商业项目需增强自我“造血”功能

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日前看到一篇报道，全球商业地产项目开发量最大的十个城市中有四个在中国，分别是沈阳、成都、武汉和天津。过去一年中，本人曾目睹成都以每月平均新开出1.2个购物中心的速度前进，不断为消费者带来惊喜，然而市场竞争之激烈也可想而知。

身处商业项目集中放量区域的项目操作团队往往会面临三个问题：策划阶段定位困难；招商目标无法实现；已开业项目业绩表现每况愈下，是否坚持原有定位？

策划阶段定位困难，主要原因有商圈重叠严重，同期入市项目调研搜集困难；消费者的消费行为发展趋势较难把控，因为二三线城市的本地消费者对新入市场品牌的认知度较低且消费意愿尚未成熟。因而，云集诸多新兴品牌的实力商业项目涌现，便极有可能对消费者的消费行为模式造成深远影响。

一般情况下项目在功能选择上会根据城市特点，对每部分的商业配比都会有所侧重，同时也要考虑开发资金链条的平衡，而类似的市场集中放量在过去从未出现过，因此开发商很难预测这种现象对项目的影响。若对竞争对手的功能部分配比面积无法掌握，等于失去市场的供求数据，想达到最优的功能配比便无从谈起。

因此，集中放量区域商业项目定位需把握几个关键问题。首先是要精确及定位细分。项目需要明确自身的市场定位、所关注的目标客群以及他们所倾向的消费类型，现在还必须结合他们的社会资产、文化资产等元素来分析。精确定位客群，便会在无形中扩大项目商圈的覆盖范围，从而在招商时极具说服力。

其次，策划竞争对手无法复制的项目亮点。才能够有效吸引定位客群，同时不会被对手轻易复制，而有些项目商业以主力客户的招商成功作为组团亮点风险太大。通过对项目的自身了解、区域价值的充分挖掘、客群的精准细分以及和品牌商家的深入沟通，将各项能满足定位客群需求的亮点有效串联，使品牌、项目和消费者形成有效互动，为消费者创造一种全新的生活消费模式。

再次，加强区域商圈互动性和项目自身的造血能力。例如成都水锦界和与其毗邻的兰桂坊。从业态上来说，两个项目之间是相互补充，没有重复，有利于双方未来的发展；同时水锦界借势周边的香格里拉，将项目与之相隔的商业部分定位成酒店辅楼配套，以国际化餐饮、会所等高端娱乐休闲作为招商目标，吸引众多品牌商家关注，以满足此区域目标客群的不同类型的消费。

假如项目尚在规划阶段的，项目前期的人流支撑十分关键，如果情况允许，建议项目增加更多的自我造血功能如酒店、写字楼或公寓等配套建设，将自身打造为一个健康循环的有机体，但需注意的是造血功能要先于商业部分开业。作为综合体项目，做小而美的配套可能做比大而全更有市场，当然还需根据项目的实际情况而定。