探讨当前拆迁补偿中的常见问题及完善措施
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摘要：随着城市化的进程，拆迁问题成为社会的热点问题，也成为激化社会矛盾的源头，拆迁关系到当地百姓的切身利益，也关系到社会的公共利益和城市化发展进程，一个人生存和发展的前提是以一定的客观环境和物质作为基础的，土地征用就是为了满足这些基本的条件。在拆迁中，如何平衡好个人利益和社会公共利益的关系，如何处理好政府和企业之间的关系是一个非常重要的问题。本文根据笔者多年工作实践，对当前拆迁补偿中的常见问题及完善措施进行了探讨。
关键词：城市 拆迁 补偿 问题 措施
中图分类号： U415 文献标识码： A 文章编号：
正文：
1． 城市房屋拆迁中的政府地位界定不明引发的问题
由于我国法律对城市房屋拆迁中的政府地位界定不明，导致在城市房屋拆迁过程中出现了以下问题: 其一，某些地方政府及其工作人员强行介入城市房屋拆迁项目，甚至不惜拖延、克扣被拆迁人的补偿金来谋取地方利益、部门利益和个人利益。试问城市房屋拆迁的公正性如何保证? 其二，在中国的不少城市，无论是拆迁还是公益性拆迁都被冠以“公共利益”的头衔实行强制拆迁。开发商、行政机关和司法机关通过相互结合以及强制拆迁手段的运用肆意践踏被拆迁人的权利，这不仅严重侵害了被拆迁人的合法权益，也对社会造成了非常恶劣的影响。。
2城市房屋拆迁补偿制度存在的问题
2.1． 城市房屋拆迁补偿原则缺失
从目前来看，无论是宪法、物权法、土地管理法，还是现行的《国有土地上房屋征收与补偿条例》都未确立一个关于城市房屋拆迁普遍适用的补偿原则，这使得在法律缺乏有关城市房屋拆迁补偿的具体规定的情况下，法官在房屋拆迁补偿纠纷中无法根据城市房屋拆迁补偿原则作出公正裁决，并且政府也无法根据城市房屋拆迁补偿原则制定具体的房屋拆迁补偿标准。
2.2 城市房屋拆迁补偿标准不合理
其一，在具体案件中，几乎是由开发商单方决定补偿费用和安置事宜，使得拆迁成本很低。房屋所有人在整个拆迁过程中很难有机会表达自己的意愿来维护自身的合法权益。其二，我国现行的法律在城市房屋拆迁补偿上也没有规定土地使用权的补偿，这就造成了被拆迁人利益的严重损失。其三，我国城市房屋拆迁补偿在实践中是采用金钱补偿和房屋产权调换的方式，但这两种方式都存在很大问题。土地出让金以及其他一些隐形损失等通常不包含在旧房的评估价值中，从而导致被拆迁人未能获得足额的金钱补偿。同时，采用房屋产权调换方式进行补偿的被拆迁人往往面临在条件相当地段获得更小面积的房产，或者搬迁至房价更低、生活条件更差的郊区的选择。
二、明确的界定城市房屋拆迁中的政府地位
笔者认为，政府既不能以强硬的行政法律关系的主体身份过度介入城市房屋拆迁市场，也不能完全退出该市场让其放任自流，而是应该以经济法律关系的主体身份介入其中，对城市房屋拆迁市场进行适度干预。其理由如下:首先，城市房屋拆迁活动是基于平等主体的拆迁人与被拆迁人之间的民事法律关系而进行的交易活动。既然如此，对于补偿、安置方式的选择以及补偿标准、安置地点的确定等政府就应该尊重拆迁人与被拆迁人的自由选择权，行政权不宜过多地介入，否则会造成对私权的漠视与蹂躏。
其次，城市房屋拆迁活动也需要适度的政府干预和规制。因为拆迁是一种典型的市场行为，而市场本身就存在缺陷，因此，仅仅依赖市场难以实现拆迁的健康运行，这就需要借助国家力量来共同推进。而且拆迁人与被拆迁人相比，被拆迁人明显处于弱势，如果政府不对被拆迁人给予特别保护，被拆迁人很难对抗拆迁人，被拆迁人的合法权利也就得不到有效的维护。因此，政府应以经济法律关系的主体身份介入城市房屋拆迁活动，对其进行适度干预。具体而言，房屋拆迁管理部门在其中应该保持中立，既不能直接组织拆迁，也不适宜过分干预市场，而应当通过制定拆迁政策、法规来指导拆迁人和被拆迁人的行为，告知其符合国家规定与不符合国家规定的行为都有哪些，进而推进拆迁的健康运行。
三、完善城市房屋拆迁补偿制度
( 一) 城市房屋拆迁补偿概述
城市房屋拆迁补偿是指开发商基于商业利益的需要，对公民的房屋予以拆迁而造成公民财产权益的损失，由其对该损失予以弥补的行为。从法理上说，城市房屋拆迁中的开发商和被拆迁人是一种平等的主体民事法律关系，根据民法的等价有偿原则，在开发商对被拆迁人的房屋予以拆迁的同时，需要支付相应的补偿款。从现实上说，由于开发商拆迁公民的房屋，这在客观上造成了公民的财产损失，从而需要开发商通过给予其相应经济补偿的方式来实现个体利益的平衡。
( 三) 城市房屋拆迁补偿制度的完善
1． 确立城市房屋拆迁补偿原则城市房屋拆迁补偿原则可以弥补城市房屋拆迁补偿方面存在的法律空白。因此，为了确保公民私有财产权在开发商面前能得到公平合理的补偿，我国在法律上应尽快确立城市房屋拆迁补偿原则，以实现这一目的。现行的《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定了公益性城市房屋拆迁的“公平补偿”原则。但是城市房屋拆迁补偿不同于公益性城市房屋拆迁补偿。城市房屋拆迁补偿协议是一种民事合同，民事合同最大的特点就是合同的订立必须基于双方的合意，并且开发商与被拆迁人可协商排除法律的规定。但是，如果双方在补偿数额上无法达成合意，则应该按照“完全补偿”的原则来确定补偿数额。“完全补偿”原则是指在“公平补偿”的基础上，不仅使被拆迁人能够达到被拆迁后与被拆迁前基本等同的经济条件，而且还应该考虑经济发展给被拆迁人所带来的经济利益。［3］
2． 合理制定城市房屋拆迁补偿标准
关于我国城市房屋拆迁的补偿标准的制定，笔者认为，首先，通过立法来规范补偿费用的计算和安置事宜，改变由开发商单方决定补偿费用和安置事宜的现状，保证房屋所有人在拆迁过程中享有表达自己意愿、维护自己权益的机会。其次，摆正立法者对城市国有土地使用权的价值归属认知存在的偏差，将土地使用权的价值纳入房屋拆迁补偿之中。最后，被拆迁房屋的财产权的补偿以市场评估价格为依据，将“市场化补偿”贯彻落实。但是，具体到实务中，我们又该如何估算补偿呢?笔者认为，我们不妨借鉴美国的“公平市场价值”的做法。这种做法的意义在于个人有权获得相对于被拆迁财产“完全和严格等同”的补偿，使之“在金钱上处于和财产没有被拆迁时同样的地位”。［4］至于如何来确定被拆迁财产的“公平市场价值”，则是双方在无任何强迫下，由经验丰富、信息灵通的买方愿意付给自愿出售其不动产的卖方的价格。［5］在城市房屋拆迁过程中，只有明确这个补偿标准，并且政府能够严格执行，公民的财产权才有可能得到真正的保障。
四、将法律援助制度引入城市房屋拆迁的司法救济中
现有的诉讼案例表明，在我国城市房屋拆迁过程中，被拆迁人往往是生活在社会底层的弱势群体，在强大的政府权力和资本富足的开发商面前，这些人群无论多么执着和顽强，始终表现得势单力薄，甚至不堪一击。此外，他们法制观念淡薄，欠缺相应的法律知识，也无法支付高昂的律师费用，使他们很容易放弃司法诉讼这条保护自身合法权益的佳径。因此，我国立法机关应该考虑扩大法律援助的范围，将城市房屋拆迁中处于弱者地位且经济困难的被拆迁人纳入法律援助的范围。在城市房屋拆迁的司法诉讼中，我们可以通过政府设立专门的法律援助基金，人民法院为那些无能力支付律师费的被拆迁人指派律师等方式来为他们提供无偿的法律援助，协助他们维护自己的合法权益。
结语
司法救济则是在公民私有房屋受到开发商的侵害后，公民依据法律，请求司法权对开发商的行为进行合法性审查，从而制约开发商的不法行为。虽然立法者能够通过完备的法律制度来尽量减少开发商侵犯公民私人财产权事件的发生，但是无法杜绝和避免。因此，建立和完善司法救济制度也就成为了保障城市房屋拆迁中私人财产权利的最终途径