从重庆市垫江县房地产市场的兴衰看商品房“去库存”的困境与出路
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摘要：房地产市场正面临着由“卖方”市场悄然向“买方”市场的转变，商品房库存量增加，房地产市场“有价无市”的现状影响国民经济健康发展，“去库存”成为各级政府高度关注的问题。本文以重庆市垫江县房地产市场的兴衰为例，剖析了商品房大量库存的原因，“去库存”的难点、痛点，提出了改善“供给侧”结构改革、扩大需求、促进消费，供需两端发力“去库存”的对策建议，以此促进房地产市场持续、稳定、健康发展。
关键词：房地产去库存；现状；原因；难点；政策
中图分类号：F299.23 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2016）012-000-02
随着我国经济的快速发展，一方面，大量资金涌入房地产市场，建起了座座高楼，一方面老百姓望房兴叹，商品房“滞销”加剧，房地产市场正由卖方市场向买方市场“大逆转”，各地商品房库存量节节攀升，房地产市场“去库存”成为各级政府关注的焦点。在全民购房时期，可以说“一房难求”，排队抢房成为“常态”，房产价格如小菜价格节节上涨；国家为了调控房地产市场，相继出台政策，收紧银根，打击投机、投资性住房消费，遏制房产价格“爆涨”起到了应有的作用。当前，房地产市场出现了“低迷”，各项“救市”政策相继出台，降准降息，下调货款比例，鼓励改善性住房需要。但房地产市场始终徘徊不前，商品房出现大量积压现象。房地产市场这一松一紧的矛盾，是综合因素作用的结果，既有国家宏观调控政策的影响，又有房地产市场自身的规律，多重因素困扰造就了目前房地产市场的“不景气”。
一、房地产市场“库存”现状
重庆市垫江县作为牡丹故里、千年古县，宜居、宜业、宜商，具有深厚的文化底蕴。随着房地产市场的兴起，一座座高楼拔地而起，高楼成为城市最耀眼的标签、购房成为百姓最热衷的事业。2010年全县房地产投资突破10亿元，至2015年投资总额达到32.5亿元，将近翻了两番；房屋施工面积2010年157.8万平米，至2015年为268.5万平米，增长了70.2%；商品房销售面积由2010年61.9万平米跃升至67.9万平米。可以说房地产一路“飙红”成为国民经济最兴旺的产业之一。
在房地产市场“疯狂”发展的背后，也正在经历市场的考验，2011年成为房地产市场明显的“拐点”。2011年全县房地产投资下降2.2%，商品房销售面积27.6万平米，虽然同比增长26.1%，但增速同比减少25.1个百分点。此后，房地产市场有起有落，但较高的价格态势、投资性“炒房”的减少、市场观望情绪的加重，使房地产市场出现了“大逆转”，房地产市由“卖方”市场进入“买方”市场，商品房库存积压增加。2013年全县商品房库存1.8万平米，2014年库存5.2万平米，2015年库存19.1万平米，商品房库存量节节攀升，被摆到了“去库存”上来。
二、房地产市场“库存”原因
从大环境看，房地产市场与宏观经济密切相关，随着经济结构调整的深入，国民经济发展进入换档提质的“新时期”，投资拉动减弱、经济增长减速成为经济发展的“新常态”，必然使房地产市场进入深度调整，商品房“库存”也就成为必然；从小环境看，房地产市场“泡沫”导致盲目投资、一哄而上，违背了房地产市场发展规律。具体来说：
1.投资性需求减少，卖方市场必然发生逆转。国家对房地产市场的多次调整，目的在于打击投机性买房，控制投资性买房。商品房投资作用的减弱，在投资项目多样化的前提下，商品房投资、投机者逐步减少，而房地产市场开发量越来越大，购买者趋于理性，商品房需求减少。
2.市场大起大落，购房者对高房价望而生畏。近几年，商品房价格一路上涨，超过了群众的购买力。在房价高、市场起伏不定的情况下，购房者对比、观望，拥有更多的选择，直接影响了商品房的销售，导致大量商品房积压。
3.产品参差不齐，百姓刚性需求大打折扣。部分开发商盲目追求商业利益，对小区的配套设施不全，物管不到位，没有将小区打造成有品质、有品位的居住环境，百姓购买欲望减弱。同时房价定得过高，缺乏竞争力，从而导致商品房性价比不高，百姓需求大打折扣。
三、房地产市场“去库存”的难点
1.库存量大，消化周期长。2015年全县房屋新开工面积82.1万平米，房屋竣工面积75万平米，全年商品住房销售面积20.5万平米。虽然经过春、秋两季房交会的大力促销，2016年初商品房库存累计仍高达27.4万平米，库存消化期需要2年以上。同时，在预售管理涣散的情况下，一些隐性库存会随时冒出来，库存量越积越多，消化周期将更长。
2.需求分化，农民购房困难。住房需求的四大群体，机关事业单位、国有企业银行、商贸从业者收入较高，基本已完成住房改善需求，进城务工农民将成为住房需求最大群体。但他们收入较低，对买房的巨大支出以及购房后的装修、家具、家电等费用往往表现为无能为力，成为“去库存”的拦路虎。
3.经济下行，收入障碍阻挡“去库存”。当产能过剩成为一种普遍现象时，生产断断续续，企业订单减少，社会就业岗位减少，农民务工难、挣钱难变成事实；城市职工也面临生产资料价格上涨，教育、卫生、医疗、文化等刚性支出增加，可支配收入捉襟见肘，面对“昂贵”的居住成本，也只能咬紧牙能拖则拖，成为“去库存”最大的障碍。
四、房地产市场“去库存”对策建议
房地产“高库存”病症的产生是多年房地产政策累积的结果，也是市场扭曲脱离实际的表现，病来如山倒，病去如抽丝，“去库存”必须坚持多管齐下，综合治理的策略，打好去库存的“组合拳”。其中政策因素起着关键作用，只有着眼于供给侧、落脚于需求端，全面深化改革，才能彻底去库存化。
1.以“市民化”促进城镇化，扩大住房有效需要。农民务工进城，带来了城市的繁华，但尴尬的“农民”身份，将他们拒之于城镇内，享受不了城市优越的公共基础设施，打工换来的“辛苦钱”还得回家修房置业。农民工这一十分庞大的群体，如何将他们留在城镇，给他们“城镇人”待遇，让他们由“农民”变为“市民”成为“去库存”最有效的手段。因此，“去库存”的首要任务就是“农民工”市民化，通过改革城乡户籍制度，留住外来农民，提高城镇化水平。户籍制度改革的关键是要全面放宽农业转移人口落户条件，使外来人口尽早在居住地享受义务教育、就业医疗、法律援助等公共服务。同时要打破地方政府对落户标准的垄断，建立稳定就业和居住为单一标准的入户机制，让农民工无论走到哪里，都有“定居”下来的可能。这样，通过“市民化”进程的加快，提高了城镇化水平，自然而然打通了住房消费需求通道，理所当然有利于“去库存”。
2.实施统一规划，统筹城乡协调发展。一方面城镇土地资源日益紧张，另一方面农村土地大量闲置，解决城、乡环境、人口、交通等问题，必须站在全局的高度，考虑城乡的实际情况，实施科学规划，统筹安排。例如对农村土地“三权”问题的处置，既可解决农民进城之后的后顾之忧，加快“市民化”进程，又可实施城乡土地置换，解决城镇土地日益紧张的矛盾；在编制住房用地年度供应计划的过程中，也要综合考虑以上情况，必须要统筹安排住房的建设总量、空间布局、开发规模及控制开发速度，加强城、乡资源的调控，促进城乡经济社会协调发展。
3.深化住房改革，创新住房需求形式。我国的住房制度，从最初的“分房制”走向如今“购房制”，激活了房地产市场。但单一的商品房模式，无疑不利于住房需求的多样化。对“库存”的商品房，可以通过政府购买的形式，以经济适用房、公共租赁房、两限商品房、安居商品房等形式租售给广大“缺房户”；对符合条件的廉租家庭，可以“以小换大”换租住房，也可以获得租住补贴，解决低收入家庭的住房困难，不失为“去库存”的重要措施。
4.引导房企良性发展，改善住房供给结构。当前，在建的商品房中，有的追求“高大上”，高房价让普通老百姓望房兴叹；有的为节约成本，粗制滥造，设施不全；有的住房结构不合理，适销不对路。这些都脱离了房地产市场的实际情况，购房者都不会买帐。政府可利用规划、立项、审批等行政措施，引导房地产企业结合实际，建设适销对路的产品，优化住房供应套型结构。对套型结构不合理住房可以在不改变用地性质和容积率等必要前提下，对于未交付使用的在建商品住房项目，允许套型结构被房地产开发企业适当调整。为了提高住房的“入住率”，防止“空房户”，应坚持周边配套设施优先于房地产开发建设的理念，鼓励地下空间开发利用，设立足够的停车位，满足购房多样化的需求。
5.取消限制性政策，有效降低住房价格。房价的问题，关乎民生。政府应发挥市场调节手段，让困难的房地产开发企业自动降价，如销售补贴或免除部分企业应交的税金，让企业的成本降下来等行政手段，使房价有下降空间。作为房地产企业也应该加强管理，做好企业兼并重组，用规模化降低成本。企业在分析房地产市场时，也要降低市场预期，减少房地产“暴利”，自觉将房地产利润控制在合理范围内，让老百姓买得起房才是“去库存”最有效的手段。
五、总结
为实现重庆市垫江县房地产楼市去库存，应重视小区的配套设施的建设，坚持周边配套优先于房地产开发建设的理念，加强物管服务管理，要将小区打造成有品质、有品位的居住环境，并且，房产单价不应定得过高；现阶段，旅游地产、养老产业、文化产业、体育产业等新兴产业项目的开发建设得到了国家的大力支持，通过研究制订未开发房地产用地的用途，加强房地产用地结构调整，使土地用途更加合理化；要将农民工市民化的门槛降低，吸引更多的购买者；应积极向国家申请优惠政策，可通过国家减免个人所得税的方式去库存。
作者简介：邹建容，女，本科，房地产经济师，从事国土资源和房屋管理工作。