房地产企业所得税征管存在的问题及对策
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摘要：随着我国国民经济的不断发展，房地产行业已经成为国民经济发展的重要支柱产业，它关系到我国国家民生。近年来全国各地房价的飞速上涨，使房地产业有着广阔的利润空间。房地产行业从一个新兴的行业发展为国民经济中的巨头行业，为国家税收做出了巨大贡献。但是，在房地产企业中所得税的征管和检查环节还存在着诸多问题。
近年来，随着我国社会主义市场经济的发展，各城市加快了综合建设的步伐。我国先后出台了商品房等房地产的政策，并对房地产市场进行了改革。房地产业已经成为我国国民经济发展的重要支柱，也是我国税收收入中的一项主要来源。
纵观房地产企业所得税的增长历史来看，不论是房地产业所得税增长的绝对额还是所得税的相对比例都呈现出可喜的增长形势。但是，就目前房地产企业所得税的征管而言，还存在着诸多不完善的地方，自2002年开始，我国就连续7年对房地产企业进行了专项税务检查。由于房地产企业的生产经营的特殊性、开发阶段的特殊性，决定着房地产企业的财务核算不同于其他一般企业。房地产开发企业的财务核算难点主要集中体现在产品开发成本核算的特殊性上，因此，房地产开发企业的成本核算是关系到所得税征收中税务部门重点核查的内容。
（一）税收政策及征管力量的不足
目前我国房地产企业的所得税在政策上还存在着缺陷和不完善。例如：完工结转的时点不明确、对期间费用的扣除不统一等。在房地产企业进行房屋的预售期间将发生大量的期间费用，对于是否将这些期间费用计入到当期的申报中，也存在着不同的意见。可见，这些对房地产企业发生费用计量的不一致都影响着房地产企业所得税政策在执行中的严肃性与公平性的体现。例如：现行房地产企业所得税中关于成本的分摊与房屋的售价的相应时间之间的配比没有给出明确的要求。同时，由于我国并未对房地产企业中的房屋可售面积的单位成本做出较为明确的规定，造成企业在实际操作中的存在着很大的随意性，例如：很多房地产企业在商住两用楼项目的开发建设中，将底商自营或出租，而企业为了建造成本能够在所得税前及早扣除，房地产企业就按照整栋大楼作为成本进行分摊。这样分摊的结果就是使商用房与住宅房的单位成本趋于一致，但是在实际中营业房的实际售价远远高于住宅房。这样的结果将导致住宅房与营业房之间的利润分布不均匀，这也就为房地产企业延迟缴纳所得税提供了机会。房地产企业所得税的征税部门，也就是我国国税部门中十分缺乏那种不仅具备丰富的房地产管理经验，又具备过硬的税务知识的税务人员。税务部门人员的业务水平业影响着房地产企业所得税的征管质量。
（二）税务部门与房地产企业之间的管理难、沟通难不利于房地产所得税征管
由于房地产企业的特殊性，使得房地产企业的管理中存在着一些难度。房地产企业的开发周期较长，少则两三年，多则就在十年以上，这就造成房地产企业的成本费用支出项目增加。工程项目在建设编制过程中发生的工程预算、签订的合同、项目的变更书、项目审批部门的批文等资料都需要企业长期留存，以便上级部门和税务机关审核。但是由于企业对这些书面资料缺乏妥善保管，造成在税务部门进行审核时无法提供相关资料，给税务部门的成本确认工作造成了了困难。又由于存在跨年度的审核，加大和审核的难度与工作量，由于房地产企业的特殊性，企业的法人代表、财务人员经常更换，对于上述资料更是无法妥善保管，为税务部门的审核带来了难度。我国税务总局一直在提倡在房地产企业中实行一体化管理，但是由于房地产相关部门的管理信息缺乏沟通，各部门之间信息不对称，使得房地产企业的一体化管理很难得以顺利推行。
（三）房地产企业对预收房款的隐匿
目前，很多房地产企业为了少缴纳企业所得税，就故意少申报收入、对成本费用项目多申报，甚至出现了隐匿预收房款的现象。例如：将预收的购房者的购房款计入“其他应收款”等临时往来账户上、或计入“短期借款”等账户，这样预收房款就不再收入账户中进行反映；用房地产产企业的自首凭证来收取预售房款，将预售房款存入到企业的非基本账户中或企业的非开户银行账户上，这种故意隐匿的做法很难让税务部门的审核人员发现。还有的房地产企业甚至将预收的购房者的定金一购房者的名义存入银行。
（四）人为控制销售收入的结转点
目前，很多房地产企业都将工程项目的竣工结算时间作为结转销售收入的结转点，主要是通过延迟对竣工结算的工程项目的决算来拖延结转销售收入。还有的企业将各项房款收齐后开具的正式发票作为销售收入的结转点。这两种销售收入的结转都是受到人为控制的，但是在房地产企业中极为普遍。
（五）成本费用的支出信息的失真
房地产企业由于其生产的特殊性，具有成本项目较多，复杂的构成构，较强的专业性等特点。虽然很多房地产企业使用的成本费用列支票据都是合法的，但是税务部门在对其成本费用项目进行审核时，往往很难确定其成本费用支出的真实性与合理性。很多房地产企业在开发过程中认为的多结转销售成本，例如：增加房地产的前期开发成本费用，按预算来估计房地产的开发成本等。成本与费用的不真实造成企业所得税的误差。
二、房地产企业所得税征管应采取的对策
（一）明确税收政策加大对预售房款的收入结转管理
针对目前房地产企业中存在的认为控制销售收入结转的问题，必须以单项工程验收合格的时间为准。单项工程一旦验收合格就马上将预收的房款及时进行结转，并开具销售发票。企业不得随意提前或延迟发票开具的时间。另外，为了能够更好的控制企业销售收入结转的时间，税务部门可以通过与规划建设部门的合作来随时互通信息，及时掌握房地产开发企业项目开工时间、项目竣工时间、验收时间等，对于已经验收合格的房产必须及时进行监督，要求企业及时进行收入的结转。
（二）加强对房地产企业的成本管理
税务部门必须严格按照税法提出的要求，对房地产企业成本费用的列支进行核实，审核期真实性、合法性。房地产企业的各项支出凭证的合法性是保证企业所得税的前提，因此，必须重视审核中支出的真实性，防止虚开代开发票、认为增加成本费用的现象出现。例如：对于已交付使用的房产，但是并未竣工备案的，必须及时督促企业将预售房款转入销售收入，并按相关规定的要求预转成本。
（三）加大税务部门核定征收的力度
税务部门通过日长对房地产企业的巡查与评估，要经对企业的财务核算、税收政策的严格执行进行检查与辅导，对于屡查屡犯、财务核算不健全的企业必须按规定对其收入进行结转。最大限度的用好、用足税收政策，科学、真实的体现出房地产企业的盈利状况。
（四）加强动态监控提高业务素质
房地产企业有其明显的特点，必须根据这些特点，结合工商、国土资源部、规划建设管理、房管、银行等相关部门的提供的相关信息及时进行沟通与交流，真正实现对房地产企业的动态监控与管理。房地产企业的所得税已经逐渐成为国税部门的主要求业务，其工作难度大、发展迅速、业务要求高，这就需要一批不仅精通房地产业务知识、又熟悉税务知识的高素质管理人才，几千专业人才的培养是做好房地产企业所得税征管的重要内容。
总之，房地产企业所得数的征管是税收管理中的一项难点和重点工作，必须从多方面对其进行征管，以保证房地产企业的健康、持续发展。
参考文献：
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[2]杨忠光，加强金融危机新形势下房地产企业所得税监管的思考[J]，现代商业，2013
[3]彭日东，曹琰强.鄂尔多斯房地产企业所得税征管对策研究[J].内蒙古金融研究，2011