案例分析 11期

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“以房养老”新的条例尚未出台，不过根据以前试点时使用的条款，以《广州日报》报道的林老师家为例，粗略地进行估算，可以对今后具体操作中将要面临的问题，有个大致的了解。

林老师60岁，以前是广州某中学的老师，退休之后每月将领到约3300元的退休金；老伴孔女士58岁，退休3年了，原来是某国有企业的普通职员，退休金为2500元。目前两人住在广州天河区一套价值300万元的旧住宅中，无其他房产；家庭流动资产约有41万元。女儿已经结婚生子，在某事业单位工作。

第一种方法，林老师和老伴可以采取稳健理财的方式，多元化投资养老。他们可以选择银行理财产品、货币基金和黄金等风险较小、可期待收益率中等的产品。货币基金充当家庭“应急准备金”，4～5万元为宜，以应对“突然住院”等急事；平时退休金的结余部分，也可直接在银行卡上购买成货币基金，增加收益率。41万元的流动资产中，除了10万元的黄金资产外，剩下的31万元每年获得4%以上的年收益并非难事，年利息至少为1.24万元。这样算下来，每月增加1000元的收入，生活更加游刃有余。不过，这种方法的弊端是难以对抗通胀，流动资产有贬值的风险。

第二种方法是“以房养老”，等到在70～75岁之间，将价值300万元（假设如此，便于参考；具体操作时，要请专门机构对房价进行评估）的房产“倒按揭”给银行，按照6成抵押、基准利率扣除还款利息粗略估算，每月可以领取1～1.2万元左右的按揭养老金（不同金融公司的产品设计可能存在差异，因此每月能够领到的养老金也会存在差异）。这笔钱可使林老师老两口的生活得到质的飞跃。等10年的“反按揭”期限到期之后，如果两人依然健在，80多岁的林老师和老伴可以有两个选择：一是用手中的流动资金偿还“倒按揭”贷款剩下的余额，房产依然归自己；二是根据房价波动的情况，让房产归银行，自己再购买或租赁新住宅住宿。

第三种方法是和女儿女婿一起居住，照顾外孙，把自己在天河区的房子出租，每月能够获得3000～4000元的租金，再加上他们的养老金，这样每个月的收入能够达到9000～10000元。如果不和女儿女婿一起住，可以自己租小房子住，然后把自己的大房子出租，这样每月的收入尽管要低一些，但赚的房租差额加上两人的养老金，每月还是能够有8000多的收入。

第四种方法是林老师直接把房子卖了，自己租房子或者和女儿女婿一起住，300万元不进行其他投资，直接存到银行，“整存整取”和“存本取息”都可以考虑。如果手上的流动资金能够安排好，采用“整存整取”的话，按照现在3年期的存款利息，每年也能有12.5万元左右的利息收入。平均算下来，每月的收入并不比“以房养老”的“倒按揭”低多少；而且300万的本金，若今后用不完，可以留给女儿。但这需要征求女儿女婿的意见，以及考虑今后房价上涨的空间等因素。