房产项目测绘中如何界定阳台 露台问题的探讨

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随着我国经济的快速发展和建筑行业水平的提高，其设计理念更加人性化，很多以前无法实现的建筑理念如今得以现实。纵观现如今拔地而起的建筑群，其建筑规模更大，建筑结构更加复杂，很多新型技术和设计理念的采用，在为社会增添亮丽风景的同时，也给房产测绘行业提出了新的更高的要求。但由于相关配套政策与市场经济的快节奏发展并未达到齐头并进，在测绘实际工作中，出现了诸如功能界定及面积计算方面的问题。在此，笔者根据实际工作中存在的问题，结合本人多年的工作经验，就如今争议较大的阳台、露台的界定问题进行探讨。

一、阳台、露台的概念及区别关系

从基本定义来看，阳台是建筑物室内的延伸，是居住者接受光照、呼吸新鲜空气、晾晒衣物、摆放盆栽以及进行户外锻炼、观赏的场所，其设计需要兼顾实用与美观的原则。阳台一般有悬挑式、嵌入式、转角式三类，其计算面积的硬性规定为，永久性建筑、有顶盖且顶盖的宽度不小于0.6m，有围护，与室内相通，自然层高不低于2.2m。露台一般是指住宅中的屋顶平台或由于建筑结构需求而在其他楼层中做出的“大阳台”，由于它的面积一般均较大，上边又没有屋顶，所以称作露台，其一般与室内不通。硬性规定为，有底板、无顶盖或者无永久性顶盖。为此，我们不难看出“阳台”与“露台”的最大区别在于是否有永久性顶盖问题。

二、新型建筑理念下阳台和露台的界定及区别关系

如今的许多建筑，为了满足采光、通风以及人文理念的需要，出现了很多有围护，隔层有顶盖的且与室内也相通的附属设施。

这些附属设施的出现，对我国房产测绘中面积测算带来了新的问题。从主要计算依据GB/T19786.1-2000《房产测量规范》（以下简称“规范”）之规定看，规范中未明确顶盖只为本层顶盖字样，所以在此部分计算面积时,各个地方出现了不同的版本。有的地方不予认定为阳台；而有的地方含糊不定，如产权人或者利害关系人要求计算则作阳台处理，否则视为露台；有的地方视规划审批情况而定，规划审批时计算则按阳台计算面积。针对以上不同的观点，笔者认为：首先，规范中规定的有底板、有顶盖、有围护结构且与户室开门连通中的顶盖实为自然层顶盖。其理由在于，我们根据规范计算产权面积时，计算层为自然层且层高在2.2m及2.2m以上，计算单元以套或有固定界限且具备独立使用价值的空间为单元，因阳台是附属于套或有固定界限且具备独立使用价值的空间而存在的，阳台认定的顶盖应为自然层顶盖，否则计算层时则失去应有的自然层意义，其顶盖就很难实际满足遮风挡雨的作用，也就无法满足供人们从事生产或生活的房屋计算面积条件。其次，建筑设计规范中，层的计算也是以自然层界定，其计算规则与规范是基本一致的，其阳台面积计算微小的出入在于，建筑规范分悬挑式、嵌入式、转角式以及阳台进深大小1.5m（进深大于1.5m部分全算，小于1.5m部分半算）的问题，规范中阳台的计算只分封闭与否（封闭全算，未封闭半算），其区别不在于隔层顶盖的问题。再次，规划部门审批时隔层顶盖、有围护，室内延伸有底板部分计算建筑面积不合理也不合法，作为职能审批部门，其行为必须有法可依，而此部分计算建筑面积没有任何明文法律依据，并且规范中虽然未明确隔层顶盖有围护的室内延伸部分是否计算面积，但其规范中按自然层计算层数已经明确界定层的概念，隔层顶盖有围护计算为阳台与规范中按自然层计算层数冲突。另外，室内层高与阳台层高不一致，也很难满足结构承重的要求，所以此附属部分实为露台。

综上所述，笔者认为，阳台和露台的区别不仅要看其是否与室内相通，有无围护，有无底板，有无顶盖问题，同时更应该看其是否为本层顶盖。具有本层顶盖（顶盖的宽度不小于0.6m）、有围护，结构牢固，与室内相通且层高在2.2米（包括2.2米）以上的能供使用者进行活动或晾晒衣物的永久性建筑空间计算阳台面积，隔层顶盖的永久性建筑空间为露台，不计算建筑面积。

参考资料：《中华人共和国城市规划法》《中华人共和国城市房地产管理法》 GB/T17986.1-2000 《房产测量规范》 GB / T 50353-2005《建筑工程建筑面积计算规范》。