地产样板示范区景观设计管理研究

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摘要：房地产项目的示范区，是开发商为促进在建或已建楼盘的销售而采取的一种策略，本文通过总结样板区景观打造过程的经验教训，提出了景观设计管理工作应当承担的职责与工作要点。

随着中国房地产市场专业化程度越来越高，地产项目样板示范区的功能和影响也越来越显现出来。样板示范区具有很强的展示功能，其体验流线直接影响着客户的感官和心理，而示范区的景观打造对于营造整体氛围，有着非常重要的作用。

一、 样板示范区的概念及作用

1.1样板示范区的概念：

样板示范区就是真实生活范本，可以让消费者从一个样板区中体验到未来整个楼盘的生活氛围和生活方式，实现开发商在规划、建设中的消费引导意图。（引自百度词条）

1.2 样板示范区的作用和价值：

1） 促进项目销售

样板示范区是开发商营建的客户全程体验式营销的综合性环境，是着重从消费者的感官、情感、思考、行动和关联五个方面出发，创造客户生活方式的构成情景，从而使客户对产品产生情感认同，激发购买欲望。

2）提升品牌价值

样板示范区的打造，也是开发商促进品牌建设的有利措施之一，通过全面的设计及优质体验的展示，让客户感受开放式的态度，从而确认品牌价值，形成良好的口碑效应。

3）提高项目品质

由于样板示范区涉及到了各个专业及项目的操作环节，样板示范区的打造是对整个项目的试点，所涉及的各方资源，在此提前碰撞和磨合，不合理处可以及时发现和调整，为后续项目的顺利推进积累了宝贵的经验。

二、 样板示范区的类型

根据项目的类型及战略定位，样板示范区的大小及形式也会有不同，目前比较多的主要有以下两类：

2.1实景样板示范区：

样板示范区作为整个项目的一部分，未来不做大的改建，通常由售楼处和实景样板房组成，辅以销售动线上的景观营造，使客户对项目有较为深入的认识；

这种做法的优点是可以使客户有比较直观的感受，后期的改建量不大；缺点是在操作过程中，受周边工程建设的限制较大，所以在前期策划中，尤其需要根据工程安排、施工通道和展示工作面的实际情况，合理划定示范区范围、参观通道及样板房位置。

2.2搭建样板示范区：

即利用项目边缘的市政用地或者后续开发的用地进行营建，通常售楼处为永久建筑，日后可作为会所或活动接待中心，样板房等内容则为搭建形式，根据项目开发的进度，后续将会拆除；

这类样板示范区的优点在于示范区的开发与总地块开发分离，便于控制总体的施工进度，参观时也不受工程影响，缺点是后续会有较大的改建费用，需要综合评定成本与工期等问题。

三、 样板示范区景观设计管理工作的原则及要点

样板示范区景观是整个小区景观亮点的浓缩显示，必须体现景观的主题精髓，引导设计师做出符合项目要求、切实落地的设计、对于施工效果不足处及时做出反应和指导，这些都是景观设计管理工作必须达到的要求。

3.1样板示范区景观设计管理原则

1）需要有明确的目标：样板示范区整体景观环境的塑造，必须以营销为导向，需要明确营销主题及设定的目标，以专业的手段构建主题化场景；

2）及时做好与各专业的协调工作，避免不必要的反复和疏漏，确保开放时间

样板示范区开放的时间由销售计划决定，基本无推迟的可能；鉴于景观工作全程化的特点，与各专业都有着非常密切的关系；因此在景观设计管理的工作前期，就必须梳理涉及到的专业及部门，落实到各管理人员，行进中及时与之沟通，避免不必要的反复；

3）时刻牢记成本的要求，各环节均有确保成本的复核工作；

尽管样板示范区对于项目有很重要的作用，还直接影响到销售的成果，但并不意味着可以无限制的增加成本投入。景观设计管理工作前期，就应该对项目的景观成本进行细致的了解，根据成本情况，给设计单位明确任务，后续操作的每个环节，都要及时做好成本的复核工作，在方案阶段通过估算控制整体项目的软硬比和主要材料，施工图阶段则通过预算报价，确定各种材料做法、苗木品种及规格等。

3.2样板示范区景观设计管理控制要点

由于景观设计管理具有全程性、全面性和长期性等特点，在项目前期定位分析、设计、施工乃至最后的项目评价，都有实际工作的内容，因此要做好样板示范区景观设计管理工作，就要在各个阶段明确控制要点，有目的有效率的开展工作。

1） 项目前期

配合主导专业对样板示范区范围的划定和策划，明确示范区展示目的和重点，引导设计顾问进行有效设计。

样板示范区的划定和策划工作，通常由营销部门和建筑设计管理人员牵头，根据项目情况与首期推出产品的先后顺序，结合外部环境而进行选址、主题、参观动线和方式等，并就客户的敏感点提出效果要求，期间会征询其他各专业及部门的意见，并最终落实。在此过程中，景观设计管理工作必须从专业视角对其提出建议，例如划定的示范区范围，是否有利于主景观的完整体现，参观动线是否有利于展现最佳的景观资源，让客户完整体验项目特点，并能有心理上的互动。

待示范区的主题和目标确定后，景观设计管理就应下达正式的任务于设计顾问，组织设计顾问一起就示范区内的主要因素进行分析讨论，从而更加有效的启动景观设计方案工作。

2）方案设计阶段

由于整个样板示范区的进度比较急，所以留给设计的时间也比较少，通常是将项目的总体概念与样板示范区的方案同时进行。设计方案阶段，主要关注设计方案是否控制好参观动线周围的空间序列，打造可识别的道路，集中塑造形象入口，合理布置停车场和交通换乘点，参观动线沿途景观及各高潮点的营造，私家花园展示的氛围及与室内空间的过渡等等，关注细节处理。方案基本确定后，还需要及时与各专业沟通，同时需要着手确定硬质景观材料清单及定制产品的试样内容。

3）施工图设计阶段

针对方案过程中确定的材料清单及硬质景观样式、定制成品安排现场试样工作，确认效果和建造成本后，直接可以反映在施工图中，经确认的定制成品安排全面加工，避免反复的无效工作影响进度。对于施工图成果，需牵头组织其他相关专业共同审图，确定工作面，以免有漏项的情况发生。此阶段应将技术审图意见及成本测算优化的结果结合在正式的蓝图中，下发施工使用，避免因版本过多的原因，导致现场混乱。

4）施工阶段

由于工期紧张，景观设计管理工作往往比较被动，要想施工阶段梳理事先设计语气效果，必须主动参与施工计划编制，并督促项目与施工方按计划实施施工作业。施工开始前，应动员施工单位和材料供应商熟读方案及施工图，明确项目的景观目标；应做好现场交底工作，并清楚各个时间节点必须完成的任务。施工过程中，除了把握大的效果外，还要参与苗木进场验收工作，并加强对细节的关注度，尤其是硬质拼缝方式、交接处，大小苗木搭配、草花配合的效果等。

结语：

总而言之，只有对样板示范区各个环节的有效细致的设计管理，才能营造满足销售要求、产品要求的景观环境，从而促进项目的有利推进。