信贷管制下的商业银行最优选择

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易宪容

中国社会科学院金融研究所研究员

过度优惠的住房信贷政策虽然让房地产市场繁荣了,让银行信贷规模扩大了,但是国内商业的信贷风险也增加了,商业银行并非是此轮繁荣的受益者。

春节过后,各种房地产的经济信息纷至沓来。一二线城市的住房销售全面下跌,商业银行对房地产企业信贷收紧,中行、建行等银行降低了个人住房按揭贷款利率折扣,不少商业银行的信贷额度控制日趋严格――这些信息看上去关联不大,实际上反映的是同一件事。

可以说,全国各城市住房销售的全面下降,无论出台或不出台房地产宏观调控政策,这种调整都是市场必然的现象,是谁也无法改变的。显然,2009年房地产市场之所以能够在全球经济衰退的条件下惊天大逆转,就在于政府过度优惠的信贷政策,而这种政策一旦使用过度,必然会导致房地产泡沫。在这种情况下,或是政府重新收回以往过度的信贷优惠政策,或是房地产泡沫过高以至于市场自动调整。因为,2009年的住房市场,无论从其销售量还是价格飚升来说,早就超支未来几年了。这种市场调整的必然性,正好与政府房地产宏观政策出台相契合,于是更加快了市场的调整。而房地产宏观调控政策的重心,就是收紧商业银行的信贷,就是要改变以往过度优惠的个人按揭贷款政策。

比如,“国十一条”取消了改善性住房、重新界定第二套购买的优惠条件,及个人住房按揭贷款采取差异性定价。在这些政策的影响下,不仅北京市的一些商业银行开始提高个人住房按揭贷款利率水平,而且中国银行、建设银行等要求全国各分行也提高个人住房按揭贷款利率水平,由以往购买第一套住房的基准利率下浮30%上升到下浮15%;第二套住房按揭贷款按照359号文件,利率上浮到基准利率以上、首付比重上升到40%以上。针对这些政策,有媒体记者打电话问我,国内商业银行这样做是不是仅仅为象征意义。我告诉记者,商业银行这些政策调整,可能对国内房地产市场产生巨大的影响,这种影响恰恰有可能是房地产市场健康发展的关键。

谁都知道,过度优惠的住房信贷政策虽然让房地产市场繁荣了,让银行信贷规模扩大了,但是国内商业的信贷风险也增加了,商业银行并非是此轮繁荣的受益者。2009年商业银行的信贷规模虽比2008年扩张了近3倍,但银行利润水平则不及2008年。也就是说,银行过度追求信贷规模扩张只是粗放型的行为,没有给商业银行带来经济效益。2010年,为了保证商业银行信贷合理增长,央行开始收紧信贷管制。

可能有人会说,如果一些银行提高个人按揭贷款利率水平,而其他银行不提高,这不是把个人住房按揭贷款市场份额拱手相让吗?这里有两个问题要考虑,一是在信贷额度管制的情况下,其信贷规模是既定的。如果既定的信贷规模只是走向低效率的地方,那么该商业银行的业绩只能越来越差。2008年货币政策从紧,银行效益则是有史以来最好的一年,为何?就在于从紧的信贷政策下,放贷银行的议价能力提高了。做同一笔生意,银行信贷议价能力高,就能够把信贷投入效益更好的地方,而不是粗放型的信贷规模无限扩张;二是随着房地产泡沫越来越大,个人按揭贷款的信贷风险则越来越高。在这种情况下,无论是已经上市的银行或是将上市的银行,其占有与房地产有关的信贷越多,面临的信贷风险就越大。早些时候兴业银行的股价大幅下跌,就是因为其房地产的信贷规模增长过度。也就是说,在房地产泡沫不小的情况下,如果银行追求信贷规模只强调数量的扩张,那么这种扩张不仅不能够给银行带来效益,还可能成为商业银行风险的根源。

可以看到,在信贷规模逐渐收紧的情况下,商业银行对个人按揭贷款利率水平的选择,只能够向上调升。因此,最近一些商业银行上调个人按揭贷款的利率水平,并不仅是一种信号或示范,而是当前国内商业银行的理性选择。通过这种理性选择,不仅能够提高商业银行的风险定价能力,而且也能够降低商业银行放贷所面临的风险。毫无疑问,上调个人按揭贷款利率,将对2010年房地产市场产生巨大的影响。