违法违规行为的成本和收益

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国庆节假日期间，住建部公布了45家违法违规房地产开发企业和中介机构名单，名单中不乏一些知名房地产中介机构。据了解，这些名单来自各地住建部门逐级上报，实际上是各地住建部门今年以来查处的机构。

笔者所在的城市也有两家中介机构“上榜”。从笔者所在的城市来看，这样的查处工作是常态化的，因为有本地人大立法通过的《房地产中介服务管理条例》（下称《案例》），可以依据《条例》规定对违规机构给以罚款等处罚，过去还可以对违规人员处以吊销执业资格的处罚。但随着执业资格制度的取消，针对人员执业资格类型的处罚已经不存在了，在这种情况下，政府部门对房地产中介违规行为的查处就更加显得没有抓手。正因为这样，所以现在对违规行为的处罚已经显得并不那么够力。针对这次出台的名单，有媒体公开呼吁：“对此，有关部门绝不能止于公布‘黑名单’，还应当依法让不法企业、机构及其责任人付出应有代价。 ”这说到了问题的关键――如果不能让违规机构和人员为此付出足够的代价，使得违法违规付出的成本远高于因此获得的收益，处罚就必然是不能起作用的。

今年6月，在住建部的见证下，中国房地产估价师与房地产经纪人学会召集全国9家房地产中介机构签署《房地产中介诚信服务承诺》，笔者随即在7月的本专栏撰文，引述公众的各种疑虑，希望这样的承诺能够落在实处。但现实的情况是：这次查处的中介机构中就有几家正是签署承诺的公司。

这次住建部大张旗鼓地公布了被查处的违法违规公司的名单，可以看作是对上述承诺活动的监督和落实。在此之前，今年8月，住建部等七部门出台的《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》（下称《意见》）也重申，要加强房地产中介管理，促进行业健康发展。笔者曾经在9月本专栏撰文指出：这次发文的亮点是对政府部门的监管行为提出了明确的要求。而公布“名单”，说明政府正在落实《意见》所提出的监管要求。

不过从现实情况看，即使被查处和被公布在“名单”里，这些机构的经营也并没有受到明显影响，甚至很多消费者也并不知道哪些机构是被查处的。所以仅仅公布名单仍然还是不够的，必须让违法违规的企业和从业人员付出沉重代价乃至退出市场，通俗地说，就是要让这些违法违规的企业和人员做不了生意、赚不到钱，反过来才能让依法依规经营的企业和从业人员有良好的经营环境，能够靠诚信经营和优质服务获得体面的收入和社会的尊重。久而久之，房地产中介市场的良好秩序和行为规范才能形成。

借用权威媒体的话说：“‘黑名单’公布，不是结束，而是开始。”

注：本文得到国家自然科学基金重点项目（批准号：71231008）的支持。