房企八仙过海求变求生

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陆续出炉的2014年房企“成绩单”显示，房地产行业正面临销售减缓、利润下滑、两极分化的状况，为了生存和发展，不少房企开始筹谋“房地产+X”的多元发展之路。专家表示，楼市低速增长态势仍将持续，承压求变将成房地产行业2015年的突出特征。

行业迎来并购潮

从目前已公布的40家上市房企销售额业绩看，有24家未完成年度任务，其中包括排在前十名的保利、中建、世茂等企业。中小型房企更是惨淡，如当代置业的100亿元年度销售目标，实际只完成73.5亿元。

在A股已公布财报的36家上市房企中，7家房企预告亏损，17家房企预告净利润同比下滑。

业绩分化伴随而来的是并购潮。克尔瑞监测数据显示，近三年房地产行业并购金额持续快速上升，并在2014年实现跨越式增长，全年并购标的交易达245宗，总价值达1210亿元，同比增长约80%。

房企资金压力凸显

“大多数中小房企根本拿不到贷款，现金流快枯竭了。”福建三明一家房地产企业总经理巫朝魁谈到当下困局时，坦言融资是房企最大痛处，“目前银行针对中小开发商的开发贷已‘事实停贷’。”

福建一家上市房企内部员工也告诉记者，公司因资金链紧张，向员工高息借贷，月息两分五左右，同时还鼓励员工认购集团开发的商品房。

库存高企则令开发商资金链更加紧绷。国家统计局最新数据显示，2014年末，商品房待售面积同比增加12874万平方米，销售面积同比下降7.6%，全国房地产开发投资增速继续回落，其中定金及预收款下降12.4%。

巫朝魁说，近年他的企业开发的17万平方米楼盘，至今还有8万多平方米库存，资金回笼难度很大。

“随着银行信贷收紧和去库存影响，产品类型偏高端且周转率较慢、前期拿地过于激进导致成本较高、资信不太好贷款受限的中小企业，将存在很大的市场风险。”克尔瑞研究中心福州首席分析师严婧说。

房企求生多元经营

受访专家表示，2014年房地产进入库存高企、融资紧张、销售疲软的楼市调整期，这一低速增长态势将在2015年上半年持续。不少房企已先行谋划多元发展之路，通过“主业+X”方式降低企业运营风险。

一些房企则干脆当起“包租婆”。SOHO中国曾公开披露，将推出1500个座位单元用于短租服务，主要面向一线城市人数较少的创业团队及自由职业者等人群。

恒大则跨界发展，业务涉及饮用水、农牧业、能源、传媒、娱乐、体育、美容整形等行业。绿地则在南京、重庆等地投资近600亿元进入地铁产业。

“大房企业务多元化可以更好发展，部分小房企转型甚至退出市场则是为了生存。”上海易居研究院研究员严跃进认为，资金充裕的大型房企可尝试向新兴产业拓展业务，但中小房企应当在区域市场积累土地储备，围绕新型城市化打造标杆项目，中型房企则可以在城市地标项目、区域养老项目、棚户区改造等层面进行开发。

福州大学房地产研究中心王阿忠认为，房企盲目涉足非房业务也可能拖累主业。房企还是要依托自身优势，围绕产业链横向共生或纵向延伸转型，同时加强公司治理结构科学化。

相关链接：房地产行业三梯队

“成绩单”显示出，房地产行业正逐渐分化为三个梯队，不同梯队业绩的分化正在加剧。

第一梯队

目前有绿地、万科、万达、恒大、保利、碧桂园、中海、中建8家。其中，领跑地产板块的万达集团2014年收入2424.8亿元，同比增长30%。

第二梯队

有绿城中国、世茂、融创、富力等。

第三梯队

该梯队不少房企同比增速已降至个位数甚至负增长，如莱蒙国际2013年实现了61%的业绩增长，而2014年的销售增速仅为6%；瑞安房地产2014年销售额同比大降41%。

据券商申银万国统计，截至2014年三季度，其监测的A股百强房企加权计算后的净负债率为103.5%，为2007年以来的最高水平。克尔瑞研究中心统计数据则显示，2014年三季度末，A股139家房企中：

4家大房企净负债率为62%，环比下降2个百分点，负债水平合理。

15家中型房企净负债率为137%，环比上升3个百分点，逼近高位警戒线。

还有120家房企净负债率高位徘徊在109%，环比微增1个百分点。

万科怎么做？

万科在房地产行业上下游做文章，继27亿元入股徽商银行后：

2014年7月，万科又与渣打银行达成合作协议，合建金融数字化智慧社区。

与韵达快递展开快递便民服务点合作。

2015年1月还传出万科布局家装行业的消息。