房产测绘中的问题及解决对策
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摘要:本文结合了房产测绘的状况以及发展情况，论述了当前房产测绘当中存在的市场发育不完善、各地做法不相同和实际操作不规范等问题，并且就如何解决这些问题提出对策。
关键词:房产测绘；发展状况；解决对策
随着城市化进程的慢慢加大和住房制度改革的进一步深入，房地产市场快速发展，并且为房产测绘业带来了很好的发展机遇和新的挑战，对房产测绘提出了新的要求。房屋建筑面积作为衡量房产价值的重要指标之一，其测绘成果的准确、公平、合理与否，在业主中成为敏感性问题，所附带的责任亦越来越大。
1 房产测绘的主要工作内容
房产测绘是一项技术性以及政策性非常强的专业测量。它主要就是利用测绘技术以及手段，通过测绘和调查得到房屋及其用地的权属、位置、质量、数量以及利用现状等有关信息，为房地产管理尤其是房屋的产权、产籍管理提供准确可靠的成果资料，同时也为房地产开发、交易、征税以及市政工程、公共事业、城镇规划建设等提供基础数据和资料。房产测绘工作具体包括房产平面控制测量、房产调查、房产要素测量、房产图绘制、房产面积测算、变更测量、成果资料的检查与验收等七个方面的工作。其中，房产平面控制测量是房产测绘的第一步，属于房产基础测量；房产调查和房产要素测量包括房屋和房屋用地及其相关要素的调查和测量，是进行房屋产权登记和产籍管理的依据；房产图绘制主要是指房产分幅平面图（简称分幅图）、房产分丘平面图（简称分丘图）、房产分户图（简称分户图）三种图的绘制；房产面积的测算包括测算出房屋的建筑面积、产权面积、公摊面积以及房屋用地面积等；房产变更测量是由于房产状况的不断变化而进行的一项经常性房产测量工作；成果资料的检查与验收工作作为房产测量的最后环节，是保证房地产成果资料质量的最后一道关口。房产测绘成果为产权的登记、转移和纠纷提供依据，确认以后的房地产成果资料具有法律效力。
2 房产测绘的现状
2.1 房产测绘业发展迅速
在过去，房产测绘一直作为事业单位的内设机构，并且因为政企合一、测管不分离及缺乏有效竞争和监督机制，形成了垄断经营、独家测绘、服务意识不强等状况。近十年来随着市场经济的发展及住房商品化、市场化进程的加快，房产测绘业得到了快速发展，房产测绘市场逐步放开，形成了相对公平、公正的竞争环境。
2.2 相对统一的测绘技术标准形成
2000年2月22日经过国家技术监督局批准，中华人民共和国国家标准GB/T 17986.1―2000《房产测量规范第1单元:房产测量规定》和GB/T1786.2―2000《房产测量规范第2单元:房产图图式》正式，并于2000年8月1日起正式实施。这一测绘技术标准规定了我国城镇房产测量的内容与基本要求，对规范与繁荣房产测绘市场有着极其重要的意义与推动作用。
2.3 测绘技术和手段不断革新
随着科学技术的慢慢发展，先进技术已经被广泛地应用于房产测绘工作中。首先是测绘仪器设备的更新，从过去的皮尺、钢尺、经纬仪、平板仪，发展到现在的激光测距仪、电子全站仪、GPS 等精密测绘仪器，有利于提高外业测量数据的精度。其次是计算机技术对数字化房产测绘起到了极大的促进作用，它具有成图和测算质量高、速度快、劳动强度低、贮载信息多等智能化优点。两者的结合将传统的手工操作变为自动化或半自动化操作，测量效率、测量精度和测绘成果质量都得到大大提高，为房产管理提供了可靠的数据保证。房产测绘今后将朝着数字化、智能化的方向不断探索。
3 房产测绘中存在的问题
3.1 房产测绘市场发育不完善，行业监管不到位
尽管房产测绘作为一项专业技术服务走向全国市场，实行政企分开、纳入竞争和监督机制，但是因为房产测绘市场发育不完善，存在着一些不公平地竞争甚至违法乱纪行为，扰乱了市场秩序。比如个别测绘公司贿赂地方房产管理机构人员，达到以行政手段强制指定业主委托该公司进行房产测绘，在社会造成了恶劣的影响。此外，压低价格承接业务也是一个很严重的问题。目前，有关房产测绘成果的质量保证体系和监管理体制以及相关法律法规还未完善，测绘行政管理部门对房产测绘产品质量的监管力度不够，缺少对测绘企业的资质审查和技术指导，对测绘成果质量监管和检验不到位，不利于保护产权人的合法权益。
3.2 存在地区差异，做法不统一
房产测绘离不开现场外业测量和数据计算、绘图等内业处理工作，从而对于这些工作，在不同地区不同的测绘机构或者不同的测绘人员，各自的做法都有差
别。比如顶盖不完全遮盖的未封闭阳台，在现场实测上，有的以顶盖水平投影线作为阳台界线，有的以阳台维护结构水平投影作为其测量定位基准。在阳台面积计算上，有的地方细则规定：若顶盖投影面积小于阳台维护结构水平投影面积的二分之一的，阳台不计算建筑面积，而顶盖投影面积等于或大于阳台维护结构水平投影面积一半的，按其顶盖投影面积的一半计算建筑面积，也有的按维护结构水平投影面积的一半计算建筑面积。有的地方细则却不管顶盖的大小，都统一按其顶盖投影面积的一半计算建筑面积。不同的做法必然会得到不同的面积结果，这就造成了房产测绘结果的地区差异。另外，在房产测绘的运作模式、资料格式、数据处理、信息化程度等方面也存在地区差别，其技术成果质量难以评定，不便于地区、单位之间的信息交流以及上级职能部门的考核监督，也不利于房产市场的规范化发展。
3.3 房产测量技术规范有待完善
虽然GB/T17986―2000《房产测量规范》对房产测绘当中的具体问题作了相对详细的规定，但在具体的操作中仍然存在一系列细节问题。例如一些特殊部位难以精确量取或容易误解、对公用建筑面积分摊不尽合理等等，以致建筑面积计算结果存在歧义，容易产生纠纷。
3.3.1 斜面结构房屋数据采集施测困难
根据GB/T 17986―2000《房产测量规范》规定，“房屋屋顶为斜面结构的，层高在2.20米以上的部位，按其水平投影计算建筑面积，层高在2.20 米以下的部位不计算建筑面积。”这项规定在实际操作中却遇到了麻烦。因为房屋建成以后，房屋各层的结构层层面已被上层构造层层面所埋盖，实测很困难。另外，结构面是一个粗糙的不平表面，无法进行更为精确的测量。这样一来，对于斜面结构的楼板厚度就难以采集，层高等于2.20米的部位不易确定，更无法精确量取，建筑面积计算当然就可能有较大偏差。
3.3.2 特殊部位易产生误解
对于那些无顶盖的室外楼梯，按照规定，“无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。”这在现实中存在三种理解:第一种是将无顶盖的室外楼梯建筑面积等于该室外楼梯各层水平投影面积之和的一半；第二种是把上一层楼梯看作是下一层楼梯的顶盖，无顶盖只针对室外楼梯顶层而言，因此，无盖室外楼梯顶层应按一半计算，下部各层应计算全部建筑面积；第三种是因室外楼梯顶层无盖，不应计算面积，下部各层以上一层楼梯为顶盖，应按各层水平投影面积的一半计算。三种理解得到的结果都不同。
3.3.3 建筑面积计算不尽合理
成套房屋建筑面积相当于套内建筑面积与分摊的公用建筑面积之和。其中，套内建筑面积由套内房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成；共用建筑面积系各产权业主共同占有或共同使用的建筑面积，遵循“谁使用，谁分摊”的原则。但在具体实施中，部分房屋结构的使用性质往往是无严格定义的，其服务范围也难以明确划分。比如，高层综合楼在设计时因结构需要而含有内部结构支撑柱，这些柱可能与墙体相连，也可能为屋内独立的承重结构柱，都占有一定大小的面积，在计算时是将其计入该柱所在户的套内建筑面积中，这就意味着存在两个方面的问题。
首先，该柱的服务范围很难界定。由于承重结构柱是出于整栋建筑的结构需要而设计，并非为某一户专用，将其面积计入该户套内建筑面积是不符合“谁使
用，谁分摊”原则的。对于相同户型的房产，含有柱的房产内可用空间实际上比未含柱的房产可用面积小，使用价值也可能会降低，但建筑面积数量却是一样的，这对房产消费者是不公平的。其次，该柱作为该户套内建筑面积还要分摊其他的共有面积。这直接影响了分摊计算方法的公正与合理。
4.1 加快房产测绘市场化地步伐，规范并且形成竞争有序的房产测绘市场
首先，要强力实行测管分离以及测绘市场准入制。加强行业监管力度，防止和制止乱挂靠乱收费现象，规范市场行为；加强测绘机构和资质管理，控制市场准入，推进开放房产测绘市场步入市场化、专业化、法制化的轨道。
其次，一定要加强行业自律，加快建立房产测绘诚信体系。严格地按照市场机制运作，防止恶性竞争，杜绝暗箱操作等破坏行业规矩的行为；房产测绘单位应对其测绘成果承担法律责任，对个别在测绘中不执行国家标准规范或故意弄虚作假的行为要给予严肃查处，追究相关责任。
4.2 建立房产测绘信息系统平台，统一管理，加强交流与合作
测绘部门和房产管理部门应当要通力合作，制定规范的房产测绘操作规程和统一的技术标准细则，建立房产测绘技术信息系统平台，形成统一的运作模式、操作流程和成果质量监督机制，达到收派件、勘测、绘图、检核、收费、发证、归档全过程的自动化处理。既方便信息技术统一管理、指导、交流与资源共享，又能推动行业技术进步；既规范房产测绘行为，又能确立房产测绘成果的权威性，维护房地产市场的正常秩序。另外，利用测绘行业协会和大专院校的测绘专家进行技术指导，促进地区间交流与合作，互通有无，以达到房产测绘工作平衡发展。
5 结语
因我国的房产测绘工作起步相对比较晚,市场化程度相对较低。然而,探索、研究建立适合我国国情的房产测绘管理体系，规范房产测绘行为，培育和发展房产测绘市场，建立房产测绘市场的竞争机制将是我国房产管理部门的一项重要工作。