商业地产冒进

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商业地产当前的投资火爆，只是数量上的增加而已，真正品质好、地段好的商业物业仍然缺乏，有很多项目最终难逃烂尾或空置的厄运

8月中，台湾远东集团旗下的太平洋中国控股有限公司宣布，调整大陆市场的布局策略，将于今年年底之前关闭北京太平洋两家店面，以调整财务结构。按计划，太平洋百货盈科店将于今年10月25日正式闭店谢客；太平洋百货五棵松店也将于年底前关闭。

与之相反的是，进入九月，位于北京常营地区的龙湖．长楹天街底层商铺开盘销售，均价6万元／平米，竟引来抢购潮，使得低迷许久的北京楼市上演了一场难得的“日光”景象。在住宅限购、股市不景气的环境下，商业地产渐渐成为民间资本新的“泄洪”渠道。

眼下正是商业地产投资的最佳时机。商铺热销、写字楼整端，商业地产的热度达到十几年来的最高点。来自世邦魏理仕的监测数据也显示，在今年第二季度，北京写字楼的租金价格继续上涨，尤其是超甲级写字楼，租金价格同比一季度上涨了35％，创下了迄今商业地产市场的新纪录。

“住宅市场受限之后，很多市场投资都涌向了商业地产，银行也开始调整结构，侧重涉及商业地产的经营性、消费性贷款业务，这些过热的苗头引发了银监会的关注。”一家银行信贷主管人士分析。

继银监会在经济金融分析会、年中工作会上先后通报风险预警之后，商业地产相关信贷的风险管理要求再次出现在各家银行近日接收的例行监管通知中。银监系统的风声立即引来市场的纷纷揣测。而太平洋百货退出事件无疑给这个尚处于盲动状态的市场泼了一盆冷水。

暗藏泡沫

2008年，40岁的地产“金手指”司徒文聪辞去上海正大广场基本年薪600万总裁一职，投身美国最大的私募基金黑石基金，并建立了盈石资产管理有限公司。司徒文聪的理想是成为中国商业地产的“可口可乐”。

短短几年，盈石参与经营管理的地标性商业地产项目近10个，悦达889、芳汇广场、Channel One广场等“盈石制造”，已经为基金创造了上百亿价值。司徒文聪主持的这些项目，即便是如正大广场这样的烂尾楼，最后总能做得风生水起，这使得很多手持“商业荒”项目的企业羡慕不已。

无可否认的是，这一轮房地产市场的调控确实给商业地产带来更多的机遇。2011年，由于住宅投资受政策严控影响，部分投资资金流入商业地产领域。尤其是在被住宅限购的一二线城市更加明显。记者采访的某地产商表示，随着政府对住宅调控的政策进一步落实，会加快国内外投资者布局商业地产的步伐。最显著的当属4000亿的保险资金被允许投资商业地产，在一定程度上也推动了商业地产的进一步升温。

无论是主动还是被动，不少房企乃至资金确实开始纷纷参与商业地产的建设当中，持有的比例也不少，基本涉及金额在300亿到600亿之间。第一太平戴维斯的报告也认为，对于买方而言，投资市场逐渐进入活跃期，国内政策对住宅地产的调控日益加剧，越来越多的投资者瞄准了商业地产。

中投顾问房地产行业研究员韩长吉认为，从部分重点城市2011年一季度的土地出让种类以及商业地产项目开发数量来看，商业地产已经呈现超越住宅地产的趋势，结合部分城市的经济发展状况，部分地区商业地产泡沫已成定局。

上述地产商在北京南城即将建一个大型城市综合体，毗邻宜家的城南项目。该项目进行了准确的定位，主要针对南城缺少大型中高端大型综合性商业设施而建。该地产商认为，目前商业地产投资火爆，只是数量上的增加而已，真正品质好、地段好的商业物业仍然缺乏，有很多项目最终难逃烂尾或空置的厄运。

据记者了解，一些开发商此前没有商业地产经验，或者资金实力不强、招商不力、物业管理效率低下，除了恒隆、万达等开发商之外，很多开发商缺少成熟业态，将住宅市场的运作延续到商业项目上，多以出售商铺为主回笼资金，而真正购房从事商业者很难收回成本。

商业地产泥沙俱下，再加上地方政府推波助澜，难免掀起层层泡沫。以北京西部的石景山商圈为例，该区域将在未来10年内新增建设用地近1600公顷，其中大部分为商业、写字楼用地。上述地产商就提到，其实北京商业地产面临的最大问题是：目前很多商业项目都是住宅开发商大量介入，而他们又缺乏商业地产的开发经验。

记者调查发现，目前北京的一些大型商业项目，均以商业项目配住宅地产的形式，上述开发商开发的南城商业地产，最初也是住宅项目的配套。对于该项目的运作，他提到，公司准备自持物业，但会引进有经验的经营团队来负责商业项目的运营。而目前北京的很多购物中心项目，周边多配住宅项目，住宅项目可以很快回笼资金；而商业地产部分，能出售则为最佳，这种模式实际仍然是住宅地产模式的延续。

在这种模式下，北京有相当部分商业地产项目空置率居高不下。最典型的如朝青商圈。朝青商圈周边聚集了国美第一城、青年工社、珠江罗马嘉园等众多社区，因为商业配套的原因，一直处于“商业荒”的状态。即便是2010年朝阳大悦城的拔地，使得区域内商业气氛得到很好的提升，配套商业空置率过高仍然是该区域最大的伤痛。

而据《中国经营报》报道，位于大兴黄村镇的某5万平米的购物中心，其三楼数千平米的营业面积至今有一半都是空置的。该购物中心成立于2005年，至今招商仍是问题。这座购物中心5公里商圈范围内，超过5万平方米的商业综合体达8个之多。黄村镇核心商圈之内的西红门、高米店等地还有十万平方米的商业物业正在施工，之后便有宜家家居和沃尔玛进入。

这种现象已不是个案，有专家捐出，在北京城区，万霖购物中心、丰联广场、华腾新天地、亚奥观点、六佰本等项目的经营风险已经显现。而据记者了解，城市商业综合体过于饱和导致零售商利润日渐微薄甚至出现亏损，长期下去势必影响到地产商的收益。“如果零售商长期亏损，它将会关闭门店，甚至拖欠租金。而受到招租压力的地产商则可能会下调商铺租金，这将进一步影响到市场对此地产项目的估值，形成恶性循环。近年来，上海、广州因为商圈内商铺过于密集导致零售商无钱可赚，最终“拖累”地产商案例频频发生。

“商业地产之所以有泡沫，实际是因为运作方式不同，使用住宅炒作方式运营商业地产，这才是商业地产真正的泡沫。”该地产商提到，实际上他认为，真正的商业地产是不易形成泡沫的。“商业地产持有成本高，看商业环境形势，尤其是在早期炒作期过后，如果当地商业环境不佳，商户无法获得合理回报，租金价格就会下降。

北京的商业地产这几年发展比较快，进入者众，但真正做好的也就30％、40％，大部分都应该是亏或者略平。而一个好的物业冒出头，实际上它的代价是别人要死掉。可见，商业

地产成功的关键还在于需求和消费力，而对于开发商来说，只有开发并持有处于市场金字塔顶端的物业，才是保持竞争力，从商业地产洗牌中脱颖而出的关键。

以北京、香港的商业地产为例。目前香港甲级写字楼租金平均为每月每平方尺65．1港元。而北京CBD甲级写字楼的租金已经达到了500元／月／平方米以上，折合每月每平方尺45．6港元，租金仍然相差较大。若以香港为目标，如北京、上海这样一线城市的写字楼、商铺，租金必然会在强劲需求的推动下处于上升通道。从趋势看，其租金上涨还将维持相当长的一段时间。

而在很多投资商眼里，商业地产是个异常残酷的行业。他们认为，商业地产不像住宅，住宅市场可以存在很多赢家，而在商业地产领域，强者恒强，最有价值的客户想进入的都是一线城市的黄金位置。

很多人不知道的是，在商业地产中，第一名吃肉，三四名连口汤都喝不到，当然，商业地产若一旦做成“第一名”，其利润潜力也是巨大的。中国目前的商业地产市场，还有很大的发展潜力，此时考验的就是投资者的眼光。

恒隆地产董事长陈启宗有感而发：不想当老大，就不要做商业地产。

风险几何

有志于做“老大”的司徒文聪有商业地产“金手指”之称，主要在于即使是将死的商业项目，经过他的指点，也能起死回生。通过分析盈石收购管理的商业地产项目，不难发现，盈石团队在商业地产领域之所以所向披靡，主要原因有三：

第一，为每个商业地产项目找到自己的灵魂，这个灵魂就是所谓的市场定位。

比如同为他们做的芳汇广场和悦达广场，两者隔街相望，距离很近。再三调研之后，他们给出的解决方案――芳汇广场走“女性主题休闲”路线，而把悦达广场打造成一个时尚购物基地。区别于其他商场的是，悦达的营业时间从早10点到晚上11点，比绝大多数商场要晚1个小时。正是这一个小时，让习惯晚归，但苦于大多数商场都打烊后无处可去的都市高端白领趋之若鹜。

其次，出色的运营管理能力。做商业地产的门槛要远远高于住宅地产，包括后期公关、客户服务等多层面的问题，没有好的团队跟进是不行的。在实际运营中，司徒文聪认为项目除了硬件管理外，其软件管理也必须过硬才行，尤其是人才资本。

早在正大广场项目时，司徒文聪就讲过正大广场是一个人才培养的阵地。对于大体量的项目，他将每个岗位放进需求水平以外25％的人手进去，虽然显得多余，但这是让人才最直接有效接触市场的办法，几年之后，这些人才在实战中获得了向更高层次的发展；此外，司徒文聪还常带团队考察学习先进的项目运作办法，派人去国外学习培训。在他看来，如果一个企业要做商业地产，如果专业人才储备不足，就不要与项目租户签订合同，因为每个项目都需要足够人去跟进。

第三，有充裕的、长期的低成本投资资金。现在商业地产的发展最大的瓶颈实际上是长期资本，能够埋在项目里5―8年的资本在国内是非常稀有的。而这个钱埋在里面很长一段时间还可能没有什么回报。

最典型的如上海的恒隆广场。这个项目从开始到开花结果花了十年时间，这十年的投资回报率是40％多，可能很少有公司能媲美。可是恒隆前5年的盈利现金流付不起利息。恒隆这种状况在很多商业地产很常见，尤其是要采用贷款的话，很多年都要贴息，真正能够见到利润流的时间就更长了。

由此可见，商业地产并不是一个简单的开发，它需要运营的能力，也需要争夺商家资源。其中最重要的一点是：商业地产对资金的特殊需求。

很多商业地产企业言必称日本众多城市综合体的成功运作，可是很少有人知道，是因为当年日本的利息只有1．7％，而且贷款期限很长。在如此低息下，众多商业地产公司才可以长期持有物业。但是现在中国的银行利息要高出很多，且多为短期贷款，在这种情况下，那些动辄投资数百亿的项目，不得不令人担心。

易城中国副总裁柳费国表示，虽然投资商业已经成为行业的共识，但在本身没有任何金融产品来支撑，同时面临国家对房地产行业银根的不断紧缩政策背景下，商业地产非常危险。一旦有了泡沫，这个泡沫是无法消灭的。

而记者采访的某银行信贷主管表示，从银行风控的角度来看，商业地产的风险更甚于住宅地产。由于商铺贷款首付比例和贷款利率远高于住宅，因此，很多投资者将住宅抵押贷款用于购买商业用房，客观上增加了银行的信贷风险；同时，由于中国的特殊传统，一旦出现资金紧张，同样的房产，投资者会优先抛售商铺而留住宅，商业地产贷款坏账率高于住宅。

从开发商的角度来看，商业地产对于开发商的整体运作能力、资金实力的要求更高，因此在银根收紧的背景之下，商业地产贷款风险也更大。万科总裁郁亮就曾表示，未来5年内，万科80％的开发比重依然会是住宅，因为“我们对商业有恐惧感，商业要是出现泡沫，比住宅厉害。”

阳光新业总裁助理、北京瑞景阳光商业管理有限公司总经理李睿认为，目前商业地产的环境不是非常成熟，要做商业地产首先最重要的一点是需要一个长期低回报的资金链条，目前国内不管退出机制还是投资渠道都不是很利于商业地产的发展，反而银行贷款成为低息来源，这肯定是不行的，应该有新的金融模式用于支持商业地产的发展，如房地产信托、房地产PE等。

当众多住宅开发商将目光转向商业地产的同时，商业地产老大万达早在3年前就开始悄悄转型文化和旅游地产。万达董事长王健林称，万达早在10年前就已经转型商业地产，而如今转型商业地产的开发商早已错过了最好的时期。由于商业地产后期运营招商的难度很大，他十分担心目前被动转型的商业地产商未来的命运。

5年前，商业地产市场不温不火时，阳光新业大踏步转型商业地产。商业地产火爆的今天，它的步伐却迈得格外谨慎。今年开业的分钟寺新业广场，虽然目前已经实现100％的入住率，但李睿仍感到不是很满意：由于这一轮商业地产狂潮，该商场的租金指导价比原计划降低了15％-20％，在他看来这就是商业地产恶性竞争带来的影响。

与此同时，一些新开业的商业项目持有方也表示，今年以来，招商成本越来越高，有的商场引进知名品牌甚至采用了正大当初吸引ZARA的方式：零租金，或者赠送装修补偿等，但见效依然不大。最主要的是，这些在往年都是极少见的。

“这都是因为我们的商业地产没有特质，大家逛哪个商场都差不多，商场之间离得不太远，哪打折去哪，哪便宜去哪，谈不上顾客忠诚度。”李睿谈到一些国家的商业地产发展得很好，很普通的一个糖果店，也可以做到四五百平米的面积，盈利能力很好。他们认为付租金是天经地义的事情，但是在中国，则需要采用低租金甚至免租金吸引一些品牌进来，这也是恶性竞争的结果。

他认为恶性竞争暴露的第二个问题是人才的短缺。事实上这也是目前很多先进入企业最大的苦恼。由于商业地产在国内的时间不长，尤其是近两年企业频频进入，人才短缺现象较为普遍，大家采用高薪挖人的做法，挖别人墙角充实自己力量。商业地产是一个非常复杂的工程，涉及投资、运营、招商等多方面，如果想实现一个好的商业项目，包括选址、建筑策划、招商、运营、后续持续调整，整个大的链条都需要专业团队的配合。

“未来一两年内，很多商业地产项目将陆续出现问题。3年左右，会有一批项目倒闭。那时也会有商业地产大鳄涌现，引发并购潮。”李睿分析表示，与阳光新业当年转型环境不同的是，如今转型商业地产开发商在资金、品牌商家、人力资源等方面均面临着更为激烈的竞争，转型成本大幅提高，由于其专业性，后期在运营管理等方面暴露出的问题将更为致命。