物业管理收费难问题解决方法

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摘要：当前，物业管理收费难是广大物业企业最头疼的问题，如何妥善解决好这一问题，也是各大物业公司急需要探讨的问题。基于此，本文分析了导致物业管理收费难的根本原因，并提出了妥善解决物业管理收费难这一问题的措施，希望能够促进我国各大物业企业取得更好的发展，为广大业主提供出更加高效的服务。

关键词：物业管理；收费难；解决办法

在城市化进程推动下，物业管理这种新型房屋管理模式应运而生，以规范化、合理化、专业化等优势得到了快速的发展。但我国物业管理企业起步较晚，其机制还不是很成熟，在具体发展中遇到很多问题，尤其是收费难这一问题。业主交费少、不交费似乎已经成为了物业管理行业常见的现状，如何改善这一现状，促进物业企业健康发展，这是我国社会各界人们都需要着重考虑的问题。

一、导致物业管理难的根本原因

1.服务质量不佳，业主交费积极性不高。普通的物业管理服务，包括很多方面内容，如：清洁卫生服务、维修水电服务、安全保卫服务、园林绿化服务、管理停车场服务等，在履行这些服务中，还经常出现职责行为不履行的情况，如：没有严格把关外来人员，造成小区内乱发广告状况，甚至还会出现单车丢失和房屋被盗情况。在绿化过程中，不修剪树枝枝叶，树枝枯叶满地，这些都会让业主感觉到物业费与物业管理并不等价。2.业主缺乏交费意识，物业企业服务不到位。在2003年，我国颁布的有关《物业管理条例》中，明确规定出业主在法律上有管理住宅小区的权力。也就是在管理住宅小区中，业主才真正扮演了主人的角色，而物业管理部门则是业主聘请的管家，既然是聘请的，自然要上缴服务费，这一点毋庸置疑。但对于“管家”，更多的业主是少交钱，甚至不想交一分钱。3.开发商品房周期长，居民入住率不高。因为开发商品房通常需要四年左右的时间，有的规模大的住宅小区要超过十年。在开发小区中，由于不完善的配套设备、装修影响住户等问题，业主并不会在小区建设好之后就搬进来。据不完全统计，有很多新建小区空置率已经高达35%。尽管物业管理中明确规定出：没有人居住的新建小区要按照75%收取物业费，但因为很难与业主联系上，即便与业主联系上了，业主都会以“我还没有搬进来，为什么要缴纳物业费”的理由回绝了物业管理人员。收费难让物业管理企业陷入了举步维艰的状态中。4.物业企业人员素质不高，与业主无法良好沟通。从总体上而言，由于物业管理人员多数都是农民工或者下岗退休的工人。整体文化素质低、交流技能低。也没有系统学习过有关于收取物业费的理论知识，更没有物业费收取的社会实践。5.并未落实好相关制度，缺乏强制性的措施。结合实际情况来讲，我国的《物业管理条例》制度并未完全落实，尤其是对于业主不缴纳物业费的情况，并未有强制性的措施。虽然在这部条例中明确规定出业主必须要履行缴纳物业费的义务，但是因为措施不具体，造成我国人们缴纳物业费积极性较低。举个例子来说明，我国台湾有关文件中明确规定出住户缴纳物业管理费的行为，在转让房屋时，业主必须要交清管理费，否则不得转让。

二、解决物业收费难问题的有效方法

1.加大力度宣传物业管理知识，公开收费标准。在我国与收取物业管理费有关的条例与制度中，都明确规定出收取物业费要遵循科学合理、公正公开的原则。物业企业需要宣传和推广物业管理知识，并公开收取物业管理费标准，应通过物业管理公司、上级主管部门等主体共同讲解与研究讨论下，在业主大会上予以公布收费标准。在平常小区物业管理过程中，利用宣传栏、发放手册、公告栏等等途径来向广大业主宣传物业管理理论知识，使广大业主真正意识到物业管理对于他们生活与居住带来的积极效用。2.加强建设物业管理企业，提高自身服务水平。为强化业主与使用者的满意效率，物业管理企业需要从自身上找不足。在实际工作中，强化建设自身，提高服务水平。对内部机制有效调整，强化内部管理，对各项行为准则进行规范。在创新思维下，制定有助于促进企业稳定健康发展的对策，在拓展服务领域，强化服务质量下，真正做到把企业做强。首先，强化物业服务质量，充分创设社区组织文化，引导广大业主积极参与物业管理中，共同为营造和谐、美好的幸福家园为努力。其次，要拓展服务渠道，扩大服务领域，为广大业主提供针对性的服务。3.培养物业收费人员的素质，使其积极掌握物业管理知识。作为一名物业管理人员，必须要主动学习物业管理知识，有着较强的职业敏感性，在建设开发企业处理完有问题的房屋后再进行接管，在条件允许情况下，积极与开发企业交流，将建筑施工企业保修费由物业进行保管，保证物业管理企业有一定的修复问题房屋的权利。4.找准物业缴费的主要负责人，创新服务方式。收取物业费的流程：物业缴费单上门发送电话联系何时缴纳物业费发送催缴物业通知单有关人员与业主当面对谈物业缴费通知单再次发送双方僵持。这种传统的物业费收取流程已经不能满足现代住户对物业管理的多样化需求，并且这种收费方式效率低，也很难让业主心甘情愿主动缴纳物业费。很多时候物业人员上门索要物业费，经常遇到业主不在家，或者业主不开门的情况。而催缴写字楼物业费经常遇到得领导审批签字后才能缴纳的情况。一系列的推诿拖延情况，让物业服务中心的工作彻底陷入死循环状态中，同时还让业主觉得物业工作人员就像是上门讨债的一样，进而产生了抵触、烦躁心理。如：对于住宅小区而言，在小区每栋楼之间都要有一个专门的物业管理人员，不但要对区域内的卫生与安全进行监测，也要对此栋楼实际情况有所掌握，并作为此栋楼专门的物管联络者，应在每栋楼公告栏处公开物管联络员电话，便于业主有问题可以直接找到相应负责人，为双方的友好交流与互动奠定坚实基础。并且，物业企业还能够与居委会联合，共同选出每栋楼的一位业主兼任楼长职位，在有了楼长的帮助下，其工作效率自然会大大提高。另外，小区物业管理收费人员需要在周末或者夜间八点左右上门，这样才能找到真正的业主。对于写字楼的业主，成功收取物业费还需要企业领导有着较高的物业意识。所以，要与企业领导打好关系，找到企业相应的负责人，与之良好交流沟通，构建起诚信、友好服务的关系，为顺利进行物业管理活动做好准备工作。在此基础上，还需要对企业报账流程有所掌握，针对性的制定收取方法，尽可能缩短物业催取交费的时间，这样物业企业才能有更多的时间与精力来为广大业主服务。5.完善物业收费法制环境，总结收费方式中的不足。首先，物业主管部门充分运用政府机关赋予的权力，制定具有可行性与可靠性的物业条例，用法律的武器来提高广大业主上交物业管理费的积极性。其次，要积极创新，积极配合政府部门，构建起物业管理收费行政机制，提高收费效率。再次，在建立健全的制度下，对于有创意、有想法、收取物业费效率高的员工及时给予奖励，奖励形式包括物质奖励和精神奖励，以物质奖励为主，进而提高广大员工工作的积极性。最后，对收费手段与方式进行总结，与广大业主积极沟通，必要情况下可采纳业主对物业收费合理的建议，最大程度上改善服务，这样才能让广大业主主动的上交物业费。

三、结语

总之，物业管理收费与服务二者是密切相关的，物业管理企业想要妥善解决收费难这一问题，势必要提高自身的服务水平。并构建健全的质量管理机制，做好保洁环境、维护秩序、维护公共设备等各项服务，切实的提高自身服务水平与管理效率，主动改正工作中不足之地，与业主主动交流，提高业主对物业管理企业的满意度。唯有如此，才能真正强化收费效率，切实的处理好收费难这一问题，促进物业企业取得健康稳定的发展。

参考文献:

[1]王少魁,刘振祥.浅谈物业管理收费难的问题与建议[J].河南科技,2014,(01).

[2]吴大伟.物业管理收费中存在问题及对策[J].价格与市场,2014,(06).

[3]贾玉莲.关于物业管理收费问题的探讨[J].内蒙古煤炭经济,2013,(10).

作者：孙先娥 单位：同煤集团平泉物业管理公司