房地产开发企业的财务控制分析
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[摘要]本文简单介绍了目前房地产开发企业财务控制中普遍存在的问题和解决问题的对策，重点强调预算控制是财务控制的有效方法，阐述了全面预算的概念、程序以及实施预算控制的方法。
[关键词]房地产开发企业 财务控制
财务控制是以法律、法规、制度和财务预算目标等为依据，通过财务手段衡量和矫正企业的经营管理活动，使之按照既定的计划进行，确保企业与财务有关的战略得以实现的过程。它是财务管理的重要环节，并与财务预测、财务决策、财务分析一起构成财务管理系统，因而是财务管理系统的重要组成内容。从管理的角度理解，财务控制的本质就是从财务管理的角度实施管理控制。这是因为，内部控制涉及的企业活动都是与企业财务资源相关的，而且在内部控制的过程中，计划的制定、控制标准的设定以及对执行效果的评价等都离不开财务活动。所以，财务控制是企业内部控制的核心。
房地产行业是资金密集型的高风险行业，做好财务控制工作对防范经营风险和降本增效有着重要意义。房地产开发企业财务控制的主要内容是企业的资金流动情况，包括企业的资本结构、融资渠道选择、信用政策、绩效评价的财务指标设计以及投资项目评价等。
一、房地产企业财务控制内容
(一)货币资金控制
包括货币资金收入与支出的内部财务控制。货币资金是企业在生产经营活动中处于货币形态的那一部分资金，它包括现金和各种存款。良好的货币资金业务的控制制度有助于防止现金业务的错误记录和舞弊行为的发生。
(二)财务预算控制
财务预算控制是内部财务控制的日常工作，也是使用最为普遍的控制手段，在内部财务控制具有十分重要的地位。财务预算控制是财务控制的重要手段，具有“全面、全额、全员”的特点，房地产企业的一切活动都可以纳入预算控制之中。
(三)绩效评价
绩效评价控制是指房地产企业通过对经营业绩的考核评价来规范企业各级管理者的行为。它强调控制目标而不是控制过程，只要各级管理目标实现，房地产企业战略目标就得以实现。业绩评价控制系统的作用在于使各级管理者和员工明确自己的工作效果与自身利益的关系。
(四)组织规划控制
主要包括财务治理结构的科学设置、财权和财务控制权的合理分割、明确与财务管理相关的各职能部门间的横向或纵向财务关系、不相容职务的分离等。
(五)内部审计控制。
内部审计是对会计的控制和再监督。对会计资料进行内部审计，既是内部财务控制的一个组成部分，又是内部财务控制的一种特殊形式。
(六)财务风险防范控制。
风险一般是指某一行动的结果具有变动性。风险防范，是随市场经济发展的深入逐渐形成同时引起人们重视的。各项经济性活动不可避免地存在各种风险，当人们树立了风险意识以后，就要有相应的措施对风险进行防范和控制，以达到发展事业降低和避免风险，取得最佳经济效益的目的。
二、目前房地产开发企业财务控制中普遍存在的问题
(一)人才匮乏导致管理能力较低
由于房地产开发企业的财务核算的复杂度较低，财务管理的要求不高，财务人员普遍存在着年龄大、学历低的特点。企业的迅猛发展也带来了财务管理人员的缺乏，财务控制方面人才的匮乏成为制约建立房地产企业内部财务控制体系前进路上的一块绊脚石。另外，原有的财务人员的素质，在集团的快速发展条件下，已经不能适应现代企业制度对于财务人员的要求，尤其是部分财务管理人员，财务管理人员的管理能力较低也成为制约建立集团财务控制体系前进路上的另一块绊脚石。
(二)财务管理工作基础薄弱，企业内部控制制度不健全
目前我国的房地产开发企业多数是中小型民营企业，财务管理不规范，资金使用缺少计划安排。内部控制制度不够全面，没有覆盖所有的部门和人员，没有渗透到企业各个业务领域和各个操作环节。
(三)内部审计职能弱化
内部审计是企业内部控制制度的一个重要组成部分。据调查，许多房地产开发企业没有设置内部审计机构，即使设有内审机构的企业，其职能也已严重弱化，不能正确评价财务会计信息及各级管理部门的绩效。
(四)成本费用管理水平低下
房地产开发企业成本费用控制不严，管理理念落后。房地产开发普遍对项目工程施工阶段非常重视，认为成本控制主要在工程施工阶段，只要加强监控，就可大量节约成本，忽视了对设计阶段的成本控制，设计阶段的成本控制重点不在设计费用的高低。而是通过优化设计来降低成本，属于成本的事前控制，效率最高。
三、解决房地产开发企业财务控制中存在问题的对策
(一)加强财务管理基础工作，建立健全内控体系
房地产开发企业应当加强财务管理基础工作，健全各项财务管理制度。建立内部控制机制，实行岗位牵制制度，明确各岗位的工作职责，执行任何一项经济业务都要按照既定的程序和手续办理，不能由一个部门或一个人完成一项业务的全过程，而必须由其他部门或人员参与，并且与之衔接的部门能自动地对前面已完成工作进行正确性检查。建立良好的内部环境，努力克服货币资金、财产物资及有关账簿的管理混乱现象，降低财务风险。
(二)加强内部审计工作
房地产开发企业应当设置内部审计机构并明确其职责为实施内部控制。内部审计机构应直接对企业最高领导层负责，并保持相对独立性与权威性。企业通过内部审计制度对各级管理层的财务活动和管理活动进行检查、监督和评价，内容包括企业经营方针的贯彻执行情况、经营目标的完成情况、企业财务会计信息的真实性和可靠性、各级管理人员的绩效、内控环节的协调情况等。
(三)预算控制是财务控制的有效方法
预算控制是管理控制中使用最广泛的一种控制方法，也是财务控制最有效的方法。预算控制中的预算，是指全面预算，全面预算是企业根据战略规划，运用系统方法编制的企业整体经营、资本、财务等一系列业务管理标准和行动计划。全面预算是计划工作的成果，它既是决策目标的具体化，又是控制生产经营活动的依据。企业的全面预算包括营业预算、资本预算和财务预算三大类。全面预算应体现企业长期发展的阶段性，围绕企业不同发展阶段的经营目标，预测并设定资产、负债、收入、成本、费用、利润、投资、筹资等核心指标的目标。房地产开发企业通常根据长期市场预测和公司土地储备等情况编制长期销售预算，以长期销售预算为基础，确定年度的销售预算，并根据企业财力确定资本支出预算。销售预算是年度预算的编制起点，按照“以销定产”的原则编制生产预算，同时编制销售费用预算。生产预算的编制，除了考虑计划销售量外，还要考虑当前开发产品的存量和期末存量，根据生产预算来确定材料费用、人工费用和工程发包费用等预算。开发产品成本预算和现金流量预算是有关预算的汇总，利润表预算和资产负债表预算是全部预算的综合。全面预算是企业的总体计划，对企业未来发展和业务工作具有直接的作用，利用预算控制未来的行动和业绩，即为预算控制。
为使预算控制发挥最好的效果，房地产开发企业在实施预算控制时，要做到以下三点：首先要获得公司高层领导的理解、支持甚至参与；其次，公司要有规范的会计制度，财务部门还要密切配合。为便于直接进行预算控制，必须建立一个以责任会计制度为基础的有效的预算管理控制系统，从而使传统的会计重点自产品转向责任中心，会计制度必须从本质上重视计划与控制方面的需要，如建立标准成本制度，为建立经营预算和控制提供一个合理的基础；第三，做好业绩考核工作。在预算期末要编制业绩考核报告，比较预算和实际的差异并分析差异的原因和责任的归属，据此评价考核各部门各岗位的业绩，提出改进工作的措施和实行奖惩的建议，业绩考核的目的是及时评定控制行动的实际效果，并进一步促进标准的可操作性和可衡量性，建立进一步改进规划及控制效率的基础。