中国房地产市场供求影响分析

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【摘要】本文探讨了房价在社会经济中的作用，分析了我国房地产市场是否存在泡沫，并从供给和需求两个方面论述了影响房价的各个因素，最后给出了解决住房问题的一些建议。

【关键词】房地产 供求分析

中国经济发展起来，人民的收入增加，财富等于收入以利率折现，它也会跟着收入增长而增加。人民的财富增加总要找一些投资项目放进去。一般而言，土地或楼房是可靠的财富积累的选择。人们把财富放进房地产是合理的选择。房价上升主要体现着地价的上升。原则上，房价的上升等于经济租金上升的折现，而经济租金上升反映着生产力的提高。因此，房价上升可以反映一国生产力的增长。

中国正处于城市化的进程中，农业人口会大量转变成城镇人口，中国的人口应该如何分布，这是一个难题。合理的房价有利于引导人口适当的分布。北上广等大城市有着优良的医疗、教育、就业等条件，如果这些城市的房价过低，其人口势必会过多。土地、资本、劳动共同产生财富，在一定的生产函数约束下，土地、资本、劳动有着一定的数量关系，根据边际产量递减规律，在技术和其他要素投入量不变的情况下，劳动数量不断增加并且超过某一特定值时，增加劳动投入所带来的边界产量会递减。而边际产量又会影响到人们劳动的工资收入，边际产量递减会造成人们工资收入增长乏力，进而不利于居民消费增长。可以说房价问题影响深远，一方面房价上升可以体现生产力提高，另一方面合理的房价有利于引导一国人口分布；与此同时，房地产行业同其他行业紧密相关，房地产行业的健康发展有利于其他行业的发展。

然而中国房价的不断上涨似乎让人怨声载道，不堪重负。直觉来看，人们的抱怨是说房价过高了。有学者根据现有的房价与房屋租金进行比较，得出房价偏高的结论，但是判断房价是否过高的难处在于房价不是现有租金的折现，而是预期租金的折现，一旦牵涉到预期就是一件麻烦的事情，很难判断人们是如何做出预期的。如果人们认为房价未来要涨，进而做出投资的决策，那么现在的房价必然会体现人们的这一预期，此时房屋的租金可能还没有做出调整，因此就很难说房价出现了泡沫。

市场经济中，供求决定价格。影响房价的因素无非也就是供求关系。影响房屋供给的因素中最重要的是土地的供给。在中国有两个因素对土地的供给有决定性影响。

其一是土地的国家垄断。土地的供给曲线应该是垂直的，完全无弹性的，土地的价格完全是由需求决定的。但是对于房地产市场而言，有多少土地用于房地产开发是由政府决定的，也就是说土地的供给变得有弹性了。国家垄断土地的供给会带来一个问题，那就是很难知道供给多少土地是合适的。而垄断的结果一般会导致土地供给低于最优水平从而导致地价偏高。与此同时限制土地的用途，造成了原本稀缺的土地更为紧缺。本来农业用地的收益就不如工业用地，按照市场规律，农业用地会逐渐转变成工业用地直至两者收益相等。但是，政府限制之后，等于人为的限制了农业用地的收益，不但损害农民的利益，而且也为政府低价拿地提供了便利，因为按照农业用地的价值算就值这么点，而转手做住宅用地、工业用地价钱就不一样了。

其二是地方政府的“土地财政”。在地方政府高度依赖卖地收入的情况下，很难想象政府有动力扩大土地供给。一方面，在现行的房地产税费政策下，地方政府是最大的受益者之一，这种巨大的利益诱惑，必然大大刺激地方政府的卖地冲动；另一方面，“土地财政”对抬高房价有推波助澜的作用，地价的不断攀升和房地产税费过高都在一定程度上助推了房价的飙升，而房地产税费最终会转化为商品房成本，由购房者买单。

从需求的角度来说，对房地产有重大影响的因素有：

第一，金融市场发展不够完善，银行存款利率过低。居民拥有的财富增加了，财富增加总要有个投资项目放进去。由于银行存款利率过低，存款对于居民没有很大的吸引力，而股市的发展又很不好，找来找去也只有房地产不仅投资收益好而且安全。社会的财富自然会涌向房地产领域。

第二，随着金融的发展，住房按揭贷款的推出，极大的刺激了住房需求。要知道这些人本来是没有钱买房的，可是银行会向你提供这些钱，这就相当于把未来的需求提前到今天。如果整个市场风险控制得当，这也没什么不好，但是，提前的需求毕竟不是真实的现在需求，如果楼市不断上升，自然皆大欢喜，一旦泡沫破裂，后果堪忧。美国的次贷危机就是一个显著的例子。

第三，投资环境恶化，制造业资金流向房地产领域。在人们普遍觉得房价太高难以承受之际，而对房地产的需求不减，很重要的原因是因为制造业的资金流向房地产领域。很多央企、国企涉足房地产领域就是一个例证。由于投资办厂的利润下降，而投资房地产的利润丰厚，造成对房地产投资需求旺盛。

最后讨论下楼价上升，穷人应该怎么办？房价上升代表着财富增长，人为的压低房价，会造成人们的财富无故损失掉，这不是一个好的解决办法。况且房地产市场究竟有没有泡沫，这实在是一个难题。历史的经验是楼房的出租市场会解决这个问题。政府帮助穷人，推出了廉租屋、经济适用房，政府的出发点是好的，但是必须下大力气解决廉租房和经济适用房中存在的腐败问题，因为廉租屋、经济适用房和市场价的差距会导致黑市、腐败出现。另一方面，廉租屋、经济适用房可能会扰乱国家应有的人口分布，这也是值得关注的一个问题。

参考文献

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