资源型城市大型国企物业管理成本问题探析
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摘 要：提高物业管理水平对于大型国有企业生产经营来说意义重大，搞好物业管理成本控制也是提高后勤建设水平、提升企业员工士气、打造企业竞争力的手段之一。大型国企物业管理成本的主要问题在于成本管理不完善、成本形成复杂、建立体现现代管理思想的管理制度体系、建立有助于物业管理运作的运营体系、建立以职工利益为基础的物业管理运行机制加以解决。
大型国企业的物业管理是以服务于企业职工、弥补资源型城市社会服务不足为目标的，以企业效益、社会效益和环境效益的综合统一为目的的一种特殊环境下的综合过程，这一性质决定了资源型城市中大型国企的物业管理必须认真考虑实现企业价值和社会价值的最优化。目前来看，物业管理成本较高是这一类企业后勤管理的瓶颈问题，故降低成本实现投资效益最大化是其管理者所必需关注的物业管理发展方向。
一、物业管理的成本问题
大型国企物业管理的主要工作是对企业所属公共设施、房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护和保持环境卫生和秩序，这些工作涉及的物业类型比较多，在所处城市往往体现出点多、分散的分布特征，因而在成本方面问题较多。
（一） 成本管理不完善
大型国企物业管理的源头是传统的房产管理，对于成本控制和管理缺乏商业化运作的物业公司的相对成熟的管理思路和完善的体系，体现在成本效率较低，时间观念滞后，物业管理成本的有效监控不易实施。同时，由于下属物业大多数以居民住宅为主，在建筑结构性质、建筑规模大小、业主的服务要求方面差别性明显，不同物业区域面临的服务和管理环境差异因地域分布、人口特征而差异较大，导致在企业统一的成本管理模式下进行管理和核算存在一定管理难点。
（二）成本形成复杂
众所周知，物业管理成本基本上可以分为服务成本、管理成本，其中服务成本主要是为业主服务过程中发生的成本，如人员工资、设备维护保养费、卫生清洁费等。管理成本是完成物业管理管理所发生的行政与后勤成本。由于目前大型国企的物业管理范围较大，分布面广、设置的管理机构多，物业成本的发生在地域上也分布广，造成资源不能有效共享、因而会大幅度增加物业管理成本，给企业及时掌握全面财务信息也带来一定的困难。
（三）服务改进手段较少
在市场化的物业管理领域，企业一般通过增加物业管理面积实现规模经济来降低物业管理成本，同时通过提高发展物业衍生服务增收，进而降低相对成本。大型国企的物业管理在房产规模相对稳定的情况下对于开展物业衍生服务这一路径关注较少，同时由于外部市场的竞争也不容易扩大服务规模，因而导致服务结构落后、成本因素不易消除。
（四）成本管理系统性不足
在市场化的物业管理过程中，财务管理人员和会计部门在物业成本管理中扮演着重要角色。由于成本管理本身是一个系统性的问题，成本存在于物业管理业务开展的全过程，在物业管理项目的开发与拓展、前期的物业接管、日常的物业管理服务活动等都会有各项成本的发生，事实上大型国企的物业管理成本单纯依靠财务管理人员和会计部门是无法达到理想的效果的，原因在于此类管理的反馈控制特点无法对物业管理成本的发生从根源上加以规制，因此难以实现系统的物业成本管理。
二、改进大型国企物业管理成本
（一）完善物业管理运作机制
实现依法经营、依法管理。严格按照《物业管理委托合同》约定的管理服务事项、管理服务内容、管理服务标准、管理服务质量，向产权人、使用人提供满意的服务。按照企业相关规定及合同约定收取管理服务费，公开收费标准，提供质价相符的服务。
（二） 明确物业成本管理目标
搞好维护降低总成本。物业管理切从用户的需要出发，保证物业的完好，创造良好的物业环境，通过搞好日常维护降低物业总成本。搞好财务会计工作提高成本控制哪里。物业管理需要加强企业内部核算，降低成本，取得最佳的经济效益。建立预先成本控制目标，由于成本贯穿物业管理的全过程，因此必须把物业成本管理的重点从事后把关转移到事前预防上来，以注重结果变为注重因素，必须树立全过程成本控制的思想并贯穿整个物业管理过程。
（三 ） 建立物业管理成本意识
目前，物业管理市场不断向高端发展、市场竞争日趋激烈，成本管理是物业管理获得收益的核心工作，是大型国企物业管理走出企业、开辟外部市场的有效武器。因此要建立物业管理成本意识，制定长期成本计划并加以实施。提高物业管理水平的同时以成本管理为约束，全面开展成本管理，不仅要求管理者的成本管理意识不断提高，而且还要求全体员工的成本意识不断更新，在每种物业管理活动中都要明确成本管理的重点内容。科学做好成本管理决策，按照规章制度组织、协调物业管理各部门、各环节、各工种人员参与成本管理；严格作业成本控制，全面提高物业管理成本控制的水平。
（四） 建设高水平物业管理队伍
从人力资源建设来保证成本控制水平的不断提高。要建设懂经营、善管理的员工队伍、提高物业管理创新的素质和能力。思想素质好、技术业务精、文化程度高、敬业精神强的员工队伍能够不断提高物业管理水平、提高物业服务意质量，进而提高物业管理的投入产出比，实现物业管理成本的优化。
三、结论
市场经济的一个重要特征就是平等条件下的竞争性，西部资源型城市大型国企物业管理的发展，决定了必须在物业管理中不断改进成本管理，通过引进竞争机制、实现优胜劣汰能够从根本上保证物业管理成本效益，竞争机制的引入使物业管理部门产生忧患意识，进而不断在体制、服务观念、人才选拔、制度制定上推陈出新，使物业管理成本不断优化，为物业管理发展提供更多的机会，为大型国企不断改善物业服务态度、提高服务质量创造了条件。