浅谈我国城市土地价格评估的影响因素

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【摘要】在现实经济生活中，地价有力地促进了土地资源合理利用，显化了国有土地资产，支持了国有企业改制；同时，地价是政府在经营城市土地、制定和实施土地供应计划、调控土地供应结构时的科学参考，也是土地市场交易、房地产开发、建设项目投资决策和房地产税制改革的重要依据。文章针对我国城市土地市场价格问题的现实需要和实际动态，通过系统总结出国内外城市地价水平影响因素，并探讨了城市土地价格评估的影响因素。

【关键词】土地价格；因素；评估

1、价格评估的相关理论

1、马克思地租理论。马克思的地租理论是在西方古典经济学的地租理论的基础上发展起来的。马克思不但对级差地租理论进行批判性的继承，而且创造性的分析了绝对地租理论。对于级差地租，马克思将它分为级差地租I和级差地租H，他认为土地肥力、位置的差异是级差地租I的形成条件：在同一块土地上各个连续投资劳动生产率的差异而产生的超额利润转化的地租为级差地租11。土地的有限性和不可再生性能形成经营上的垄断，使土地所有者获得持久而稳定的超额利润，这就是产生级差地租的原因。马克思进一步提出，由于土地私有权的存在，即使是使用最劣等的土地也必须支付给土地所有者地租—绝对地租。绝对地租的产生条件是农业资本有机构成低于社会平均资本有机构成。

2、土地供求理论。在现代市场经济中，土地与其他商品一样，其价格取决于对土地的供给与需求。马歇尔A（.Masrhal）l认为，地租的决定原则上应受土地供求的影响，而土地供给受自然条件的限制，土地的自然供给是固定不变的，并且它没有生产费用，因而也没有供给价格。因此，地租只受土地需求的影响，上地需求价格则决定于土地的边际产品价值。马歇尔认为由市场供求决定的土地价格更接近于土地市场交易价格。但大多数学者认为，在一般的价格决定中，土地的供给与需求都是能够变动的：价格是二者相互运劝的结果；土地供给既非完全无弹性、亦非有无限弹性。即使在地域性市场的短期分析中，二者的变动也同样存在。需求的扩大，致使价格上升，从而土地供给数量增加；而价格的进一步上升，又会导致需求减少，使价格回落，土地供给数量随之减少。

二、影响土地价格评估的因素分析

1、一般因素。一般因素是指影响土地价格的一般、普通、共同的因素，是在一般社会经济方面对土地价格总体水平产生影响，从而成为决定各个土地具体价格的基础。一般因素主要包括行政因素、人口因素、社会因素、经济因素、国际因素等。

①行政因素。行政因素主要是指国家政策对土地价格的干预。国家从全社会利益和宏观经济发展角度出发，制定有关政策，或推动土地的转移，或限制某类土地的利用等，从而达到提高土地利用效益的目的。这种干预，对土地价格影响至关重大。影响地价的行政因素有：土地制度、住房制度、城市规划、地价政策、税收政策等。

②人口因素。土地需求的本质即人口增长对土地的需求。人口增长可分为自然增长和机械增长。人口自然增长是指在一定时期内因出生和死亡因素的消长，导致的人口数量的增加或减少，即出生人数与死亡人数的净差值。人口机械增长是指在一定时期内因迁入和迁出因素的消长，导致的人口数量的增加或减少，即迁入的人数与迁出的人数的净差值。人口增长引起房地产的需求增加，导致土地利用集约化程度提高及土地需求量增大，最终造成地价波动。在单位区域内，影响地价的是相对人口密度，一般来说，人口密度高的地区，住宅用地需求多于供给，供给相对缺乏，因而土地市场价格趋高。

③社会因素。社会发展状况和安定状况对地价有很大影响，主要有政治安定状况、社会治安状况、房地产投机和城市化进程等四个主要方面。

土地的非成本性和易投机性使土地市场价格不仅可以极大的脱离成本，甚至可以极大地脱离实物层面的供求关系。在市场经济条件下，由于土地的特殊性，往往决定土地市场价格的并不是政府供给多少土地，或者是需求者实际需要多少土地，而是社会普遍的土地价格预期。当人们预期土地价格会上涨时，土地的潜在需求将转变为有效需求，一些投机性需求也会趁机“凑热闹”，这时的真实需求与虚假需求界线就难以分清，最终土地市场价格将因土地价格预期而上升；当土地价格预期会下降时，一部分现实需求者就会转变为观望者，有效需求变为潜在需求，土地投机者与部分投资者退出土地需求者行列，土地需求量减少，土地市场交易价格降落。预期对土地市场价格的影响往往比经济人口的增长、城市化等因素大得多。反过来，预期受国家政策、经济人口的增长、城市化、市场信息、舆论导向、土地供给等因素的影响。

④经济因素。衡量经济发展状况的重要指标之一是国民收入。国民收入增加，意味着财政、金融景气，经济繁荣，就业机会增加，物价、工资处于有利于经济发展的状态，社会总投资增加，对土地的总需求不断扩大，带动土地价格上涨。从各国、各地区经济发展与土地需求变动来看，土地需求变动趋势大体与经济循环趋势一致。

利率水平。房地产交易的主要特点之一，是巨额款项的往来，因此，投资或购置房地产与可运用的资金有关。由于一般投资者的收入不可能一次性的支付巨额款项，所以必须直接向银行贷款或是以房地产作抵押取得抵押贷款。为此，投资者或地产评估人员就是时刻了解金融机构现行的融资、房屋贷款政策，特别是了解利率水平的变化。

房价与地价。用地需求是一种客观经济现象，它本身不是需求的直接对象，是派生的、间接的需求，在经济学里称之为引致需求。房产是城市最主要的地产产品，住宅用地、商服业用地的需求反映了人们对住房、写字楼、商铺等房产的需求，当对房产需求量增大时，房产价格上升，房地产开发商获得的利润增加，则房地产开发商所能支付的土地价格越高，引起地价上涨。

⑤国际因素。地产市场的发育与完善是离不开国际环境的影响的。国际的政治、经济状况对低价的影响是通过对国内的政治、经济状况的影响而间接反映出来到。2008年国际金融危机对我国经济的影响、一些国际因素如世界经济状况、国际竞争状况、政治对立状况等对土地市场价格都有不同程度的影响。

2、区域因素。区域因素是指土地所在地区的自然条件与社会、经济条件。这些条件相会结合所产生的地区特性，对地区内的地产价格水平有决定性的影响。主要包括地区的繁华程度、交通条件、基础设施和公共服务设施条件、环境条件、城市规划限制等。

3、个别因素。个别因素是指宗地本身的条件和特征，因而又称宗地因素。个别因素是决定同一匀质地域内地块差异性的重要因素，是同一区域内地价差异的重要原因。

三、结论

市场经济条件下，土地价格的形成主要受供求规律与价值规律制约，因此影响土地市场价格的因素也分为两个方面，一是通过影响土地供求关系来影响土地市场价格，二是通过影响土地开发经营的收益来影响土地市场价格。较多城市已建立土地储备制度，但由于很多地方财政入不敷出，城市建设投入资金多，无力顾及土地储备，甚至通过透支土地储备资金来搞建设。因此一些上地储备机构融资困难，土地储备能力差，在解决土地储备资金上面临困境。下一步应考虑建立土地储备基金，完善政府的土地储备机制。构建土地交易许可制度的关键是土地有形市场的建立和完善，要实现土地交易许可制度要假以时日，但这正考验着政府管理市场的能力。

参考文献

[1]毕宝德等.《土地经济学》（第四版）.中国人民大学出版社，2001年9月

[2]柴强主编.《房地产估价理论与方法》（第一版）.中国建筑工业出版社，2005年5月