用足政策上限

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由于当前政策鼓励首次购房，因此需对梯级购房策略进行调整。也就是说，如何用足政策成为购房者要思考的问题。对于改善型需求来说，虽然政策还未明朗，但变通一下还是能够实现的。

由于政策的变化，如果此时依然机械地套用梯级购房策略，就会让自己错失享受优惠政策的良机。因此我们给出的建议是，目前在自己力所能及的前提下，尽量选择购买那些面积较大的物业。而对改善型购房者来说，策略需要略作变通。

梯级购房策略须调整

上海的李量最近一直在为买房而准备着。李量原本打算购买一套小房子用来过渡，等到自己经济条件改善之后再换大房。这种思路是正确的，因为住房消费应该讲究梯级消费。

但是现实问题是，目前政府出台的各项救市政策显然对这种策略有些不利。李量告诉记者，如果自己还坚持先买小房、再换大房的步骤，由于政策对第二套房的控制没有放松，因此当他在此后再次考虑换房时，可能会因为自己已经买过了房，而无法享受到相应的优惠措施。

李量的想法符合当前的市场实际。根据国家最近出台的一系列救市政策，我们不难发现，对购买首套住房的优惠幅度最大，如公积金贷款可以申请最高额度，贷款利率可以下浮至基准利率的0.7倍，税费予以部分或全部减免等。因此，李量现在有必要对梯级购房理念进行调整。

用足政策上限是首选

那么，现阶段如何安排自己的置业计划呢?专家分析认为，在力所能及的情况下，应该考虑充分用足政策，购买符合普通住房政策上限的房子，这样可以避免短期内住房条件不够又要改善时可能享受不到第一套普通住房贷款方面的优惠。

如何用足政策?无非是在税费减免、信贷政策方面，越接近政策的上限越有利。当然，这要看政策对哪些房源最为眷顾。也就是说，尽量选择那些被所有优惠政策所眷顾的房源，也就能够得到更多的好处。就目前的情形而言，建筑面积接近90平方米的两房可谓是“集万千宠爱于一身”。购买此类房源，不但契税降至1％，还可以尽量多地申请公积金贷款，同时商业贷款利率也还有最大幅度的优惠，有些地方政府给予的购房财政补贴也是最高。

就李量而言，专家建议他购买一套面积在80多平方米左右的两房，此类物业既可以享受到更多的优惠政策，也可避免在近期换房。

为改善性需求支个招

目前，政府对于改善型住房的界定还不明确，所以，还应根据细则颁布的内容再作应对打算。当然，这也并非意味着当前就无法改善自己的居住条件。如果将改善型住房严格与“首套房”政策挂钩的话，普通购房者可以有以下两种选择：

一是以普通房换普通房这种模式的具体操作办法是先卖掉旧房，再购入面积比原来大但仍属于普通住房的房子，这样仍能享受购买第一套普通住房的政策优惠。政策对卖出唯一一套自住房之后，再次买入普通住房的还是有很大的优惠。

二是地段换大房这种模式要求以好的地段来换大房。比如先卖掉市中心区域内的旧房，然后分两步买人地段等级下降一些的一大、一小两套普通住房，先买入大房，由于这套房子可划入首次购房范围，可在享受首付二成的优惠条件下，还能争取公积金和商业贷款方面的优惠。办妥第一个步骤之后，再购买另外一套小房，争取全额支付，不使用贷款，以免因为被列入第二套房而徒增购房成本。