海外资本进入中国楼市利或弊

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从亚洲金融危机到纳斯达克泡沫破灭，再到美元持续疲软以来，这些海外资本一直在苦苦寻找出路。海外资本的大规模进军国内房地产市场，当然是出于对中国内地房地产市场前景的乐观。这些海外的投资者，主要包括国际房地产商、一些海外基金和不动产投资银行，他们看好中国的房地产市场，寻找机会进入。

海外资本大举进军中国房地产业，除了看好中国房地产业巨大的市场需求和增值潜力，希望房地产的升值会为他们带来丰厚的回报外，还有一个重要的原因，就是希望人民币升值，通过不同时期的汇差获得套汇收益。因为房地产是一种较好的保值和增值的资产，尤其是在通胀时期，而投资中国房地产，目的就是在当期把外币资产转换成人民币资产，等到人民币较大幅度的升值以后，再抛售房地产，把人民币资产换回外币资产，即使房地产价格不变，也可以获得跨期套汇收益。

海外资本进入中国房地产市场，其目的不同，对于中国房地产市场的影响也不同。比如海外房地产开发基金出于长期投资的目的，与国内房地产企业结合，将有利于其吸收国外的先进管理经验，发展壮大，与国际市场接轨。但是一些国际游资基于人民币升值的投机，对房地产市场又会造成怎样的影响呢?

首先从较近期的角度分析，不断流入国内房地产市场的国际游资，正是出于对人民币升值的较高预期，才争先加入房地产投机的队伍，而且对人民币升值的空间越大，持续的时间越长，这支队伍就越庞大。这种情况，对于短期内解决房地产市场的资金瓶颈，有很好的正面作用，这一点当然是不容忽视的。但是这样做的风险也很大，因为当国际游资完成了投机的目的，即把人民币炒作升值到一个更高的价位时，就有可能迅速抽走资金，这时的房地产市场就将面临严峻的考验。

其次可以探讨人民币升值是否对房价具有推动作用，从国际经验来看，房地产价格涨落主要由市场的供给和需求来决定，与汇率之间没有太多的联系，也就是说，人民币升值并不意味着房价的必然上涨。但是在当前国内宏观经济形势下，人民币升值的预期会吸引国际投资者投资国内房地产，的确对房地产价格的上涨有一定的推动力。

其实，从长远来看，人民币升值对房地产业的影响并不都是什么明显的利好。因为人民币升值对于经济的作用是负面的，会减弱经济增长的势头，道理很简单，人民币升值，购买力增加，会引起人民币外流。人民币外流的途径可以是通过外国产品进口的增加，比如我国加入WTO后对进口汽车的关税大幅下调，老百姓就会增加购买进口车，此外，进口建材、设备也会冲击国内相关市场；也可以是国人外出留学、旅游和购物。