浅谈房地产企业如何做好项目造价控制
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摘要：本文通过讲述房地产企业在投资决策设计阶段、招投标及施工合同签订阶段、施工过程阶段、竣工结算阶段的造价控制方法，论述房地产企业应如何做好建设工程项目的造价控制。
关键词：房地产；项目；造价控制
中图分类号：TU723.3 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2012）02-00-02
在市场经济体制下，房地产企业要做好建设工程项目的造价控制，一定要注重投资决策设计阶段、招投标及施工合同签订阶段、施工过程阶段、竣工结算阶段的全过程工程造价控制，对工程造价进行全过程精细化管理，以全面提高业主的工程投资效益。
一、投资决策设计阶段造价控制
1.投资决策设计阶段对工程造价影响的重要性。工程造价的确定与控制贯穿于项目建设全过程，但决策阶段对项目工程造价影响重大，特别是工程建设标准水平确定、建设地点选择、工艺评选及设备选用等，直接关系到工程造价的高低。据有关资料统计，在项目建设各大阶段中，投资决策阶段影响工程造价程度最高，达到80%-90%，决策阶段项目决策内容是决定工程造价的基础，直接影响决策阶段之后的各个建设阶段工程造价的确定与控制是否科学、合理。设计阶段是房地产项目成本控制的关键与重点，尽管设计费在建设工程全过程费用中比例不大，一般只占建设工程成本的2%-3%，但对工程造价的影响可达75%以上。设计的优劣直接影响建设工程费用和建设工期长短，直接决定着投入人力物力的多少。因此，须对投资决策设计阶段的工程造价进行研究和论证，认真选择设计方案，积极推行限额设计，健全设计经济责任制，对施工图进行审核和优化，严格控制设计变更，作出较为准确的工程概预算，保证投资限额不突破。房地产企业工程造价管理人员应积极配合设计部门，及时提供可靠的工程基础资料，最大限度地控制建设工程项目造价。
2.努力提高设计图纸质量。通过《规划设计招标》，选择资质、能力、口碑较好的设计单位，在设计过程中对设计进行审查跟踪，及早发现设计错误、图纸的错漏碰缺、不明确不完善之处、设计不合理的地方，努力提高图纸设计质量和深度。设计图纸是咨询单位计算招标工程量清单的直接依据，其质量好坏直接影响招标工程量清单计算的准确性，从而对工程造价的控制产生重大的影响。实践证明，施工过程中产生的许多设计变更是由于图纸设计存在的问题引起的，设计错误、图纸的错漏碰缺、不明确不完善等问题是甲乙双方施工过程中产生扯皮、造成设计变更及签证的根源，因此要努力提高设计水平，提高设计图纸质量，把好图纸设计质量关，为推行工程量清单计价方法以及工程招投标打好基础。
二、招投标及施工合同签订阶段造价控制
1.选择较优咨询单位，跟踪工程量清单编制。保证招标工程量清单准确性，减少工程量清单的错漏项，是整个工程造价控制关键一步，它是保证工程顺利施工、减少施工索赔及签证的重要保证。目前许多房地产企业采用“双标底控制”法，即委托两家咨询单位同时计算工程量，再组织进行工程量核对，这样能及时发现工程量计算的正误，对图纸设计存在的问题，通过招标答疑环节以招标文件补充通知形式给予规定或明确，必要时由设计单位在截标前先行发出设计变更，以避免合同执行过程中造成损失；在工程量清单编制中对计算采取的方法给予必要明确说明，使施工过程中技术管理人员心中有数，减少双方在施工过程中的扯皮现象。
2.加强施工合同管理。施工合同在工程项目管理中具有特殊地位，它确定建设工程项目成本工期和质量等目标，规定着双方权利义务关系，合同管理是工程项目管理核心。工程合同周期长，工程价值量大，工程变更、干扰时间多，合同管理更是工程项目全过程造价管理的核心和提高管理水平实现经济效益的关键。合同管理工作贯穿于建设工程项目实施全过程，合同应在双方诚实信用基础上签订，兼顾双方利益，公平合理，并依靠双方真诚合作来实现合同管理目标。在市场经济中，诚实信用原则需要用经济、法律形式来给予保障。如银行保函、保证金和担保措施，以及违约责任赔偿、索赔、直至仲裁、诉讼等。因此，在施工合同签订阶段，要认真对待合同的签订，逐条推敲合同条款，必要时请律师配合，合同条款中语言要周密详实，不能给予模棱两可的解释，否则可能给双方造成不应有的损失，合同条款中应明确双方权利义务和责任，签订一份质量好的施工合同，是工程顺利施工的保证。
三、施工过程阶段造价控制
1.先估价后变更，做好工程签证工作。工程造价管理人员要经常深入施工现场，全面掌握工程情况，对工程造价变化做到心中有数，在施工过程中应对设计变更先进行估价，进行技术经济分析，在确认本变更合理且不会引起概预算突破前提下，签字确认后发施工单位执行，防止因意外变更引起投资增加，造成不必要经济损失，并能提出合理化建议，使工程造价控制得到主动控制。对施工阶段现场隐蔽工程、变更签证要及时确认，严格核实，并规范签证，避免在工程结算过程中，产生许多不规范、不完整的经济签证，杜绝事后给予随意签证的现象。
2.严格控制工程进度款拨付。在工程进度款拨付方面，往往会出现两个极端：一是超付工程进度款，占用业主资金，降低投资效益，甚至有的工程进度款超过竣工结算款，施工单位不愿返还超付额，引起业主的经济损失甚至坏账损失；二是工程款支付不足或拖欠，影响施工进度和工程质量，影响施工企业的效益，这两个极端都会影响工程进度。工程进度拔款控制是工程造价全过程控制的重要内容，工程造价管理人员要严格控制工程进度拔款，对施工单位提交的已完工程进度款支付申请，要深入现场一一核实，在确定了施工单位已完工程量后，根据确认的各项工程量进行造价核算，确定已完工程实际造价，据此作为拨付进度工程款的依据，这样可有理有据地拒绝施工单位不合理要求，避免工程款超付情况发生。
3.加强制度与信息管理。根据项目成本控制要求，加强全过程的成本控制，企业必须制定一系列与之配套的管理制度与方法，如《规划设计招标实施细则》、《工程邀请招标管理制度与办法》、《图纸自审和会审管理制度与办法》、《设计变更管理制度与办法》、《工程预结算管理制度》、《工程签证管理办法》、《工程进度款付款审核审批工作规定》等，使工程管理人员做到有法可依，有法必依，从而规范造价控制行为，提高造价控制水平。目前房地产企业在项目投资控制信息管理方面仍然较为落后，存在动态成本管理的信息失真等问题：如变更签证信息滞后，信息录入缺陷等，应完善岗位设置，运用专用软件工具解决；相关部门没有积极参与造价控制管理，企业应完善公司考核的内容与方法，使工程造价控制成为全公司全员管理，使房地产企业项目投资得到更有效的控制。
四、竣工结算阶段造价控制
1.确保竣工结算资料齐全完整。工程竣工结算资料包括工程竣工图、设计变更单、工程签证单、各种材料合格证及单价等。工程竣工图是工程竣工资料的纲领性总图，一定要如实反映工程实况。设计变更单必须是由原设计单位下达的，且有设计人员签名和设计单位印章。由建设单位现场人员发出的不影响工程结构、优化使用功能与造型观感的小变动也属于变更之列，但必须要有合同授权的建设单位甲方代表的签字并征得设计人员认可及签字方可生效。各种现场签证包括施工签证、隐蔽工程签证，反映工程承包形式、工期及质量奖罚以及一些预算外用工用料或建设单位原因引起的返工费等。其中主体工程中的隐蔽工程及时签证尤为重要，这种工程事后根本无法核对其工程量，所以必须在施工的同时，做好隐蔽验收记录，再请设计、监理、业主方等有关人员到现场验收签字，手续完整，工程量与竣工图一致方可列入结算。工程签证最好是在施工的同时计算实际金额，这样就能有效避免事后纠纷。对于主要建筑材料规格、质量与价格的签证，因为设计图纸对一些装饰材料只能指定规格与品种，而不能指定生产厂家，目前市场上材料参差不齐，伪劣产品较多，就是同一种合格或优等品，不同的厂家和型号，价格差异也比较大，对一些高级装饰材料，进货前样品必须征得业主同意，其价格必须经业主确认。另外，对于一些涉及工期较长的工程，材料价格涨跌幅度较大，需要分期分批进行确认或根据双方合同中约定价差调整办法进行处理。签证是工程结算的计算依据，数据必须准确。
2.讲究职业道德，做好竣工结算工作。工程竣工结算是工程造价控制的最后一关，做为造价管理人员要讲究职业道德，严格把关，否则将会造成不可挽回的损失，工程结算是一项细致具体的工作，计算时要认真细致、不少算多算、不漏算错算、不高估冒算，不存侥幸心理。在编制工程结算时，不能依编制对象与自己亲熟好坏而因人而异，要服从道理，不固执己见，保持良好的职业道德与自身信誉，做好工程结算去虚存实，保证工程量价准确合理，促使工程竣工结算顺利完成。
总之，做好建设工程项目造价控制的实质就是运用技术、经济、组织、合同及法律等手段，解决工程造价的实际问题，在市场经济条件下，通过加强建设工程项目各个阶段造价控制措施管理，实现对建设工程投资的全过程控制，保证建设工程项目的投资效益。
参考文献：
[1]徐蓉,王旭峰,主编.工程造价管理[M].同济大学出版社,2008,2.
[2]建设工程工程量清单计价规范(GB50500-2008).
[3]造价师培训教材[M].中国计划出版社,2009.