前国内众多房地产企业还是高度依赖银行信贷融资，楼市热炒时候也不觉有何问题。但这几个月的“寒冬”一来，银根一紧，相当多的开发商资金链就十分紧张，随时都可能断裂，不少实力一般而去年又过度扩张的房地产企业已经奄奄一息。有些开发商不得不选择同业拆借来缓解燃眉之急，同业拆借的成本往往很高，有报道称房企同业拆借的年利率可能达到40％至50％。但很多有远见的房地产企业则早已深明房地产业资金密集型的特点，深知房地产开发中“资金为王”的道理，为此而早早就未雨绸缪，在资本市场上扩大各种融资渠道， IPO上市、借壳上市、再融资（增发、配股、发债）等等，在宏观经济出现剧烈变动的时期，这些成本相对较低的融资方式，保障了公司的资金链安全。展望未来，银行融资紧张的格局仍然将维持相当长时期，多渠道融资成为房地产公司生存、发展的根基。利用外资、房地产信托、REITs、保险资金、房地产抵押贷款的证券化等融资方式的扩大也正成为新趋势。

房地产企业要生存的第二项内功是品牌化。当前，房地产竞争已经进入品牌竞争的时代，企业品牌正成为房地产企业的核心竞争力。尤其住房消费者在保障性住房和租赁住房市场成长的背景下，会对购买商品住房越来越挑剔。住房市场不会再是简单圈地、粗制滥造、只要能进去就能发财的时代了。住房商品本身差异性很大，消费者很难对住房质量有充分的了解和信息，这时候，企业的品牌含金量就会成为消费者挑选住房的主要参考依据。能不能成功塑造和提升企业品牌形象，会不会做地产营销，住宅产品有没有个性化，符合不符合人性化、环保和节能等时代需求，就将成为未来房地产企业竞争环节中最关键的一环。

第三，地域转战。房地产业的规模经济效应很强，对于那些实力较弱的中型房地产企业来说，已经很难与大型企业在一线城市里硬碰硬地争夺土地和资金，转战二、三线甚至三、四线城市可成为其生存和发展之道。

第四，重组、兼并，或退出。房地产业的进入门槛越来越高，生存标准也会越来越高，实力不济的房地产企业，如不能在母集团内股东注资、财务重组、吸引外来注资，或在业内实现兼并，强强联合，做大做强自己，不如就趁手中的土地和楼盘资产还算在高点的时候主动退出。

拿业内某重量级人士的话说，“百日之内房地产行业将有巨变”，指的就是行业内的大规模重组分化势在必然。还有人断言“3-5年后将只有3%―5%的企业存活”，虽然有夸张成分，但并非没有根据，不妨一听。不仅对于中小公司来说，就是大公司，同样有警示意义。如就在两年前，同样楼市生存环境的巨变，有着“地产界黑马”之称的地产巨头顺驰就是因为资金链断裂，轰然倒下，此乃前车之鉴。

（作者为复旦大学管理学院产业经济学系副教授，瑞典乌普萨拉大学房地产与城市研究所研究员）