去哪儿买4000/m2的楼

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一个工作日过后，傍晚时分，Monika坐在晃晃荡荡的公车中，昏昏欲睡……

人越来越多，体温把车箱烘得暖乎乎的；车也越来越多，尽管窗外的喇叭声不绝于耳，但也无法摆脱高峰期大家只能“龟行”的宿命。

百无聊赖中，她把头转向了窗外。那个位置的广告，一直被热销的楼盘占据，Monika发现老广告被撤掉，新广告又上来的时候，价格都会抬高一点，她在房屋中介做事的朋友告诉她，不要看开发商的广告，如果真要作为参考的话，就把那个数字乘上“1+15％”；

视线投射到广告上，今天的数字是80元／米280块!Monika的大脑开始不受控制地高速运转：刚发的月工资可以买30平方米，若是找朋友借钱，借多少合适?不然就有多少就买多少，今后专职做“地主”；

还有，为什么是80块。地方远?没关系，多远都能接受；房子差?也不要紧，大不了不住，这个价位绝对是低价建仓：是不是限量甩卖，要不要像电视里播的那样，排好几天队?她揉揉眼睛，对实焦距，决定即使看到再严苛的条件，她也接受。

这次，她在广告牌上，距离80元不远的地方，看到了四个黑体字――户外喷绘。

这个略带些神经质的故事是完全真实的。发生在2003年，主人公大学毕业的第一年，尽管她立下宏志：年薪不到50万，坚决不在这个城市买楼，但似乎又无法抗拒诱惑――拥有一套自己的房子。

年轻人愁买不起楼，有房的小家庭后悔当初没买第二套，想投资房产的人又茫然，买哪儿的楼增值快?

京沪穗三市，10000元以下进不了城，天津、成都和珠海，已经是站稳5000元迈进6000元的阶段；中西部城市，房价大多不高，长沙，武汉、太原这样的省会市的普通住房，还维持在3000～4000元。

买多少钱的房才合适呢?Monika能达成她的心愿吗?

哪些城市在备选范围内?

4000元／米。的房子全国范围有多少城市可选?

用地产界的专业名词说，这是预期投向二三线城市。在北京，4000元的心理价位只能买到通州的通州，亦庄的亦庄；在广东省的惠州，这样的价格却可以住在城里的繁华区，位置大致相当于北京的二环外。小时背诵过“我们的祖国幅员辽阔”，今天，通过价格的对比，地域的差异性变得实际起来。

一个地区的房价受什么因素影响，短期和供求有关，长期和经济发展有关。最直观的判断是房地产在GDP中的占比，目前全国的水平是10％，如果某一城市的真实水平低于10％，就预示着有上涨空间。

对个人而言，想知道买房划不划算，就要算一下收入房价比。在北京，平均工资是19978元，平均房价是9397元／米2那么收入房价比就是19978/9397=2.1259广州这个数据是19851/6545=3.0330，杭州是：19027/6961=2.7333。这组数字用以说明：广州居住质量高于杭州，而杭州高于北京。

根据4000元的价位判断和宜居需要的选择，有6个城市成为Monika的备选，这些城市拥有的共同点是：

・房价的上升潜力大：这是基于对于当地经济发展趋势的判断，基本的市场模式是经济发展――居民收入水平提高――对住房需求量增加――房价上涨；

・个人购房负担低：也就是说房价与当地收入水平相比，要低于同类城市水平，更低于京沪穗；

・适宜居住：主要指环境优美，空气污染低，四季温差不大。

东部

威海

威海是联合国授予的人居城市，典型的养老地，50％的购房者不是本地人。经过2003～2004年的暴涨，2006年威海的房价涨幅全面回落，城区内二手房交易价格维持在在3000元左右，而本地人的住房需求又有所增加，未来有望稳步升温。

西南

重庆

与成都相比，同样号称“第四城”的重庆房价一直处于低位，目前市场上价位在2800左右，中心城区可以达到4500。作为直辖市，重庆的经济发展和房价均低于其他三城，长远来看，对其经济的预期是支持房价上涨的重要因素。

东南

东莞和珠海

珠三角是我国最富饶的地方之一，深圳广州的收入高，房价同样高企，反观东莞、中山、佛山这样的中小城市，房价却很低，如果是以宜居为目的，这里不失为良好的选择。如果是北方人，珠海是一个不错的选择，气候好，普通话推广好，很多大学都有在当地置地。

中部

长沙和武汉

对于这两个城市未来的经济预期是做出投资判断的原因。武汉的房价曾经历过一轮上涨，目前价格变动趋于平缓。与武汉相比，长沙的房价具有竞争优势，更低于郑州、南昌、西安等邻近城市。但长沙人均可支配收入高于上述城市，房价上涨的空间很大。

应该如何做出选择

有置业意图的青年人不难发现，想要找到位置合适、大小适中 户型合理和价格宜人的房子是越来越困难的事情。

不只是在中国，1995～2003年，荷兰和澳大利亚的房价涨幅超过110％，西班牙涨了122％，英国上涨146％。如果房价曾受压制，就会在一定时期快速增长，这也是可以投资的原因。

专业人士通常如何考虑

下面是一组标准化问卷，分别请打算异地购房的Monika和某位行业内部人士完成，用以验证我们对投资房地产是否有足够的了解：

问卷1　答题人：Monika

若是你为自己买一套房，你会考虑哪些因素?

A：位置，是不是交通方便；然后，开发商是谁，信誉如何，环境、价格、最后是物业水平。

你已经考虑买房了吗?觉得现在房价如何?

A：北京没有，因为涨幅太大了我印象中似乎每个星期都有新报价。我曾经考虑过在家乡或是环境好的小城市买一套房，觉得这样的地方，升值潜力很大。

你想要买多大的房子?

A：100左右吧因为需要有空间留给客人住。

为什么看好异地购房?

A：北京房价太高，专家说最近几年都不可能跌，城里的空间有限现在的房价已经超过我的承受能力。

你进行过异地购房的时间和精力成本核算吗?

A：没有。老实说，我一直考虑找中介公司。

问卷2　答题人：房地产中介公司金融总监陈女士

若是你为自己买一套房，你会考虑哪些因素?

A：价格，人文环境和物业品质。投资因素我会在最后考虑，因为环境好，质素高的房子收益率就不会低。通常通过快递，小区附近提供的送餐服务可以判断物业水平。

你觉得现在的房价贵吗?什么价位是你能接受的?

A：要看个人的情况。北京的房子不便宜，但也不能称为很高，上海和广州在同等位置和质量的房子价格更高。

你否看好异地购房，为什么?

A：我有一个朋友，他现在定居深圳，但祖籍是四川，去年他在成都买了套房，在一个大学附近，当时是3900元一平米，现在已经涨到4800元了。我认为只要购房者自己能把握风险，二线城市的房产还是值得投资的。

你进行过异地购房的成本核算吗?

A：主要是资金成本吧。各地的房贷条件和手续不同，有些情况可能需要一次性支付全款。

只有你知道什么最合适

世界上最让人消费得起的房子就是最好的房子。尽管房子对于我们而言，不是普通的商品，它含着家庭的概念还能给予安全感，但它毕竟是一件商品。在选择购房的目标城市时，成本仍应该是最重要的考虑因素。

陈总监认为，选择本地购房和异地购房，个人的因素将起到决定性作用。这涉及到资金的充足程度、对目标城市的熟悉度，是否了解当地租赁市场偏好、日后的使用程度等等。

对于六个备选城市，Monika最看好珠海。理由是：珠海已经是半个“普通话市”，比附近其他地方的广东味要少，适合移民，再有就是城市的风景好有很多大学进驻，有人居环境优势，对子女的发展有好处，最后的理由基于个人因素――可以让在广州的哥哥代为处理买宜。

怎样判断物有所值

我们选择某个城市，也许是基于不同城市的个性，或者物阜人丰，或者历史悠久又或者风景秀美，总要能为修身养性或者个人成长贡献些力量才值得我们去投资吧。依靠统计数据，是否能够得出投资于某个城市更为合算的结论?真实的情况是，这样的评判方法太过于轻率。

业内人士爆料，房地产行业的平均数据具有非常大的偶然性，各地的收入房价比不可作为投资判断的唯一条件。比如，北京上半年重点在市场上投放了经济适用房，成交额的大部分就由低价的经济适用房创造，这样得出来的数据无法准确反映市场变化，依靠这样的数据算出来的收入房价比，就会部分夸大住房的优越程度。自己创建统计数据库

事实上，我们可以推荐一种行之有效的自我比较法，尽管这种方法仅限于个人情况之间的比照，却很能说明你面临的居住环境究竟是怎样的

以Monika为例，她现在的税后总收入是8000元，如果在北京的三环到四环位置买一栋普通楼盘的话，房屋均价预估为12000／米2，北京的收入房价比就是：8000×12/12000=8。同等位置，如果在珠海置业，预估房价为5600元／米2珠海的收入房价比就是17.14；如果换成长沙，这个数字就会超过30。这个模式的有效性在于，把数据细化到了目标楼盘，补充了统计数据内的缺失，另一个优势就是，假如你看中的楼盘的比值越高于平均数据，就预示着有上升潜力。

温州人是怎样做房产的

买房子是为了住的好还是卖的高?房产与金融投资产品最大的差异是――它有使用价值。购买某只股票或者银行的理财产品，唯一的目的就是获得溢价回报，但如果是购买房屋的话，就会把投资目的划分成两个部分：使用功能和投资回报。

异地买房最大的弊端是会降低房产的效用，无法保证使用效应的最大化。这样一来，如果投资溢价的功效也丧失，就难免会沦为失败的案例。与富豪们竞相购买海南的海滨别墅不同，Monlika试图实现使用功能还是投资功能?恐怕要她自己判断了。

房价高的地区，通常租金也相应高。房价低租金高的情况几乎不可能出现，一旦租金达到房价的20％以上，租客就会考虑购房；但房价高租金低缺是时有发生的，投资时，其实需要规避这样的风险。

上海曾是投资收益率最高的地区，一个流传甚广的例子是，某先生把预备支付头期楼款的钱拿去读MBA，两年后他回来，发现收入虽然增加了100％，但相同的楼盘，却要用200％的价钱才能买到。好楼盘年增长50％并不少见，摩根斯丹利的分析师一面在报告中称上海的楼市有泡沫，一面又在市场上砸下重资因为他们要分享投资回报，而不是居住权。

异地购房其实很难

现在，投资房地产的主力都扎堆在热点城市。有一个不成文的规律是：万科进哪个城市，哪个城市的地产就有机会。这是说万科总能看到房价有效上升前的信号，尽管听起来很像庄股时代的南方证券，当时股市的规则是“凡是南方重仓的股票，总会经历数轮洗盘和上扬”。找到市场的规律投资就成功了一半，但异地购房的规律并不是“选房+异地购买”那么简单。有五个问题要提前问自己：

1　你愿意生活在那个城市吗?

在异地购房直接面临的问题是与当地人接触和选择在那里生活。每个城市都有自己的特性，即便暂时不做“移民”的考虑，最低限度的要求也是从当地人手里买房并取得一定的投资回报。当地的民风、生活习惯、气候条件以及做事风格都会直接作用于你的房屋成本中。

举例来说，香港电影里的富豪都是住在海景别墅里，远离海岸线的人就觉得海景房品位高雅，但不知这样的“贵妇人”实际非常难伺候：因为面朝大海，房间湿度高，家具和房屋内部都极容易受潮，要考虑是否适宜家人居住。若是买大面积的海景房，配套的大功率除湿空调也要视作考虑条件。

2　你有购房的经验吗?

对于没有买过房子的人而言，需要注意的问题非常多，大的方面包括房产的位置和建筑结构，开发商资质如何、户型是否合理，物业是否齐备和其他业主的情况：小的方面包括小区配套设施、绿地率、公摊面积甚至是电梯的使用时间和费用。当然，读懂购房那个合同也需要专业指导。对于期房而言，还要考虑交付时间。

也许，还没开始选房前，像Monika的情况，需要一本《××市购房宝典》和一位当地的律师。

3　你了解当地的房产市场规则吗?

在北京取得超值回报的房子，有两大类：位置好的高档楼盘，租赁方多是国外机构的驻京人员，这样的房间租价高，虽然购房成本高，但资金回笼速度也快，另 种是交通便捷，靠近地铁的东五环的楼盘也不愁租不出去，长线回报稳定。至于通州和八宝山两大居住圈，租价不高，通常只能实现以房养房。

北京人很容易掌握这样的情况，但对外地人而言，判断本地租客的偏好并不容易：如果当地新建房屋数量高的话，会在一定时期内压制二手房交易，短时间内无法变现。

4　有没有计算其他成本?

购房者往往把过多的精力放在了房价或者是上涨幅度上，对其因素不够敏感。异地购房还需要考虑：

・时间成本：你是否有足够的时间去看房?如果是北京人在天津置业，每次的往返时间大约是160分钟，一天足够 个来回，时间上与在本市看房差别不大；若是去武汉，火车往返需要22个小时，飞机要5小时。对当地的房地产市场的认识一般都是购房者的直观认识和专业分析相结合，买间房绝不可能只看一遍。要问自己有没有足够的时间去其他城市选房。

・交通成本：如果你确认时司上没问题，还需要考虑到前往目标城市的交通费用和在路上浪费掉的精力。路费的成本是需要折算在购房的成本里的，并最终作用于你的投资收益率上。此外，在目前的环境下，高收入者基本等同于高压和高强度工作者，有实力去异地购房却未必有精力。

・其他成本：如果出租的话，要考虑房屋折旧和家具折旧；如果一年内只有短时间居住的话，要考虑房屋的安全性要考虑当地市场对于房产的偏好可能与你的偏好存在较大差异如果5年之内出售的话，税务成本将拉低收益率要考虑到市场情况是否受到政策影响……

5　你的资金足够吗?

尽管有些城市并不对户籍加以限制，但很难符合异地购房的贷款条件，也许存在这样的情况――本文前面提到的四个问题，你都可以解决，但却无法在当地得到贷款，需要一次性支付所有房款，这恐怕与缓和型投资的初衷大相径庭。

还有，买房一般还需要额外承担这些成本：5.5％的营业税、1％的所得税、1.5％的契税、1％的土地增值税，也许还附加1.5％非普通住宅税，你的资金储备中，一定要加上这些费用。