内蒙古自治区土地市场发育成熟度评价及发展对策研究
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摘要：土地市场是市场体系的重要组成部分，土地市场对资源配置、产业布局等经济社会各方面有重要影响。论文运用理论分析与实证研究相结合的研究方法，对土地市场成熟度及土地市场发展关系进行实证研究。研究结果表明内蒙古城市土地市场成熟度综合评价值为57.05，说明内蒙古土地市场处于发展状态，且评价市场成熟度因素发育相对不平衡，发展水平差异较大。
关键词：内蒙古 土地市场 成熟度 评价
1. 概述
研究立足于内蒙古自治区土地市场发展现状和特点，以理论和实证分析为基础，利用土地供应（包括数量、结构、来源、用途等）、土地流转（包括方式、价格、利用效率等）等多年市场运行数据，从市场化配置度、供需均衡度、价格灵敏度、市场竞争度和配套机制完善度等方面[1]出发，客观评价地区土地市场发育程度，准确定位发展阶段，从微观角度，寻找市场运行具体环节的问题与不足，明晰未来发展目标，提出完善土地市场政策和技术手段层面的建议，为加强国土资源管理尤其是土地市场建设工作做出有益的探索。
2. 内蒙古自治区土地市场发育现状
2.1 土地市场化现状
近几年内蒙古土地市场化配置程度不断提高，2009年全区国有建设用地供应总量为19，667.26公顷，市场化配置（协议、招拍挂出让和租赁）占国有建设用地供地总量的53.41%；协议出让占国有建设用地供地总量的17.93%，协议出让占国有建设用地有偿供地总面积的33.87%；招拍挂出让占国有建设用地供地总量的35.44%，招拍挂出让占国有建设用地市场化配置总面积的66.35%，比上年增长48%。
目前，土地资产价值日益凸显，国有建设用地使用权出让成交价款连年大幅度增长，成为城市建设、改造与发展，落实保障性住房政策，统筹城乡发展的重要的财政资金来源。2009年全区供地总量是2006年的2.52倍，2009年市场化配置土地总量是2006年的1.71倍；2009年全区国有建设用地使用权出让成交价款为207.72亿元，是2006年的2.93倍以上。
分，即呼包鄂地区是内蒙古的经济三角区，经济发展居于全区之首，地价水平与经济水平相一致，同样居于全区之首；通辽市科尔沁区、赤峰市（红山区、元宝山区、松山区）、乌海市（海勃湾区、海南区、乌达区）成为较呼包鄂地区之后的经济较发达的地区，地价水平也是居于中间水平；其余地区的经济发展水平较低，地价也较低。从全区整体来看，一个城市的地价水平与当地的经济发展程度是紧密联系的。阿拉善盟巴彦浩特镇既是阿拉善盟盟行署所在地，也是阿拉善左旗旗政府所在地，其经济发展的各项指标除人口数量较少之外，其他指标均高于乌兰浩特市、临河区，地价水平也相应高于这些城市。通过以上分析，人们对全区范围内的地价水平有了整体的了解，方便对全区范围的地价进行整体调控，有利于土地市场的健康发展。
6. 结语
内蒙古不同城市间的地价水平之所以相差较大，这种差异主要由于各城市的社会经济发展水平及土地供需状况等因素的不同所致。本文通过研究得出，一个地区的地价高低与经济发展存在着显著的相关性，通过将各个城市的基准地价纳入到同一个体系中，方便对不同地区的地价进行统一研究分析。但本文仅单纯考虑了经济因素对地价的影响，没有考虑政策等其他因素的影响，以上不足将在今后的研究中进一步改进。
2.2 地价水平
2009年，重点城市商业用地地价水平值为756元/平方米。总体上看，呼和浩特市商业地价居于全区之首，其次为东胜、包头市，均在1，200元/平方米以上；乌兰浩特、通辽科尔沁区和巴彦浩特商业地价相对最低，其余地区水平相当，均在600元/平方米以上。居住用地地价同样以呼和浩特市、包头市和东胜区居于较高水平，地价均高于550元/平方米；乌兰浩特市最低，仅为96元/平方米。工业用地地价水平值为198元/平方米。工业地价水平以东胜为首，呼和浩特市和通辽市科尔沁区次之，地价较低，基本上维持在70―80元/平方米之间。
3.1 土地市场成熟度内涵
土地市场成熟度是对土地市场发育程度、所处阶段和运行效率的判断。有学者根据土地市场发育的过程中各个阶段的特征差异，将土地市场发育程度划分不成熟、发展型、过渡型、成熟型四类[2]。
3.2 土地市场成熟度评价指标体系的确定
结合内蒙古各盟市实际，根据数据的可得性，采用目标法和专家经验法进行评价指标的选择。确定结果为：评价体系以城市土地市场成熟度为评价总目标；以市场化、供需、竞争、价格、配套机制5方面为评价准则层，包括12个评价因子的方案层。通过对反映土地市场成熟度的土地市场化配置度、土地市场供需均衡度、价格灵敏度、土地市场竞争度、配套机制完善度五项因素进行建立指标体系计算，得到全区和各盟市各项因素的具体指标指数。根据土地市场成熟度评价标准，研究结果表明，内蒙古土地市场成熟度综合评价值为57.05，土地市场化配置度为60.01，供需均衡度为71.24，价格灵敏度为46.85，市场竞争度为48，配套机制完善度为47.79，判断全区土地市场发育水平处于“发展状态”末期，且评价市场成熟度因素发育相对不平衡，发展水平差异较大。
4. 主要结论
4.1 内蒙古及其各盟市土地市场发育程度存在的问题
土地市场发展盟市间不平衡，九个盟市土地市场发展已进入“过渡阶段”，五个盟市土地市场发展处于“发展阶段”。土地市场成熟度综合得分最高的是二连浩特市，为69.79，最低盟市为呼伦贝尔市，为51.08。土地市场发展进入“过渡阶段”盟市的土地市场成熟度综合得分在65以上包括呼和浩特市、包头市、二连浩特市、赤峰市和乌兰察布市，五盟市的土地市场成熟度综合得分的平均分为68.23，已进入该阶段相对稳定时期；其余四个盟市土地市场成熟度综合得分的平均分63.42，处于该阶段的初期；乌海市、阿拉善盟、通辽市、锡林郭勒盟和呼伦贝尔市土地市场成熟度综合得分的平均分只有54.17，已进入土地市场“发展状态”的末期。
通过计算分析认为内蒙古自治区土地市场存在：全区盟市间土地市场化配置度不平衡，整体偏低；部分盟市土地供求结构不太合理；土地价格不合理；土地市场运行监督不明确定等问题。
4.2规范内蒙古土地市场的措施
4.2.1 完善政府对土地市场的宏观调控机制
成立土地资源配置监管机构：一是各地成立土地资源配置市场化管理领导小组。研究土地市场重大事项，监督土地市场运作规范，承担招投标工作的决策、协调、管理等职能。二是各级纪检监察机关要成立土地资源配置市场化监管办公室。履行土地资源配置的日常监督、协调职能。
制定土地年度供应计划，调整土地供应结构：在宏观调控中应坚持总量和结构调整相结合，以结构调整为主的原则。
促进土地集约利用：研究制定鼓励盘活存量建设用地的政策措施，对产业政策明令淘汰的项目实行禁止供地，对限制类的项目，实行有限制条件的供地，严格执行建设用地使用标准。
4.2.2 发挥市场配置土地资源基础性作用
继续完善招拍挂制度：首先增加对出让土地相关信息的透明度；其次对经营性土地必须实行招标、拍卖、挂牌；第三加强与纪检监察、项目审批部门的协调沟通，促进经营性土地使用权出让制度的全面落实[3]。
规范土地使用权价格形成机制，保持地价的合理上涨。城市土地价格由市场形成仍然是市场经济的普遍规律[4]。根据这一规律，城市地价可划分为基准地价、评估价和市场价三种形式。基准地价是土地使用权基础性价格，属于政府指导价；评估价具有客观、公平、公正性，为交易双方的价格谈判提供依据；而市场价则是现实的土地成交价格，它受市场供求、土地用途和竞争力度所支配，也同所采取的交易方式有关。
加强土地市场监测与监管：首先继续加强国土资源执法监察，做好卫片执法检查工作，提高部门依法用地意识；其次完善土地市场动态监测与监管系统[5]。通过土地市场动态监测与监管系统的运行，对从土地来源到土地供应、开发利用和市场交易等过程进行全程动态跟踪监管，构建统一的“批、供、用、补、查”建设用地动态监管平台，进一步加强和改善宏观调控，促进节约集约用地，公开土地市场信息，完善土地市场服务。
4.2.3 增强土地市场技术建设
建立规划咨询信息系统和市场交易数据库：在科学预测城市土地市场需求和准确把握土地供给能力础上，将土地供给的管理工作建立在对市场状况的快速反应能力的基础上，实现城市土给管理技术的信息化、模型化和现代化。